年報觀察 | 債務重組失敗後的寶龍地産财報

觀點網 被債權人提出清盤21天後，寶龍地産發布了2024年度業績。

根據公告，寶龍地産2024年合約銷售額127.87億元，合約銷售面積為115.22萬平方米。收入為257.57億元，較2023年同期上升約12.5%；其中租金收入及提供商業運營服務和住宅物業管理服務收入為42.95億元。

營收上漲，虧損則擴大。2024年，寶龍地産年度虧損為54.98億元，較2023年同期25.77億元大幅上升；公司擁有人應占年度虧損為57.65億元，而2023年同期虧損11.48億元；基本每股虧損和攤薄每股虧損均達到1.392元。

與業績同步發布的還包括一份人事公告，寶龍地産公布消息稱，廖明舜在達到退休年齡後，已于2025年3月31日起退任公司首席财務官。在廖明舜退任後，康宏已于2025年3月31日起獲委任為首席财務官，接替職務。

寶龍地産董事會還宣布，須于股東周年大會上輪值退任的執行董事施思妮将不會連任，将于股東周年大會結束後退任執行董事一職。

在此之前的2024年11月1日深夜，寶龍地産、寶龍商業雙雙發布公告，宣布陳德力辭任公司相關職務，不再擔任寶龍地産聯席總裁，也不再擔任寶龍商業董事兼行政總裁。

陳德力辭任後，寶龍商業執行董事及董事會主席許華芳将兼任行政總裁一職。值得注意的是，施思妮作為許華芳的配偶，當下選擇不連任執行董事，或還有其他業務安排。

事實上，面對當前的經濟環境及行業深度調整所帶來的挑戰，寶龍地産經營數據不容樂觀。

截至2024年12月31日止年度，寶龍地産連同聯營公司及共同控制實體實現合約銷售額約為人民币127.87億元，較2023年275億元下降約合53%；合約銷售面積115.22萬平方米，也較去年下滑近82萬平方米。

報告期内，寶龍地産已出售及交付項目的收入約205.43億元，較2023年同期上升約15.8%，主要是由于住宅物業和商業物業交付增加所致。按照區域來看，長三角區域商業住宅出售及交付面積、金額占比，高于海南、大灣區及其他地區。

商業闆塊中，寶龍地産持有用于投資的物業建築面積合共約831.22萬平方米，較2023年增加約1.2%。年内完成了2個新購物中心開業，包括杭州拱墅寶龍廣場與上海奉發寶龍廣場；還同步運營管理了3個輕資産項目：台州杜橋寶龍廣場、濟源寶龍廣場與嵊州寶龍廣場均于2024年開業。

不難看出，寶龍地産過去一年還是遵循深耕長三角的戰略，土地儲備約56%分布于長三角地區。

截至2024年年末，寶龍地産擁有土地儲備總建築面積約為1470萬平方米，其中正在開發建設中的物業約為1100萬平方米；持作未來發展物業約為370萬平方米。

盡管2024年寶龍地産仍然在尋找主業增量的方法，但年度成績單上諸多數據明示了當前這家企業所處境遇。

觀點新媒體抽取2024年銷售成本得知，截至2024年12月31日止年度，寶龍地産銷售成本約為234.1億元，較2023年同期上升約14.5%。據寶龍地産解釋，成本上升主要是由于年内已出售及交付物業總數增加而導致成本總額同期上升所致。

此外，報告期内毛利約為23.47億元，較2023年同期減少約4.3%；毛利率為9.1%，較截至2023年的10.7%下降1.6個百分點，毛利率下降與寶龍地産對相關物業項目計提減值撥備增加有一定關繫。

截至2024年末，寶龍地産錄得投資物業重估損失約33.27億元，而2023年同期也錄得重估損失17.09億元，2024年較2023年同期增加約16億元，“主要由于房地産行業繼續下行，社會經濟内需不足，購物中心租賃需求下降所致。”

業績數據下滑之外，寶龍地産債務壓力也尚未得到解決。

回顧過去一年，寶龍地産為達成境外債務重組計劃付出了諸多努力。2024年2月正式發布重組支持協議，後于10月獲得持有重組範圍内債務未償還本金額約89%參與債權人的支持。

來到2024年12月，寶龍地産聲稱所有計劃條件均已達成，包括至少75%的債權人批準該計劃以及各方正式簽訂承諾契據，計劃生效日期也于2024年12月17日得以落實。然而，寶龍地産在最終截止日期2025年2月28日之前，未能與所有境外債權人達成協議，這直接導致重組計劃失效。

在寶龍地産宣布重組計劃失效後不久，全資附屬公司寶龍維京便在維京法庭被債權人提出清盤申請。這一申請由三家機構代表提出，涉及寶龍地産未償還的5億美元優先票據。申請人聲稱持有其中約1.99億美元未償本金，並計劃于2025年4月28日舉行清盤申請聆訊。

觀點新媒體獲悉，寶龍地産于2024年12月31日的借款總額約577.21億元，較2023年底減少約1.9%。在借款總額中，一年内到期的借款約為261.8億元，一年後到期的借款約為人民币315.41億元，其淨負債比率已經達到101.6%，較去年89.6%上升12個百分點。

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