年報觀察 | 購物中心租金正增長 大悅城度過2024

觀點網 3月27日晚間，大悅城地産披露2024年全年業績公告。全年營業收入總額為198.31億元，同比增長49.4%。該公司表示，主要受物業開發業務結算周期變動影響，物業開發收入同比增長。

大悅城地産的業務主要包括投資物業、物業開發、酒店經營、管理輸出及其他服務四大闆塊。數據顯示，在2024年，大悅城地産物業開發業務收入145.45億元，同比增長88.8%，占總收入比例達73.34%。

投資物業租金及相關服務收入41.76億元，同比下降4.2%；酒店經營業務收入8.69億元，同比下降10.4%；管理輸出項目收入總額約為1.76億元，同比增長3.6%。這三大業務闆塊的營業收入，分别約占總營收的21.06%、4.38%、0.89%。物業開發業務支撐起了營收的增長。但雖然投資物業收入有一定下滑，如果單看最重要的購物中心闆塊，該闆塊去年租金收入錄得30.23億元，較上年增長1%，實現了正增長。

地産向好

2024年，大悅城地産合約銷售金額205.48億元，同比增長13.6%，合約銷售面積70.54萬平方米，同比下降2.7%。平均銷售單價29129元/平方米，同比增長17%。

銷售及提供服務成本約為141.92億元，同比增長86.0%。整體毛利率約為28.4%，較上年有所下滑，主要因年内銷售型業務收入占比較高，降低了整體毛利率。

全年，大悅城地産交付物業建築結算面積60.41萬平方米，較上年增長約42%。結算單價23723元/平方米，較上年增長約38%。物業開發業務的結算毛利率則錄得14%。

事實上，2024年，全國新建商品房銷售面積約9.74億平方米，同比下降12.9%，銷售額約9.68萬億元，同比下降17.1%。

價格方面，整體呈現“前低後高”的走勢，前三季度，房價普遍面臨下行壓力，随着9月26日中央明确“止跌回穩”目標後，政策密集出台，市場信心逐步修復，四季度房價出現積極變化。

整體來看，全年房地産行業仍處深度調整階段。大悅城地産的增長表現，則在行業水平之上。

利潤方面，公告顯示，大悅城地産年内溢利約為7.83億元，其中：公司擁有人應占虧損錄得約2.94億元，主要由于受多項合作物業開發項目的結算及開發周期的影響，導致應占聯營公司及合營企業溢利較2023财年減少；同時，集團于2023年處置附屬公司實現稅前收益，2024年相關收益同比減少。

不過，若剔除公司擁有人應占投資物業之稅後公允價值虧損及公司擁有人應占匯兌收益淨額，加回公司擁有人應占處置附屬公司變現的投資物業稅後公允價值收益，大悅城地産擁有人應占核心淨利潤（非香港财務報告準則）就回正至約8.46億元。

市場不穩定，大悅城于2024年進行了兩次組織架構調整，以此實現業務與區域的聚焦。首先是在4月，将原來的10個區域公司、4個城市公司、4個事業部整合為7個區域公司、4個城市公司、1個事業部。年末，為進一步業務聚焦，區域公司收縮至4個，即目前的北方大區、華東大區、華南大區、西南大區。

數據來源：網絡公開資料，觀點指數、商業客整理

兩次調整並非簡單的區域合並，例如在第二次調整中，南京區域、華中區域等被打散重新劃分。調整後的北方大區包括東北區域、西北區域、南京區域中的山東地區；華東大區包括浙江區域、南京區域中的南京地區。華中區域的長沙地區、武漢地區則分别歸為華南大區、西南大區。從各區域表現來看，調整後的華東大區在2024年實現合約銷售金額120.69億元，占總合約銷售金額的58.7%。北方大區、華南大區、西南大區分别實現合約銷售金額37.67億元、24.27億元、22.85億元，占比為18.33%、11.81%、11.12%。

