年報觀察 | 億達中國面臨重重困境

觀點網 時隔一年，億達中國重返二級市場。

4月7日起，億達中國正式復牌， 4月8日收盤，該公司股價0.098港元/股，總市值僅2.53億港元。億達于4月3日一次性公布2023年全年财報、2024年半年報以及2024年全年财報。

根據披露的2024年度業績報告，億達中國2024年收入為27.87億元，較2023年同期下降28.5%；毛利4.05億元，同比減少24.2%；毛利率由2023年的13.7%增至14.5%；淨虧損由2023年同期的人民币17.14億元增加至年内的人民币23.25億元。

受房地産行業深度調整影響，疊加産業園區運營收入增長乏力等因素，從整體上看，億達中國2024年度收入下降、虧損增大、現金流與償債壓力亦随之增大。

業務挑戰

産城園區評論獲悉，億達中國主要于大連、武漢、沈陽、上海、重慶、鄭州、合肥、長沙及成都從事物業開發、物業投資、商務園區運營管理、物業施工、裝潢及園林綠化。

2024年，億達中國錄得收入為人民币27.87億元，其中商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入為人民币18.46億元；商務園租金收入為人民币4.72億元；商務園委托運營管理服務收入為人民币2.08億元；建築、裝修及園林綠化收入為人民币2.61億元。物業銷售方面，億達中國年内合約銷售金額為9.47億元，其中大連銷售金額為6.81億元，占比為71.9%。因本年結轉項目主要為普通住宅産品，億達中國年内銷售收入均價達到每平方米人民币18362元，同比增長84.7%。其中住宅物業銷售成為主力，占合約銷售金額的73.4%，收入項目主要位于大連，占該收入的90.0%。然而，因年内交付項目減少，物業銷售收入同比下降28.7%至18.46億元。

租金收入方面，2024年度億達中國錄得租金收入約人民币4.72億元，比上年同期下降6.0%。該公司全資持有的商務園區包括大連軟件園、大連科技城、大連天地、億達信息軟件園四個商務園區，並持有武漢軟件新城50%權益。前述商務園區已竣工持有物業總建築面積約192.9萬平方米，可出租面積約135.1萬平方米。

對于園區内多家企業出現大面積的縮減租賃面積或提前終止租賃的情況，億達中國表示，主要是由于下半年的國際因素影響，國際客戶将業務轉移，同時部分客戶出于降低成本和提高效率的考慮，将業務轉移到成本更低的地區所致。

市場環境導致2024年度億達中國的投資物業的公允價值虧損大幅增加，虧損幅度從2023年同期的虧損人民币3.67億元增加到本年度的虧損人民币10.24億元。

此外，報告期内商務園運營管理服務收入同比下降9.5%；建築、裝修及園林綠化服務産生的收入同比下降54.6%。

在土地儲備方面，截至2024年底，億達中國土地儲備總建築面積約為616萬平方米，其中大連占比高達76.3%；集團應占權益土地儲備建築面積約為565萬平方米，其中大連應占權益土地儲備建築面積占比達到83.3%。

流動資金壓力

億達中國自身也面臨重重挑戰。

截至2024年12月31日，億達中國流動負債超出其流動資産人民币109.40億元。同日，即期借款達到人民币116.18億元，而其現金及現金等價物僅為人民币1.56億元。

此前，億達中國面臨兩次清盤呈請。2024年3月9日，億達中國因未償還88.92萬港元的逾期款項而被安業财經印刷有限公司提起清盤呈請，並在2024年6月13日因未能償還1.91億美元債券面臨第二次清盤呈請，兩次呈請分别于2024年6月25日和2025年1月20日被法院批準撤回。由于現金儲備不足，億達中國未能按期償還合計50.35億元的逾期借款，並且未能清償應付安都方本金及利息合計14.44億元，導致65.83億元銀行及其他借款因觸發交叉違約條款而加速到期。

在與債權人的協議方面，于2024年11月14日及2023年6月15日，億達中國分别與China Best、明域集團有限公司及創域集團有限公司達成債務清償協議，通過支付和資産轉讓方式，确認了相應收益分别為4547.9萬元和1.71億元。

資産出售方面也並不順利， 2024年4月22日，億達中國全資附屬公司大連科技城發展有限公司拟以1.13億元代價，出售大連科技城欣銳開發和大連科技城泰銳開發100%股權。然而，因先決條件未達成，導致交易無法按原計劃繼續進行，出售資産以緩解現金壓力的願景也暫時擱置。

公告顯示，于2024年12月31日，億達中國已将價值為人民币142.37億元的投資物業作為抵押，以獲授銀行貸款。

對于面臨的資金壓力與債務困境，億達中國表示，将适時與安都方進行協商以推動達成最終和解協議，對于逾期借款将繼續努力推動相關重續或延期。此外，亦将通過物業抵押、加快銷售、尋求機會按合理價格出售若幹資産及投資等方式，以産生現金流入及減輕流動資金壓力。

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