高瓴資本繼續押注日本租賃市場

觀點網 香港報道 4月11日，高瓴資本旗下房地産投資平台Rava Partners近期動作頻繁，先是于去年底與母企高瓴資本以 11 億美元收購日本房地産發展商Samty Holdings，再在今年4月初收購 Dash Living 的多數股權。多次大手收購，反映高瓴資本銳意擴展日本市場。

随着亞太地區物業市場成為全球房地産投資者的首要目標，高瓴資本旗下房地産投資平台Rava Partners宣布收購香港租賃住房平台Dash Living的多數股權，並計劃投資高達1.5億美元以支持其在日本及其他亞太市場的擴張。

高瓴資本收購Dash Living的原因其實不難猜測，當中或離不開其于日本市場的資産配置。Rava Partners的聯席主管Joe Gagnon表示，其對日本的增長機會特别感興趣，日本市場展現了強勁及長期投資回報，而且 Dash Living 已經為其客戶和資本合作夥伴創造了巨大的價值。

Dash Living總部設于香港，是亞太區新興具前瞻性的租住方案供應企業，現時業務遍布香港、新加坡、東京和悉尼4個亞洲先進城市，擁有逾2000個服務式住宅和共居公寓等住宿單位，提供長短期彈性租賃與企業外派員工住宿服務。Dash Living透過共享經濟、物管科技與獨特的租戶體驗，打造一個全球住宿社區。Dash Living獲概念資本、高富諾、塔龍加投資集團、華懋集團及多間創投公司的注資支持。

Dash Living目前在日本運營19個項目，占總資産組合中約40%，覆蓋東京、京都等主要城市。這正與Rava Partners的投資計劃不謀而合，且可以與去年底收購的Samty Holdings産生協同效應。

據多家媒體消息，近期高瓴資本計劃每年在日本投資 10億至20億美元，並将在東亞國家的員工人數翻倍。去年12月，高瓴資本亦任命前貝恩資本合夥人菊田智宏(Tomohiro Kikuta)領導其在日本的擴張工作，以應對交易活動的大幅增加。

高瓴資本聯席首席運營官 Adam Hornung曾表示，日本市場現在擁有大量機會，這些機會可能在過去五至十年前難以找到。

根據行業估算，亞洲長租公寓市場的總價值約在2000億至2250億美元之間，而單計日本市場就高達1500億美元。如此龐大的市場背後，受多種因素推動，包括創紀錄的入境旅遊增長和日元貶值，以及遠程辦公趨勢和遊客停留時間的延長。然而，面對供需緊張，空置率仍維持在3%以下的低水平。

除了高瓴資本，不少投資者亦紛紛增加在日本的不動産投資。根據 MSCI 的資料，截至 2024 年第三季度，日本房地産總額約為4.7 兆日元。

其中黑石集團去年以26億美元從西武控股手中收購東京的一個多功能綜合物業，成為有史以來外資在日本進行的最大規模房地産收購交易。

而房地産私募基金管理公司基匯資本及一家機構投資者投資的日本多戶型住宅房地産投資平台，聯同領先房地産投資管理公司Alyssa Partners，亦于去年向一家日本大型綜合企業收購位于日本東京的住宅資産組合。

基匯資本指，東京住宅市場是最具韌性的産業之一，現金流較為穩定。過去12年，東京住宅的占用率從未低于95%。即使經歷全球金融危機及疫情兩大市場沖擊，租金依然穩固，分别僅回調10%及5%。受通脹、工資增長及建築成本上升支持，東京住宅租金于2023年開始上揚，增加了3.5%。

根據第一太平戴維斯的報告，東京23 區住宅平均租金于今年第一季較去年同期上漲 7.3%，出租率于96.8%。

該行指，當地良好的需求和供應支撐了租金的持續成長。随着預計2025 年薪資将持續強勁增長，加上日本央行可能會進一步提高利率，會抑制潛在房主對出售公寓的需求，從而刺激租賃需求，增強未來租金持續成長的前景。

而另一受投資者歡迎的投資物業酒店市場，其于2024 年的初步投資額達到創紀錄的 1.1 兆日元，占日本年度房地産交易總額的20%。該市場受惠于日本2024年入境旅客數量達到3700萬人次，超過2019年的3200萬人次的峰值。令平均房價 (ADR) 持續上升，如東京的房價同比增加20%。

雖然日本可能是 Dash 和 Rava 的首要目標市場，但預計兩家公司将尋找機會将業務擴展到新加坡、香港、澳洲和該地區的其他市場。

Dash目前在香港有8個項目，分别位于油尖旺區、上環、香港仔等，合共提供近千房間，所提供的包括月租、日租單位，旗下共居住宅單位普遍月租1萬多至2萬多港元，以月薪逾4萬港元年輕專業人士為目標客戶，並于每幢物業提供共享娛樂設施、生活基本家電如洗衣機等。

雖然相比日本市場的強勁增長，香港租賃市場略遜一籌，但在政府各類人才計劃手推動下，住宅租務市場暢旺。

根據香港差饷物業估價署數據顯示，2025年2月份私樓租金指數報193.5點，較2025年1月的192.9點，按月升約0.31%，創5個月新高，按月升逾0.3%，連升3個月。

萊坊高級董事，大中華區研究及咨詢部主管王兆麒表示，政府各類人才計劃令勞動人口及高收入人士規模稍為回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持，中小型住宅租金升幅将繼續跑赢豪宅，未來幾個月住宅租金走勢保持平穩，2025年住宅租金有望再上升3%-5%，創歷史新高。

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