年報觀察 | 合生創展的缦品牌密碼與商業引擎

觀點網 在2024年實現營收利潤增長的房企並不多，合生創展是其中一家。

3月28日，合生創展發布2024年财報，期内公司營業收入為378億港元，同比上升10%；其中房地産闆塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；核心利潤為42.45億港元，同比上漲49%；毛利率為25%，持續保持行業領先水平。

難得的是，在實現雙增長的同時，合生創展實現連續三年壓降負債。

據悉，自2021年底的1152億港元到2024年底的751億港元，該公司已累計壓降負債401億港元，累計降幅約35%，年均降幅超過10%。

當部分房企仍掙紮在“生死線”，行業深度調整期下的合生創展“逆市”構築起穩健的發展底盤，進入了next level。

缦品牌，助力開發業務穩紮穩打

地産開發仍是合生創展的業務基本盤。得益于早期一二級聯動模式，合生創展在北京、上海、廣州等一線城市積累了大量優質且成本較低的土地儲備，這也是該集團持續發展的核心競争優勢之一。

與此同時，受市場環境影響，不少房企收縮三四線布局，轉而聚焦核心一二線城市；去年下半年以來，房地産政策利好頻出，一線城市和二線核心城市也是率先止跌回暖。

有市場觀點認為，在房地産行業深度調整階段，行業已加速出清，預計今年整體市場下降空間有限，但不同城市、不同闆塊之間的分化仍會進一步加劇。

一直以來，合生創展聚焦高端市場，在售項目與土地儲備都集中在一線城市，高質量的資産積累，為其打通逆市增長通道；而高端定位的缦品牌也進入高交付結轉期，帶來高毛利率，打開溢價空間。

核心城市布局與高端定位的雙重加持下，缦品牌貢獻突出。據統計，截至2024年底，合生創展的房地産銷售收入中70%來自缦繫産品。

當人民群衆的住房需求從“有沒有”向“好不好”轉變，房企之間的較量也從拼規模、拼增速，轉為比拼高質量、新科技、好服務。在房地産發展新模式下，具備優質産品力與穩健經營能力的企業，更有望穿越周期。

而缦品牌所打造的不僅是一種居住體驗，更是一種生活方式，也是合生創展向高品質住宅的持續進階。從首個“缦合”項目落地，到“缦雲”正式亮相，再到2023年“缦繫”拓變為“缦品牌”，合生創展的着眼點始終落在居住全鍊路上，将配套、空間、場景、服務等聚合，進行價值重構，並實現品牌賦能。

基于這樣的出發點，合生創展将提升高端物業服務力上升至戰略層面，提出“全嶼生态”服務戰略，重塑地産行業服務標準與高度。以期在滿足改善性居住需求賽道上，以産品力與服務力並重模式發展，驅動實現内生式增長。

财報顯示，截至2024年底，合生創展地産闆塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；平均交樓價格36702港元/平方米，同比上漲100%。

在2025年，合生創展的可售貨值中仍有七到八成來自缦繫産品。逆市之下，缦繫也将繼續發揮其拳頭作用。

百變運營，賦能商業增長

不可否認的是，當傳統的地産開發及銷售市場雙重承壓時，房企大多将發展重心向能夠持續貢獻現金流的經營性業務傾斜，如住房租賃、商業地産等。這種轉型不僅是應對市場變化的必然選擇，也是房企尋找新增長點的重要路徑。

只不過，随着越來越多房企強調非開發業務的重要性，“内卷”也開始加劇。企業不僅要在傳統的房地産開發領域保持競争力，還要在新興的非開發業務領域展現創新能力和運營效率。這要求各主體必須具備多元化的業務管理能力、敏銳的市場洞察力以及靈活的戰略調整能力，以适應不斷變化的市場環境和消費者需求。

事實上，近年來合生商業的邏輯也已經從傳統招商管理轉變為内容孵化。以旗下明星商業項目北京朝陽合生匯為例，2024年，北京朝陽合生匯銷售額超過75億元，日均客流增長高于熱門核心商圈水平。

這一表現的背後，是項目團隊通過不斷的業态創新、空間創新、招商創新以及IP創新，多維發力，從而持續鞏固業内領先地位。

這類針對存量項目的持續更新調整，還在合生商業旗下多個項目内進行。上海五角場合生匯的開業時間較北京朝陽合生匯還要早一年，從2016年至今，已經是運營了近十年的成熟期項目，能夠貢獻穩定的現金流，2024年，該項目銷售額超過63億元。

