年報觀察 | 旭輝變輕

觀點網 3月31日晚間，旭輝控股集團披露2024年全年業績。報告期内，該公司實現營業收入477.89億元，同比下滑約33.5%；毛利73.62億元，同比下滑約34.5%。

期内虧損金額有所收窄，2024年虧損約為63.26億元，股東權益應占淨虧損70.76億元，同比減少19.07億元。

從目前資産負債及經營情況看，旭輝經營情況逐步好轉，虧損連續收窄、逐步壓降負債、逐步推進債務重組事項，商業項目也将貢獻一定現金流。

同時，旭輝還錄得投資物業及租金及其他相關服務收入17.58億元，同比增長10.4%；物業管理及其他相關服務收入約66.4億元，同比增長9.4%。

旭輝控股董事局主席林中稱，2025年中國房地産市場将加速轉向高質量發展，這一年也将成為旭輝的戰略轉型關鍵年，旭輝将全面轉向“輕資産、低負債、高質量”的發展模式。

住開緩步

分業務來看，旭輝控股物業銷售及其他物業貢獻收入393.91億元，物業投資貢獻收入17.58億元，物業管理及其他服務66.39億元。

2024年，銷售物業已确認收入約為384.4億元，按年減少39.2%，占已确認收入總額80.4%；交付建築面積約349.41萬平方米物業，按年減少21.1%。

期内，旭輝控股銷售物業已确認平均售價約為11001元/平方米，較2023年的14283元/平方米減少23%。

就目前行業走勢來看，未來物業銷售這項業務或将繼續對旭輝整體業績形成拖累。

旭輝控股公告中解釋稱，2024年的銷售物業已确認收入減少主要歸因于已交付建築面積減少。觀點新媒體了解到，旭輝2024年全年交付約6.2萬套新房，2022-2024年累計交付新房數量約27萬套。

受大環境整體影響，旭輝2024年銷售方面仍未能提振，全年錄得合同銷售額336.7億元，同比減少51.89%，權益合同銷售金額約163.7億元；合同銷售面積約278.18萬平方米，銷售平均售價約為12106元/平米。

其中，長三角、環渤海、中西部及華南的合同銷售金額貢獻分别為26.8%、28.6%、31%及13.6%。一線及二線城市的合同銷售金額占比約88.2%，而三線城市的合同銷售金額則占余下的11.8%。

另外，旭輝控股銷售絕大多數來自住宅，公告中披露期内來自住宅項目的合同銷售金額估總合同銷售金額約86.8%，來自辦公樓及商業項目的合同銷售金額占余下13.2%。

待售物業方面，截至2024年末，旭輝控股集團有逾180項已完工物業項目，未出售或未交付總建築面積及應占建築面積分别約為900萬平方米及480萬平方米。

同期末，旭輝控股集團有120項開發中或持作未來發展的物業項目，總建面積及應占建築面積分别約為200萬平方米及122萬平方米。

2024年，旭輝控股並未購置土地，截至年末總土儲面積為2900萬平方米，總未售貨值超2500億元，應占土地儲備建築面積約為1700萬平米。其中，一二線城市占比81%。

化債努力

旭輝于投資物業收入則是逐年提升。

根據公告中披露數據，旭輝控股2024年投資物業租金及其他相服收入約17.58億元，按年上升10.4%。期内投資物業租金及其他相服務收入主要來自于上海LCM置匯旭輝廣場、上海恒基旭輝天地、上海旭輝企業大廈、北京五棵松體育館及上海楊浦寶龍旭輝廣場。

于2024年12月31日，旭輝控股有32項投資物業，總建築面積及應占建築面積分别約為220.76萬平方米及164.07萬平方米，其中28項投資物業(總建築面積及應占建築面積分别約為188萬平方米及137.43萬平方米)已開始出租。

值得關注的是，2024年旭輝投資物業公平值虧損約為6.04億元，而在2023年這一數額為1.34億元。

于12月31日，旭輝控股擁有現金及銀行結余約為110.37億元，包括質押性銀行存款10.9億元及受銀行監管用于特殊目的的資金約為45.08億元，

在債務方面，旭輝控股有息負債繼續下降。截至報告期末，未償還債務總額約為866.54億元，相較于2023年降低了56.27億元，已連續三年下降。

據了解，債務總額中包括銀行及其他借款約435.27億元、賬面值約為127.11億元的境内公司債券及中期票據、賬面值約為13.11億元的境外可換股債券及賬面值約為291.05億元的境外優先票據。

債務總額中約46%以人民币計值，54%則以外币計值。銀行借款約74.54億元按固定年利率2.0%-9.0%計息，視貸款條款而定，其他貸款則以浮動利率計息。

2024年，旭輝積極加入各地融資協調機制，有55個項目獲得“白名單”融資支持，通過融資置換、展期降息等方式，有效改善了項目現金流，保障了項目經營的平穩有序。此外，位于北京、蕪湖、烏魯木齊和太原等地的5個項目還獲得了新增融資放款。

更受到市場關注的是旭輝的債務重組進展。

據最新披露，旭輝境外債務重組進程邁入實質階段，目前已獲占适用債務未償還本金總額約88.54%的債權人簽署重組支持協議，並計劃于4月23日召開首次聆訊，通過香港法院協議安排來落實重組方案。

旭輝稱，境外債務重組生效後，資債關繫、債務久期有望得到顯著改善。

境内債方面，旭輝正尋求綜合解決方案，目前對今年年内到期的境内公司債均已完成展期及增加寬限期，合計金額近70億；同時，創新化債舉措，“22旭輝集團MTN001”中票完成票面部分注銷8.8億元，減少公開市場債務規模。

有市場消息指，在融創開啟境内債重組從展期開始轉向削債這一先例後，為後續出險房企的整體債務重組思路帶來新的變化，處于展期階段的房企或會跟進效仿，出現新一輪的境内債重組談判潮，旭輝或在此列。

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