年報觀察 | 永升服務想要彎道超車

觀點網 3月31日，永升服務舉行了2024年度業績會。

據與會投資者介紹，出席本次會議的管理層包括公司執行董事兼總裁周洪斌、執行董事兼首席财務官周迪、投資者關繫總監嚴憲等。

周洪斌在會上表示，2024年宏觀環境可能有些超出大家的預估，比如經濟下行壓力導致支付意願下降，無序競争帶來的成本壓力等，“每一年行業都會有一些新的挑戰，都會有一些壓力和環境的變化，這是難以避免的。”

同時他也認為，2025年大環境會比2024年有所改善與提升。但對于物業行業，業主對服務品質的要求、政府對物業費的限制與調整，短期内還是會保持現狀，這也是對物企需要面對的挑戰。

“行業的限制正好是優秀團隊實現高邊際效用的機會，也可能正好是彎道超車的機會。”

現金流承壓

在召開業績發布會之前，永升服務披露了公司2024年度業績，實現收入約68.41億元，較2023年約65.37億元增長4.6%。

從營收結構來看，永升服務最大收入來源是物業管理服務，實現收入約為50.91億元，占總收入74.4%；社區增值服務收入約8.62億元，占總收入12.6%；對非業主的增值服務收入約5.99億元，占總收入8.8%；城市服務收入約2.86億元，占總收入4.1%。

毛利結構方面，物業管理服務的占比為73%，社區增值服務占比22.2%，城市服務占比約為2%，非業主增值服務的毛利則下降到2.9%。

據參會投資者介紹，嚴憲指：“從利潤端角度，非業主增值服務對公司報表的拖累，或者說（對公司的）負面影響，已經進入了歷史尾聲。”

2023年底，旭輝永升服務更名為永升服務，這一舉措表明了該公司去地産化、獨立轉型的決心。因此年内公司非業主增值服務占比降低也在預料之中，但從物業管理服務分部來看，並未完全擺脫對地産關聯方的依賴。

2024年，永升服務旗下物管業務在錄得同比14.08%收入增速情況下，來自母公司旭輝集團的收入占比並無發生變化，與2023年一樣保持在28.8%水平。這或許說明，盡管永升服務努力嘗試與地産關聯方斷聯，但在當前市場充滿挑戰的情況下，第三方拓展或者說是收費難度更大，因此為了保住業績，公司還是與關聯方保持着較多的往來。

管理層表示，公司當期收繳率大概在85%左右，比上年是略有下降的，主要也是因為公建類項目的支付周期拉長。

2024年末，永升服務計提減值前的貿易應收款項規模約為27.86億元，較2023年的24.49億元增加近13.76%，高于全年營收增速。其中，來自第三方的貿易應收款項約為19.07億元，占比約68.46%，較上年末淨增加3.71億元；來自關聯方的規模約為8.79億元，占比約31.54%，較上年末淨減少3440.9萬元。

最終，公司年内貿易應收款項及應收票據合計計提減值3.45億元，同比增長15.85%，占公司營收比例約5.04%。計提減值後，貿易應收款項及應收票據余額為24.45億元，同比增長約12.08%，淨增加2.63億元。

由于貿易應收款項及應收票據規模的增加，永升服務年内經營活動的現金流入淨額亦出現同比降幅25%至6.85億元。

關于回款方面的舉措，永升服務管理層表示主要分為兩部分：第三方方面，公司将按照現在的既定策略加大溝通，提升客戶的滿意度，從而提升收繳率；或者通過改變收款的頻率，加大對現金流的回收。

地産端，管理層則表示這幾年與地産公司一直保持着良好溝通，並指去年已成功回收4.8億元，“現在的狀态還是好的，但是從收款難度來說，确實比以往有所增加。因為地産本身的現金流狀況相對也更加困難一點。”

或許正是基于現狀，周洪斌才在業績會上提出“現金流增幅大于利潤增幅，大于收入增幅”的高質量發展方式。

毛利率改善

2024年，永升服務在運營管理維度上作出了不少改變。

據公司管理層表示，永升服務在過去一年里推進了一場組織變革，由過去四級管控模式逐漸過渡到了三極管控模式，“（調整）管控反饋的效果非常好，促成了資源的有效集中和增量的高效産出。”

與此同時，公司圍繞城市深耕策略，把原來以十大區域為主體，變成了以57個城市公司為主體去拓展，從過去重視區域平台的形式過渡到了更加注重深耕城市的形式。

此外，通過城市深耕戰略，永升服務外拓範圍從過去的120-130個城市，聚焦到了重點深耕的70-80個城市，“公司在2024年的外拓達成了一個歷史性突破。”

據介紹，永升服務過去一年新增市場招投標項目超400個，新增飽和合同收入約16億元，同比增長36%。以此同時，年内終止退出了部分項目，共優化了4075.1萬平方米的合約面積、2961.4萬平方米的在管面積。

截至報告期末，永升服務已入駐中國内地101座城市，總合約建築面積約3.51億平方米，在管面積約2.51億平方米，分别同比增加了13.8%、13.2%；簽約項目數量1833個，在管項目數量1457個，分别同比增加9.2%、11.5%。

在管項目建築面積中，來自旭輝集團的面積約為5958.5萬平方米，占比23.8%；來自第三方的面積為1.91億平方米，占比76.2%。

針對于外拓的質量，永升服務管理層表示，去年在拓展的毛利率底線有所提高，對每個項目的綜合毛利率要求從過去的5%提升至必須大于10%。

得益于此，永升服務2024年整體毛利率得到了改善，實現同比提升0.5個百分點至19.7%。

雖然有所改善，但離公司管理層當初在2021年業績會上提到的“未來3-5年綜合毛利率保持在26%-28%”還有差距。

對于未來毛利率的判斷，永升服務管理層在本次業績會上明顯謹慎了許多，表示未來三年會保持相對穩定的狀态，以後是否可以得到改善則“完全取決于社區增值服務的占比能否進一步地提高”。

從業務毛利率來看，2024年該公司旗下物業管理服務毛利率年内錄得同比上升0.5個百分點至19.3%；社區增值服務毛利率則同比上升3.4個百分點至34.7%；非業主增值服務同比下降6.7個百分點至6.4%；城市服務同比上升2.5個百分點至10.9%。若社區增值服務的收入占比有所提高，對公司整體毛利率的拉升将有巨大的助力。

雖未能實現當初的目標，但毛利率的改善還是實打實地為公司業績作出了貢獻。

年内，永升服務錄得毛利約為13.49億元，較2023年約12.53億元增加7.6%；淨利潤約為5.91億元，同比增加11.6%；歸母淨利潤同比增加10.0%至4.78億元。

相較于2023年錄得8.0%、9.5%的降速，今年淨利潤與歸母淨利潤得以重回雙位數增長。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。