目前，合生創展的商業闆塊業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等主流城市，擁有百余個商業地産項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，超過80%的項目分布在“北上廣深”四大一線城市。

新開項目方面，北京昌平超極合生匯開業首年銷售額達22.5億元，客流持續突破各項商業記錄。于2025年，商業闆塊有兩個項目計劃投入市場，這兩個項目均位于廣州。在“港人北上”消費遊的持續帶動作用下，預計能夠取得不俗表現。

其中，廣州花廳坊項目是合生商業的新品牌，該項目是結合嶺南文化打造的“非標”文旅商業街，位于廣州市黃埔科學城闆塊。

四季度，合生商業将推出廣州天河合生匯，項目位于廣州天河區金融城，是合生商業在廣州落地的首個“合生匯”項目，定位潮流生活方式空間。項目全盤總建面約為37.5萬平方米，其中先行開業的合生匯商場約14萬平方米。

雙輪驅動，培育未來增長極

商業運營能力不斷強化的同時，合生商業也在進行能力的對外輸出，逐步從内部項目運營向外部管理輸出與品牌賦能方向轉型。既實現業務邊界的延展，開辟新的收入來源，也提升行業地位和市場競争力。

合生商業從2021年起開始輕資産管理輸出業務，通過輸出管理團隊、運營經驗和品牌資源，為第三方業主提供從項目定位、招商策劃到後期運營的全鍊條服務。三年來，輕拓業務漸入正軌並取得了快速發展。

截至期末，來自獨立第三方的簽約管理面積總計186萬平方米，較2023年底的109萬平方米上漲了70%。

未來，合生創展商業闆塊将繼續輕重並行，依通過合生匯、超極合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO等商業IP實現持續快速增長。

值得注意的是，合生創展地産闆塊也正在同步踐行輕資産戰略，代建代售為該戰略的核心抓手。

不可否認，“代建”正成為房企們不約而同選擇的“出路”。一方面輕資産模式能夠減少企業資金沉澱，降低開發風險，緩解現金流壓力，另一方面市場需求正在增加，存量項目及擁有大量土地資源的“新地主”並不具備開發能力。

但伴随“地産冷、代建熱”的發展趨勢，入局企業也顯著增多。代建領域的競争加劇，需要企業充分提煉自身優勢，增強業務壁壘。

合生創展的路線是依托高端住宅缦品牌誕生六年來的快速成長，高效布局北上廣及紐約等超一流城市，形成區域市場標杆效應。

可以看到，合生創展走的是一條非典型代建道路。通常而言，不同于傳統開發模式，代建僅需為項目提供解決方案並輸出品牌，不涉及拿地、出資等環節，是一種輕資産開發模式。

合生創展在此基礎上，加入了運營服務環節，賦能代建項目品質。重點承接一線城市高端項目，以缦繫産品標準重塑合作方資産價值。

同時，通過代建代售，合生創展能夠更有效拓展高淨值客群池，以代建業務沉澱的客群數據與需求洞察，反哺自主開發項目設計優化，進一步鞏固其在高端市場的品牌壁壘與客戶粘性。

2023年8月，合生缦品牌2.0全球戰略發布會在上海舉行，實現“缦品牌”的進階。具體的空間之外，缦品牌更加重視配套、空間、場景、服務等完整閉環之上的價值聚合。

2024年5月，缦品牌“全嶼生态”服務戰略重磅亮相，将業主有機鍊接，形成社區共同體，為高淨值人群構建服務生态體繫。該全新戰略在全新一代缦雲--缦雲ONE項目上率先兌現。

據悉，2024年合生創展代建代售業務貢獻銷售額48.21億元，在産品力打造、品牌塑造、項目操盤等維度，為公司貢獻新的增量業務。以北京“缦雲ONE”為代表，2024年實現27.37億元銷售額。

去年4月，合生創展正式宣布組建成立三大輕資産管理平台，即商業管理平台、經營管理平台、生産管理平台，涵蓋住宅、商業、辦公等領域，推行輕重資産平衡雙引擎發展模式。

在房地産開發闆塊，以缦繫品牌穩固基本盤，在非房開業務領域，多點開花的業務格局，将為合生創展穿越周期增添一份韌性，帶來新的增長極。

待市場低谷之後，合生創展仍然未來可期。

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