年報觀察 | 城更賽道潛力仍存 但錦和商管去年表現有壓力

觀點網 近日，錦和商管交出了一份喜憂參半的成績單。

财報數據顯示，2024年，該公司全年營業收入為10.08億元，同比下降2.33%，其中主營業務商務服務收入占比100%。

目前，承租運營項目貢獻公司的主要收入。錦和商管于财報中指出，全年營業收入下滑主要是由于個别承租運營項目仍處于爬坡期以及個别承租運營項目在2023年和2024年中止或改變商業模式。

同期非經常性損益貢獻1.11億元，其中包括政府補助1627萬元、越界創意園房屋拆除補償款5519萬元以及理财收益等金融資産收益6284萬元等。

圖片來源：企業業績公告

盈利表現上，歸屬于上市公司股東的淨利潤為1475.32萬元，同比下降85.07%；扣除非經常性損益後，淨利潤由盈轉虧，虧損額達9580.64萬元，上年同期為4093.02萬元，同比降幅達334%。

盈利滑坡

值得注意的是，錦和商管去年第四季度經營壓力集中釋放，單季度歸母淨利潤虧損2291萬元，同比下滑783%；同期扣非淨利潤虧損9321萬元。

從财報數據來看，錦和商管面臨營收下滑與利潤腰斬的雙重壓力。

與此同時，毛利率持續下探。全年毛利率同比減少2.86個百分點至25.82%，其中承租運營闆塊毛利率減少1.99個百分點至24.51%，受托運營闆塊毛利率減少4.86個百分點至59.59%。

從盈利質量看，錦和商管全年淨利潤由上年同期的8317.9萬元下滑至-365.52萬元，毛利率與淨利率同步承壓。2024年淨利率轉為負值，為-0.36%，較上年同期下降8.42個百分點。

與此同時，全年加權平均ROE降至1.34%，較2023年下滑7.28個百分點，扣非後ROE為-8.70%，資産收益能力顯著下滑。

基本每股收益0.03元，同比下降85.71%，上年同期為0.21元，盈利能力稀釋明顯。

期間，費用高企進一步侵蝕利潤空間，全年銷售、管理、财務三費合計3.14億元，占營收比重達31.17%，同比上升2.25個百分點，其中财務費用因新拓項目融資費用攤銷增長10.11%。據财報數據顯示，全年營業總成本為10.7億元，同比上漲0.59%。

錦和商管業績滑坡源于多重内外因疊加。

具體來看，宏觀經濟影響下，錦和商管部分承租運營項目仍處培育階段，租金收入未達預期，拖累利潤。

同時，2023年因錦和大甯财智中心項目合作模式變更産生高額資産處置收益（約3.02億元），2024年無此類一次性收益。

以及，其對部分子公司計提商譽減值準備，基于謹慎性原則應對市場不确定性，直接影響淨利潤。

與盈利表現形成鮮明對比的是現金流的穩健表現。全年經營活動現金流淨額達7.28億元，同比增長13.1%，主要得益于租金收繳效率提升及受托運營項目服務費的穩定回款。盡管盈利承壓，公司核心業務的現金流創造能力仍具韌性。

财務表現上，截至2024年末，錦和商管總資産為54.91億元，對比上年同期下滑2.59%，其中流動資産合計5.31億元，應收賬款同比增長71.25%至1.31億元。同期公司總負債為44.38億元，其中非流動負債合計35.16億元，流動負債合計9.22億元。截至年末，資産負債率上升至80.83%，整體負債水平保持可控，短期償債指標流動比率為0.58。從數據來看，錦和商管客戶付款周期延長以及流動性管理壓力加劇。

外部壓力

具體業務表現上，作為國内城市更新領域的頭部企業，錦和商管主營業務為城市老舊物業、低效存量商用物業的定位設計、改造、招商、運營和服務。

2024年里，公司新增外拓3個項目，續約1個位于徐匯區核心地段的承租運營項目，确保基本盤的持續穩定。

據了解，該公司業務經營模式主要包括承租運營、受托運營和參股運營，得益于年内新增外拓與項目續約，截至2024年末，錦和商管在管項目數量73個，在管面積約140萬平方米，較2020年上市初期實現翻倍。

目前，承租運營項目貢獻公司的主要收入。分行業來看，商務服務業全年營業收入10.08億元，其中租賃收入7.48億元，物業服務及其他收入2.59億元。

分地區來看，上海地區營業收入8.32億元，杭州地區0.60億元，南京地區0.21億元，北京地區1.14億元。

值得一提的是，2024年商辦租賃市場需求疲軟，核心城市新增供應量增加，租金單價和出租率雙降，業主以價換量的情況仍較為普遍。

與此同時，世邦魏理仕數據顯示，2025年全國主要一二線城市辦公樓市場将迎來約640萬平方米新增供應，同比增長近七成，需求端雖有邊際改善，但幅度有限。供應大幅增加，需求增長緩慢，将加劇市場競争，給辦公項目出租率和租金水平帶來更大壓力。

外部環境不确定性加劇的環境下，錦和商管在管物業主要位于上海、北京、杭州、南京等核心城市，一定程度同樣受新增供應與需求疲軟的擠壓，導致部分項目邊際成交租金單價承壓，致使整體收入增長乏力。

财報中披露，為提升園區出租率，錦和商管通過優化招商策略、提升園區服務等舉措，在部分項目上維持了較高出租率。同時，通過維護存量租戶、提升物業服務水平，部分成熟期項目出租率保持在行業高位。

此外，公司持續盤整項目組合，對部分小體量項目到期不續，優化管理成本，集中資源聚焦高效益項目。

目前其租戶結構以文化創意産業及新經濟客戶為主，涵蓋制造業、專業服務、貿易服務等傳統行業，互聯網、知識經濟、生物醫療、文化創意等新經濟業态。錦和商管通過融合文化和創意，在商辦區域引入文化、藝術和創意元素，以吸引創意産業的企業。

與此同時，政策持續加碼城市更新，為該公司提供長期穩定的需求支撐。錦和商管表示，未來将持續把握政策紅利，提升自身競争力，持續吸引新經濟企業在園區内實現協同發展，推動多方資源互相流通。

總體而言，錦和商管通過調整項目組合、優化招商策略應對挑戰，長期仍看好城市更新賽道的發展潛力。但值得注意的是，2024年公司收入微降，盈利能力顯著承壓，核心業務虧損暴露經營挑戰，依賴非經常性收益及現金流管理維持賬面利潤，未來需重點關注存量項目出租率修復及新項目爬坡進展。

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