年報觀察 | 富力接盤萬達酒店的後遺症

觀點網 3月30日，富力地産披露了2024年年度業績公告。

數據顯示，富力地産全年營業額同比下降51.15%至177.01億元，公司擁有人應占虧損177.1億元，較2023年的201.64億元收窄12.17%。盡管虧損幅度有所收窄，但整體業績仍受房地産行業低迷與酒店業務調整的雙重壓力。

其營業額主要來自于物業發展、投資物業租金及酒店運營。其中物業發展的營業額由上年的278.11億元下滑至115.17億元，降幅達59%，交付面積同比下降44%至169.3萬平方米，整體平均售價下滑至6800元/平方米；同期投資物業租金收入為8.33億元。

另外，因資産減值及融資成本高企，富力地産于2024年淨虧損為177.89億元，對比上年同期略減。

财報中指出，本年度淨虧損，一方面是由于中國房地産業持續低迷，導致房地産開發的營業額和毛利下降；另一方面是發展中物業及已落成持作待售物業進一步減值撥備以及當時附屬公司的取消确認造成的虧損。2024年里，富力地産錄得毛虧8.24億元，上年同期毛利為19.19億元。财報中提及，期内毛虧主要就存貨作出減值撥備約26.43億元，除去存貨減值撥備，物業發展毛利率為4.4%，對比上年同期的13.1%有所下滑。

酒店業務

值得關注的是，這份業績報告距離其2017年那場備受關注的萬達酒店收購已過去七年，當年閃電接盤的戰略選擇，正接受市場的長期檢驗。

但曾被寄予厚望的酒店營運闆塊未能成為其業績穩定器，2024年營業額由上年同期的63.65億元減少至43.73億元，降幅達31.3%。

截至去年年末，富力地産所有酒店數量下滑至22家，總建築面積約為111.06萬平方米，總客房數為7513間，分别由酒店管理集團如萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團管理。

回溯2017年，富力地産以199.06億元從萬達商業手中收購77家城市酒店資産，中途插足融創中國與萬達的世紀交易，最終形成融創拿文旅、富力接酒店的三方格局。此後經過調整後，富力地産最終以189.55億元的價格買下了73家萬達酒店資産。

據了解，當時富力地産是以6折的價格拿下了萬達的73家酒店，市場普遍認為富力是撿漏收購。然而，事與願違，曾經的"撿漏"變成"燙手山芋"，酒店業務始終沒有為富力帶來盈利。

收購當年，富力地産2017年年度業績公告披露，酒店業務全年營業額為23.75億元，但酒店經營處于虧損狀态，全年虧損額為1.46億元。

收購初期即面臨資金壓力考驗。2017年财報顯示，富力地産經營活動現金流繼續錄得負值，賬面現金較2016年底大幅縮減。盡管公司通過發行永續債、資産證券化等方式緩解短期資金問題，但酒店行業同質化競争加劇、盈利能力有限的困境逐漸顯現。

收購萬達酒店後，于2018年1月初，富力所有酒店數量達88家，總客房數為26365間，成為全球最大的豪華酒店資産業主。

但收購的酒店資産始終沒有為富力帶來盈利。

而由于資金流承壓，富力開始虧損出售萬達繫酒店。2022年9月，富力地産拟向北京英協置業投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權，代價為5.5億元。據了解，此次出售預計虧損653.7萬元，所得款項用于償債。據悉，2022年里，富力地産完成出售北京、福州以及鎮江三處酒店資産，入賬超12.45億元。此後兩年，富力地産仍繼續推進酒店資産變現計劃，積極物色相關機會。于2023年里相繼出售武漢富力萬達嘉華酒店、西安富力萬達嘉華酒店以及長沙富力萬達文華酒店。

債務危機

值得注意的是，2024年9月3日，富力地産發布内幕消息，其附屬公司兆晞有限公司、禦逸有限公司及富力（香港）有限公司收到擔保代理人通知，委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited 的 Chan Leung Lee與Yuen Tsz Chun為共同接管人，對旗下68家酒店及一幢寫字樓實施資産接管。

此次接管是由于一筆未償還的境外債務，具體金額為6.14億美元，債權人之一為淡馬錫旗下Seatown Private Credit Master Fund（持有18%份額）。這些酒店資産正是2017年富力地産收購的萬達酒店資産包核心部分。

這也是為什麼其擁有酒店數量從2024年中期業績報告的90家減少至上文提及的22家。富力地産以酒店資産組合為抵押的境外貸款因再融資失敗，觸發強制執行接管程序，導致資産控制權喪失，其财務影響也反映在2024年的财務表現中。

與此同時，這68家酒店是富力酒店業務營收的重要組成部分，接管後酒店業務營收将進一步縮減，進一步限制其業務流動性。

财報披露，2024年，酒店業務年度虧損達36.19億元，同比2023年的9.04億元虧損擴大近3倍，主要源于資産強制接管導致的減值計提。酒店分部資産從2023年的423.45億元下降至2024年的143.49億元，降幅達66%，直接反映倫敦項目出售及部分酒店被接管的影響。

同時，富力計劃繼續推進境内外剩余酒店資産出售，但市場不确定性導致交易時機和價格存疑。

債務表現上，2024年，富力地産總負債為2621.36億元，較2023年的2884.76億元有所下降，主要得益于倫敦資産出售帶來的負債削減（減少約150億元）。

其中流動負債總額為2438.16億元，占比93%，短期償債壓力巨大。銀行借款、境内債券、優先票據及其他借款總額為1135.49億元，其中1035.69億元将于12個月内到期償還。

而其流動資産合計2121.41億元，流動負債總額超流動資産約316.76億元。流動比率僅0.87（<1），無法覆蓋短期債務。

同時，現金儲備匮乏，僅有現金及等價物7.87億元，受限制現金30.76億元，合計38.64億元，遠低于短期債務需求。

截至2024年12月31日，富力地産無未能按計劃償還銀行及其他借款本金合計263.62億元。此後至财務報表批準日期間，又有94.63億元到期借款無法償還。因此，總計884.75億元的銀行及其他借款已構成違約或交叉違約。

同時，自2024年8月起，富力地産未能支付本金金額為319.03億元的三筆優先票據總金額為10.42億元的利息。

另外，富力地産宣布中國香港高等法院于2025年3月31日駁回了針對其兩家全資附屬公司（兆晞和富力香港）的清盤呈請。法院駁回清盤申請表明旗下子公司暫時避免了被強制清算的命運，保護了公司資産結構和運營連續性。短期可能提振投資者信心和避免核心資産流失，長期仍需關注公司債務重組進展及持續經營能力。但富力地産負債結構風險未獲根本改善，疊加債務違約與資産接管，其商業模式的可持續性将面臨終極拷問。公司持續經營能力存疑，若無法完成債務重組或資産變現，可能被迫調整資産估值並進一步計提損失。

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