商業亮點

大悅城地産的主要投資物業包括購物中心、寫字樓。于2024年，購物中心業務實現銷售額約384億元，同比增長10.4%，租金收入錄得30.23億元，較上年增長1%；寫字樓業務年内實現租金收入約3.6億元。

年内，投資物業租金及相關服務收入總額約為41.76億元，毛利率保持在76%高位。其中，購物中心、寫字樓及其他收入占比分别為88%、10%、和2%。

除重慶大悅城出租率為87%以外，其余大悅城商場出租率均在90%以上。北京朝陽大悅城、西單大悅城及天津大悅城保持較高的出租率，租金收入貢獻位居前三。2024年9月、10月新開業的廈門大悅城、三亞大悅城出租率也在97%以上。

其中，廈門大悅城位于廈門集美中央活力區，是中糧大悅城布局福建的首座大悅城。項目體量超10萬平方米，吸引200余個品牌入駐，70%為福建或廈門首店。

三亞大悅城則是全國首個熱帶大悅城，項目以100%出租率和100%開業率的實現雙百開業，也創下了大悅城體繫内的紀錄，200余家入駐品牌中，60%為城市首店、旗艦店或定制店。

而這兩個新開項目，均延續了“大悅城”對年輕客群的關注。例如，廈門大悅城集合了POP MART、酷樂潮玩、名創優品、卡遊等潮玩品牌，以“二次元”引流。

三亞大悅城更在場景方面做足功夫，從“品牌+體驗+社交”等多角度重點發力，布局了水繫垂挂、層層退台的立體式雨林瀑布社交花園及近2000平方米的下沉式雨林廣場，以及24H屋頂沉浸式娛樂街區。開業期間，還打出“迪士尼IP+音樂節+青年市集+燈光秀”的組合拳。

實際上，2024年國内商業地産市場整體呈現出調整與轉型的态勢。根據相關數據，過去一年新開業商業項目數量和項目總體量同比下滑，全國新開業的商業項目數量430余個，新開業商業項目總體量約3400萬平方米，同比2023年分别下降17.58%和12.52%。

新開項目數量及總體量的下降，也就意味着存量調改，通過運營管理提升資産價值的重要性更需被強調。

年内，“元老級”項目西單大悅城迎來45家高質量首店/旗艦店入駐；朝陽大悅城深耕“首店+首展+首發經濟”，全年招調品牌超160個，其中50余家為首店、旗艦店……

值得注意的是，蘇州大悅城原為蘇州大悅春風里，位于蘇州相城區，是在2021年9月25日開業，項目引進的蘇州及區域首進品牌占比40%，首進北蘇州品牌達123個，開業率約為85%。

在2023年5月，該項目正式更名成為蘇州大悅城。從“大悅春風里”到“大悅城”，或許意味着其在大悅城體繫内部所處梯隊的提高，而自2022年以來，蘇州大悅城的租金收入亦取得翻倍增長。

目前，大悅城地産還經營着三亞美高梅度假酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、北京華爾道夫酒店、北京大悅酒店等4家酒店。期内，酒店經營業務實現營業收入約8.69億元，酒店平均入住率80.6%。

其中，三亞亞龍灣凱萊仙人掌度假酒店因資産老舊，已于2024年上半年暫停營業，後續将開展相關資産更新工作。

憑借多年積累的“行活”能力，大悅城地産期内還錄得管理輸出項目收入總額約1.76億元，同比增長3.6%。

與此同時，大悅城也把握消費基礎設施REITs開閘的機遇。以成都大悅城為底層資産，成功上市華夏大悅城商業REIT。

資料顯示，成都大悅城可租賃面積約8.72萬平方米，自2015年12月起開始運營，涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等，是中糧集團及大悅城控股在西南區域投資建成的首個大型城市綜合體。

在成都大悅城被裝入REITs平台後，該項目的财務業績于2024年9月10日後不再納入大悅城地産的财務報表。于2024年第四季度末，該項目出租率為98.1%，單季度租金收入約0.72億元。

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