REIT觀察丨免稅期已過的紅土創新深圳安居REIT

觀點網  随着保租房供應的不斷增加，作為全國首批深交所首單保障性租賃住房REITs産品的紅土創新深圳安居REIT在2024年的感受到壓力。

最明顯的表現是運營數據出現了輕微的下滑，特别是REIT旗下項目随着三年免稅政策到期，項目公司稅金及附加成本呈現結構性躍升。

4月9日，紅土創新深圳安居REIT舉行線上業績說明會，管理層就紅土創新深圳安居REIT就2024年度運營情況向投資者做出回應。

稍現的壓力

資料顯示，2024年度紅土創新深圳安居REIT收入5380萬元，其中保障性租賃住房租金收入5118萬元，配套商業租金收入160萬元，配套停車場的租金收入是102萬元；經營活動産生的現金流量淨額為4909.20萬元，現金流量分派率為2.99%；全年分紅3次，實際分配金額6149萬元。

目前，紅土創新深圳安居REIT的底層資産有4個保障性租賃住房項目，分别為居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香槟苑項目和鳳凰公館項目，建築面積合計13.47萬平方米，包含共計1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個停車位。

會上，管理層披露了四個底層資産的詳細經營情況：截至2024年12月31日，按建築面積占比，安居百泉閣項目保障性租賃住房出租率為95.82%、配套商業出租率為94.12%、配套停車場出租率為100%；

安居錦園項目保障性租賃住房出租率為95.88%、配套停車場出租率為100%；保利香槟苑項目保障性租賃住房出租率為90.79%；鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率為98.63%。保障性租賃住房整體出租率為96.29%。

但随着深圳保障房供應量的增加，紅土創新深圳安居REIT旗下四個項目所在的行政區也均有多家競品争奪市場份額。

其中安居百泉閣項目位于福田區，行政區内主要配租批次的保障性租賃住房項目還有安山居、富通九曜公館和自由港灣等類似基礎設施項目；安居錦園項目位于羅湖區，行政區内主要配租批次的保障性租賃住房項目有深業泰富廣場、筍崗萬象廣場和新世界大廈等項目；

而保利香槟苑項目位于大鵬新區，行政區内有安居鵬灣府、佳兆業假日廣場和下沙搬遷安置區等項目；鳳凰公館位于坪山區，行政區内有有安居盤龍苑、潤樾山花園、萬樾府、玺悅台和安居鳳凰苑等項目。

大量競品進入市場，導致在2024年度紅土創新深圳安居REIT出現了出租率小幅下滑的情況。

年報數據顯示，2024年度，紅土創新深圳安居REIT保障性租賃住房租金收益率為99.98%，住宅實際出租面積較2023年下滑2.07%至12.9萬平方米，出租率下滑2.04個百分點至96.29%；

商鋪租金收益率則為97.85%較2023年下降2.12個百分點，商鋪實際出租面積下滑5.88%至389.7平方米，出租率下滑5.88個百分點至94.12%；停車場的租金收益率為100%。

值得注意的是，紅土創新深圳安居REIT還面臨項目公司的稅金及附加其他成本費用較去年同期大幅上漲的問題。

紅土創新深圳安居REIT旗下安居錦園和安居鼎吉兩家項目公司的本期稅金及附加較上年同期分别增長了843.76%和139.22%，這主要是由于安居錦園項目、保利香槟苑項目、鳳凰公館項目的房産稅三年免稅期已結束，本期較上年同期房産稅增加産生的變動。

此外，安居錦園和安居鼎吉本期其他成本較上年同期增長了86.84%和70.50%，主要是由于空置房物管費、專項維修金以及日常維修費的增加産生的變動。

擴募與增值

盡管面對市場壓力，但紅土創新深圳安居REIT並未停下擴募的腳步。

紅土創新深圳安居REIT于2024年6月1日發布了擴募公告，拟申請擴募並新購入位于廣東省深圳市的承福苑項目、南馨苑項目和空港花園項目三個保障性租賃住房項目。

會上，管理層詳細介紹了三個即将擴募項目的具體情況：承福苑項目位于福田區梅林街道，共382套保障性租賃住房，建築面積1.46萬平方米，定含配套車位；南馨苑項目位于深圳市南山區粵海街道，共490套保障性租賃住房，建築面積1.89萬平方米；空港花園項目位于深圳市寶安區福永街道，共2338套保障性租賃住房建築面積14.48萬平方米。

預計擴募並新購入資産完成後，紅土創新深圳安居REIT将持有位于深圳市6個區的七處保障性租賃住房資産，合計建築面積31.3萬平方米，預計5040套保障性租賃住房及其配套。

為了展示其運營能力，管理層向投資者詳細介紹了上市3年旗下項目租金的變動情況。

紅土創新深圳安居REIT旗下四個項目中，安居百全閣項目在2022年基準租金單價是59.74元/平方米，從2025年3月1日調整到60元每平方米，漲幅是0.44%；

安居錦園項目是2022年基準租金單價是44.38元/平方米，從2025年3月1日調整到45.6元/平方米，漲幅是2.75%；

保利香槟院項目2022年基準租金單價是14.52元/平方米，從2024年1月1日調整到17.4/平方米，漲幅是19.83%，從2025年1月1日又再次調整到20.4/平方米，漲幅17.24%；鳳凰公館項目2022年至今基準租金單價是17.23元/平方米，沒有變動。

管理層表示，具體每套房租金在基準租金單價基礎上，根據面積戶型及朝向等因素進行差異性的一個調節，租賃合同期限一般不超過3年，租期内不調整，到期後按照最新配租價格簽約。

由于紅土創新深圳安居REIT屬于配租型保障性租賃住房項目，租戶來源多為單位定向配租業務。

但目前占比超過4個基礎設施項目總面積10%的承租人只有一家，即荣耀終端股份有限公司，租賃面積18041.77平方米，占安居百泉閣項目可租賃面積的45.43%，占4個項目可租賃總面積的13.40%；荣耀終端股份在報告期内的租賃收入為1210.49萬元,占安居百泉閣項目收入的43.52%，占4個項目總收入的22.50%。

為了保障分配效率，深圳市住房主管部門要求分配主體在組織面向單位定向配租的同時，也加大了面向個人配租的力度和頻次。

綜合來看深圳的保障房租賃市場，截至2024年末，在供給端深圳市已建設籌集保障性住房10.5萬套（間）、供應分配7.98萬套（間）。全市開工改造老舊小區202個，惠及居民約8.2萬戶，完成179個老舊小區改造，超額完成年度目標。

在需求端，深圳市常住人口住房自有率約為23%，租房比例高達77%。而且預計到2025年底，深圳常住人口将增至1860萬。這意味着市民對保障性租賃住房的需求仍将大幅增加。

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