年報觀察 | 敏捷定制與P+OEPC模式：中電光谷的現金流密碼

觀點網 3月31日晚間，中電光谷發布2024年度業績報告。

年報中表示，2024年度中電光谷實現收入總額人民币（下同）35.89億元，相比上年下降31.3%，實現除稅前利潤2.4億元，相比2023年同期下降75.6%，實現年度淨利潤人民币1.06億元，相比2023年同期下降79.8%。

該公司擁有人應占利潤0.96億元，相比2023年同期下降81.1%。但2024年實現經營活動現金淨流入0.29億元，經營活動現金流持續六年為正。

需要注意到，其中園區運營收入22.16億元，占總收入比為62%，較2023年同期下降21.7%；園區開發收入13.73億元，占總收入比為38%，較2023年同期下降42.5%。

從整體上看，中電光谷2024年度業績承壓，但仍需注意到，敏捷定制作為中電光谷轉型主要方向，正在成為産業地産商業模式創新的主要路徑，2024年敏捷定制簽約面積超過10萬平方米，合同額超過人民币400百萬元。

業績全景

2024年，在全球經濟動蕩、國内房地産深度調整等多重因素的影響下，中國的産業園區市場面臨供應飽和、空置率升高等問題。

縱觀中電光谷2024年度業績報告可以發現，收入與利潤雙降，主要也是受宏觀環境拖累。

具體來說，中電光谷在年報中表示其園區開發業務面臨需求不足壓力；園區運營業務受到地方政府負債水平管控的影響。在雙重壓力之下，多項指標包括新增合同額、回款額、營業收入、淨利潤，與去年同期相比有不同程度的減少，經營績效尚未擺脫對于銷售物業狀況的路徑依賴，園區運營業務的整體戰術素養尚不能滿足各種類型客戶的復雜需求。

然而，在經濟下行、需求疲軟的情況，中電光谷的經營活動現金流雖有下降趨勢，但仍持續六年為正，相比于其他産業運營服務企業，中電光谷的經營活動現金流更為穩定。

經營活動現金流為正意味着企業在日常經營活動中所産生的現金流入大于現金流出，這也表明該企業具備良好的現金流管理能力，可能在自我造血、業務穩健性、再投資、應對經濟波動等方面具有較強的能力，能夠支持其正常運營和持續發展。相比于負的經營活動現金流而言，正的該項科目是一個積極的财務信号。

對于産業地産領域而言，企業對于産業園區等項目大多為重資産持有，且園區開發周期通常為5-8年，前期的土地購置、設施設備購置等需要大量的現金投入。此外，産業園區項目的回報周期較長，産業客戶培育時間較長，租金爬坡期較為緩慢。

一般情況下，傳統的産業企業以“開發貸-銷售回款-再投資”的高杠杆循環運營，這也導致經營性現金流常年為負，如張江高科該科目自2021年起已經開始進入負值階段，2024年較2023年略有上升，升幅為13.8%。

産城園區評論了解到，中電光谷與其他企業的區别主要在于其現金流生成邏輯，包括采用敏捷定制模式、P+OEPC模式等。

這些模式及繫統的推行與使用也将壓縮“建設-招租”周期、按工程節點獲取工程款來緩解資金壓力（因為2017年5月，财政部發布《關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》提出，嚴禁将建設工程與服務打包作為政府購買服務項目。

而「EPC+O」作為一種工程建設行為，在建設期需按工程節點支付工程款，運營期則要按績效水平支付運營費用，政府不能像PPP一樣采取逐年支付可行性缺口補助的方式來購買服務，否則就要承擔違規舉債被問責的風險。

穿越周期

近年來，中電光谷持續推進作為中電光谷轉型主要方向的敏捷定制模式、P+OEPC模式的創新綜合運營商業模式。

中電光谷的敏捷定制是指一種園區開發模式，其核心是以客戶為中心，基于客戶需求快速調整園區設計與建設的新型開發模式，強調模塊化設計、政企協同和金融工具創新，通過“以銷定産”減少庫存風險，提升資金周轉效率。

産城園區評論了解到，敏捷定制的優勢在于其靈活性，通過滿足租戶的需求從而最大化空間使用效率。

這種方式還能在建設過程中節約成本，因為模塊化設計有着更為高效的資源配置。同時，這種适應性還能吸引不同類型的企業入駐，避免産業園區同質化情況的出現，此前中電光谷的南京雨花智谷項目正是采用了這種模式。

2024年7月30日，中電光谷與南京市雨花台區簽署項目投資協議，計劃總投資100億元，按照統一規劃、統一建設、統一實施、統一運營的市場化運作模式，和雨花台區共同打造南京OVU雨花智谷。

據悉，OVU雨花智谷是中電光谷以異質集群的産業組織模式和敏捷定制的設計建造方式在南京布局的第一個産業園區。項目計劃用5-10年時間，在雨花新濱江打造一個總規模超過150萬㎡，以高端裝備制造、人工智能、數字經濟為核心，以“數實融合、軟硬結合”為特色的新型都市工業聚集區，成為南京新質生産力高地。

P+OEPC模式則是一種全流程輕資産業務模式，其中「P」為園區咨詢，「OEPC」為園區招商運營牽頭的項目全過程管理，也即是以園區策劃為起點，整合設計-采購-施工一體化交付，並延伸至運營，形成覆蓋園區全生命周期的綜合服務模式。

因此，這種模式也可為地方政府及大型企業提供園區招商運營牽頭的項目全過程管理服務，促進了政企合作的發展。

2024年5月17日，保定·中電網信谷項目開工。據了解，該項目位于保定高新科創園内，毗鄰城市北二環線，占地規劃約92.4畝，總建築面積約11萬㎡，項目将聚焦新能源及電力裝備、智能網聯汽車關鍵零部件、醫療器械、服務機器人、電子模組及智能電子設備等先進制造領域與網信科技的融合發展，旨在構建以網信科技為核心價值的先進制造産業基地，樹立網信科技與制造業的融合示範，帶動本地制造企業高質量發展。

據中電光谷年報披露，2024年其與多地政府達成戰略合作協議，簽訂綜合運營服務合同額人民币6.77億元。

其中，中電光谷采用「O+EPC」創新模式取得突破，以牽頭方身份成功中標保定網信谷運營、設計采購施工總承包項目，金額人民币2.42億元，助力打造保定市「産城融合」的樣闆項目。

同時，其它重點EPC項目－秭歸A區廠房産業園簽約金額人民币1.62億元、車谷智能網聯智造園簽約金額人民币2.73億元也于2024年内相繼簽約動工。

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