年報觀察 | 花樣年有了新玩法

觀點網 花樣年集團創始人曾寶寶于年報的三句：一、有信心，前提是有新的玩法；二、當立則立，當死則死，會死的必然是老去，不死的永恒是會玩；三、關于重組，重組的核心是股東心智的重組。

3月28日晚間，花樣年控股集團有限公司（簡稱“花樣年”）發布截至2024年12月31日止年度業績公告。

公告顯示，花樣年2024年實現收入約為45.74億元，較上年減少約71.1%。在建及待建項目土地儲備建築面積為約727.94萬平方米；期内銷售及分銷費用以及行政費用為約5.88億元，較上年減少約27.4%。

新的玩法

據了解，花樣年收入主要來自物業開發、租賃投資物業、提供物業經營等方面。

年報顯示，随着年内竣工交付的物業面積下降，使得占主要收入的開發收入下降約88%；同時受市場環境影響整體出租率的下降，也帶來物業投資收入較去年下降約13.3%。而這正是公司年内業績下降的主要原因。

為了應對收入的減少，花樣年自2021年起就一直在減負，2024年内亦通過持續開展一繫列成本控制，成功将銷售及分銷費用和行政費用在2023年的基礎上進一步減少了27.4%。

其中，銷售及分銷費用于2024年為約0.39億元，較2023年約0.95億元下降58.9%；行政費用由2023年約7.15億元下降23.2%至2024年約5.49億元。

另據了解，花樣年高管團隊于去年下半年曾集體降薪，人均約25%降幅、最高降幅超50%。當時花樣年集團人力總經理表示，面對企業困境，除高管團對主動降薪與企業共進退外，主要董事會成員亦主動降低董事報酬至稅前1萬元/月，“降薪是共克時艱的行動，也是轉型及長期主義的開始。”

與開發業務形成鮮明對比的是，花樣年旗下物管業務錄得了亮眼成績。

根據公開資料，花樣年集團起步于1998年，總部位于深圳，2009年11月在香港聯交所主闆上市。2011年以來，花樣年開始去地産化轉型，並将主要中心放在物管業務。2014年6月，花樣年控股的物管公司彩生活服務集團有限公司亦在香港上市。

2024年，花樣年旗下物管業務産生的收入由2023年約21.7億元逆勢增長24.5%至2024年約27.02億元。與此同時，得益于毛利率較高的物業經營服務占比上升，花樣年集團整體毛利率從2023年的15.6%升至16.4%，同比微增0.8個百分點，展現了業務韌性。

花樣年内部人士表示，核心開發業務受壓，構建物業經營服務新增長極、促創新業務完成布局，是為戰略聚焦下的經營重構。

據透露，花樣年内部流傳這樣一句話：我們的信心不來自市場回暖。沒有傳統行業的黃昏，只有不會叠代的開發邏輯，哀鴻遍野之際，花樣年或将“斷舍離”寫入基因，以決絕順應經營性物業的此消彼長、将化債重組轉變為新業務路演場。

曾寶寶早前也說過：這是個靠信仰找夥伴的時代，沒有百發百中的事，只有在落實動作里找機會。

花樣年内部人士透露，今年也是花樣年集團的臨近保交付收官之年，履責同時，各區域結合自身資源優勢，已深入推進不良資産處置盤活、二手房平台交易、代銷代建、高端物業服務、社區維保、空間設計與代運營、廣告策劃、藝術策展與搭建、手作與一桌飯等九大創新業務，追新事賺新錢。

這些或許就是曾寶寶所提到的“新的玩法”。

絕不躺平

作為出險房企，集中資源完成保交付工作及解決債務重組問題是花樣年的重點工作。

關于重組，曾寶寶提出核心是股東心智的重組。何為股東心智？最大杠杆或為高質量隊友的選擇同行。據行業内部人士透露，曾寶寶曾就境内外重組及新業務合作，從内部團隊至外部顧問機構，已重新篩選編隊“重裝繫統”。

四年前，曾寶寶在“寶爺家書”寫道，“花樣年絕不躺平”，而花樣年這些年來也一直在履行這一承諾。

早在2023年1月開始，花樣年就啟動了境内債重組展期工作，並于同年9月全部完成，就本金及相關利息合共約81.16億元作出經修訂還款安排，到期日延長至2023年至2028年。

與此同時，花樣年也在積極推進境外債務重組工作。

花樣年方面稱，公司已委任安邁融資為境外債務重組的财務顧問，並一直與其密切合作，以制定可行的重組計劃，解決公司當前的流動性壓力，提高集團的信用狀況並保護所有持份者的利益。

同樣是在2023年1月，花樣年公布了首份境外債重組方案。後經過一年多的與債權人反復談判及建設性讨論，于2024年4月與債券持有人小組就建議重組的經修訂條款，訂立重組支持協議。

花樣年境外重組方案主要包括以新換舊、債轉股兩部分。與此同時，曾寶寶将在重組生效日前提供其持有的部分花樣年股份（相當于重組後總股本10%）質押給新票據。這一舉措也得到了衆多債權人的支持，相比與2023年5月的原重組支持協議獲76.44%債權人支持，是次修訂後的重組支持協議再獲81.96%支持。

按照市場慣例，獲得75%以上債權人支持是重組計劃的積極指標，符合進入法庭流程的要求。這意味着，花樣年境外債務重組接近實質性完成。

該債務重組方案一旦實施，預計将大幅降低花樣年境外債務規模，改善公司資本結構，緩解未來2-3年的流動性壓力，並為花樣年業務穩定以及良性的持續經營提供堅強支撐。

除此之外，花樣年還在履行保交樓義務，2024年全年開發了包括成都江山城、北京西山相府、重慶霍克尼的好時光、武漢香門第等9個項目，累計交付了4730套房，交付率完成率達到了94%。

去年2月底，花樣年将旗下所有項目都申報了“白名單”。年内，武漢花好園、鄭州好時光、重慶千尋的花果山、重慶霍克尼的好時光等多個項目成功進入白名單行列。鄭州好時光、資陽花郡等項目分别申請獲批專項資金，用于所在項目工程款支付及保交付。

在積極盡責之後，花樣年流動負債中的合約負債從2023年32.8億元降至2024年27.72億元，降幅達15.5%，這是企業踐行保交付任務的重要體現之一。

花樣年方面表示，2025年待交付套數1036套，均已有方案，且資金已到位，後續保交付整體可控。

截止到2024年末，扣除已出售項目後，花樣年集團在建及待建項目土地儲備建築面積為約727.94萬平方米。

花樣年方面表示，未來728萬平方米土儲開發與境内81億存量債務重組同步推進，是為5年緩沖期建立資産盤活促轉型機制。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。