REITs觀察 | 華夏和達高科REIT：築底期徘徊

觀點網 趕在3月底，各家公募REITs年報陸續出爐，華夏和達高科産業園REIT也披露了2024年年度業績報告。

報告期内，華夏和達高科産業園REIT實現收入約1.05億元，較2023年1.12億元有所下滑；淨利潤約573.37萬元，而2023年同期為1344.96萬元。

此外，截止2024年12月31日，項目期末基金總資産達到約16.06億元，淨資産約13.23億元，與2023年基本持平，但值得關注的是，華夏和達高科産業園REIT現金流分派率已從去年5.42%下跌至4.77%。

出租率之痛

具體來看，該基金的底層資産為和達藥谷一期項目與孵化器項目。

其中，截止期末，和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分出租率約為90.91%，與去年同期99.37%相比減少近9個百分點；期内租金單價為1.35元/平方米/天，同比減少2.88%；期末租金收繳率為86.94%。

而孵化器項目期末出租率為66.67%，同比減少18.26個百分點；期内租金單價為1.53元/平方米/天，與2023年相比增長6.25%；期末租金收繳率為90.97%，而2023年同期為92.87%。

作為國内首單生物醫藥産業園REIT，華夏和達高科産業園REIT底層資産和達藥谷一期項目備受市場關注，但從上述數據來看，和達藥谷與孵化器項目的持續空置壓力並未消退。

與多數将底層資産押注超一線城市的REITs項目不同，華夏和達高科産業園REIT的底層資産及孵化器項目均位于杭州經濟技術開發區，目前已入池部分建築面積為8.47萬平方米，土地使用權面積合計為4.44萬平方米，2017年建成投用，主要引入醫藥研發、生物制藥、診斷檢測、醫療器械和醫學工程等科技創新型企業。

另一邊，孵化器項目的總建築面積達到12.4萬平方米，土地使用權面積合計3.51萬平方米。孵化器一期2007年投入運營、孵化器二期2012年投入運營，園區聚集大批生物醫藥、軟件、新材料、節能與環保、互聯網等技術領域的科技型企業，平均出租率達90%以上。

可以得出的結論是，華夏和達高科産業園REIT選中的兩個項目運營時間均超過8年，基本處于産業成熟階段，客戶分布較統一。

和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分報告期末租戶總數40個；按面積統計，報告期末租戶結構為生物醫藥類占87.78%、信息科技類占0.15%、在線經濟類占0.30%、商業配套類占5.10%、其他占6.67%；孵化器項目報告期末租戶總數210個；按面積統計，報告期末租戶結構為生物醫藥類占30.16%、信息科技類占39.74%、在線經濟類占18.53%、商業配套類占7.84%、其他占3.72%。

為佐證項目的實際出租情況，觀點新媒體截取了2023年-2024年四季度的數據，2024年4季度報告期末，和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分報告期末可供出租面積7.21萬平方米與2023年同期相同，報告期末實際出租面積6.56萬平方米，2023年同期為7.17萬平方米；出租率90.91%，上年同期為99.37%。

租金方面，存量租約平均租金單價1.44元/平方米/天，較2023年同期上漲0.05元/平方米/天；報告期内新簽租約平均租金單價1.37元/平方米/天，而上年同期達到1.52元/平方米/天；

截至2024年12月31日，孵化器項目報告期末可供出租面積11.74萬平方米，報告期末實際出租面積7.83萬平方米，較2023年同期9.57萬平方米大幅下滑；報告期末出租率66.67%，而上年同期為81.56%；報告期末存量租約平均租金單價1.61元/平方米/天，2023年同期為1.64元/平方米/天；報告期末當年租金收繳率為90.97%，較上年同期減少約合2個百分點。

“出租率連續多個季度出現下滑，由于目標租戶群體需求不振及區域市場新增供給量釋放雙重因素影響，孵化器項目出租率未能止跌回升。”據華夏和達高科産業園REIT此前表示目前項目經營和出租壓力較大。事實上，出租率下滑一部分原因在于資産與市場需求錯配，杭州目前的産業升級方向主要向定制化、低成本需求靠攏，而大多數園區受制于硬件設施、租戶結構和運營能力難以快速響應變化。

築底時期

“受新增供應和市場環境等因素的影響，周邊市場項目均面臨不同程度的招商壓力，客戶的選擇變多，周邊市場的競争也逐漸向價格、硬件設施、基礎配套和企業服務多方面的競争轉變。”

截至2024年12月31日，和達藥谷一期項目周邊對標競品項目中，和達藥谷二期、三期、四期較為成熟，和達藥谷五期全年還在租賃爬坡。和達藥谷二期、三期、四期、五期出租率在33.11%到97.04%之間，租金單價範圍為1.48元/平方米/天-1.70元/平方米/天。

需要注意的是，和達高科是杭州錢塘區直屬國有杭州錢塘新區産業發展集團有限公司下屬科技業務闆塊，公司主營業務本就包括了産業園區開發建設、園區運營及科技服務、海外創新園區運營，重點産業也主要分布在生物醫藥技術服務平台。

因此，在和達藥谷一期項目既有租戶中，存在三家租戶為園區内重要科研研究所租戶，包括浙江大學（杭州）創新醫藥研究院、中國藥科大學（杭州）創新藥物研究院、浙江大學智能創新藥物研究院，租賃面積分别為4350平方米、2683.35平方米、1.21萬平方米，合計1.91萬平方米，占和達藥谷一期項目辦公及配套商業部分租賃面積比26.48%。

由于三家租戶為研究所性質，收入來源主要為研究課題收入、政府研究獎勵、研究津貼等，其中政府給予的獎勵及津貼支付存在滞後，繳納租金出現易出現滞後情況。

相較于和達藥谷，孵化器項目所在大創小鎮核心區内樓宇租金單價主要集中在1.10元/平方米/天到2.00元/平方米/天之間，出租率在65.00%-91.00%之間。

從孵化器項目周邊存量競品出租率及租金價格情況看，受經濟大環境的影響，市場需求下降，部分企業因經營困難出現了縮減面積的情況，使得區域内大部分園區出現出租率下降現象，經營和出租壓力較大。

孵化器項目出租率已經出現階段性築底狀态，據華夏和達高科産業園REIT于年報中表示，未來考慮對孵化器項目進行提升改造，並針對潛在租戶的需求提供定制裝修。

“兩家資産項目公司均未能完成年度經營計劃和财務預算，孵化器項目公司差距較大，和達藥谷一期項目公司差異較小。”

目前，華夏和達高科産業園REIT基金管理人與運營管理機構已經根據市場競争态勢及資産項目經營情況制定2025年年度經營計劃和财務預算。“2025年項目将主要聚焦在穩定和達藥谷一期項目以及孵化器項目的出租率上，同步穩定重要現金流提供方與存量租戶的續租工作。”

年報中，華夏和達高科産業園REIT還再度提及大創小鎮核心區在2024-2026年為存量競争與增量競争並存的局面，表示從2027年開始或将轉為存量競争态勢。“2025-2026年或将成為孵化器項目築底的2年，随着進入存量競争狀态孵化期項目有望迎來觸底反彈。”

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。