觀點直擊｜華發股份：核心城市仍具結構性機會

觀點網 最近，整個華發集團發生了很多事。

4月10日，珠海國資委将珠海投資控股有限公司無償劃轉至華發集團旗下，格力地産随着這次控股股東資産重組也被並入華發集團，與華發股份成為“兄弟”公司。

僅過了兩周不到，格力地産與華發股份均迎來了高層人事變動。

4月22日晚間，格力地産發布公告稱，公司董事長陳輝因工作調動原因，申請辭去所有職務，不再代行總裁職責。同時董事會推舉公司董事周優芬代為履行董事長、法定代表人職責；此外還提名郭淩勇、李向東為新一任非獨立董事候選人。

另一邊廂，華發股份亦有高管變動，常務執行副總裁俞衛國、執行副總裁張馳、财務總監羅彬均以個人原因遞交了書面辭職報告；取而代之的是，張巍、葉甯為公司執行副總裁，楊擁軍為财務總監。

雖然才剛上任，但這批管理層明顯對公司業務已了然于心。4月25日，華發股份在上證路演平台召開了2024年度業績說明會，出席本次會議的管理層包括董事局副主席兼總裁陳茵女士、獨立董事王躍堂先生、董事局秘書侯貴明先生以及新上任的财務總監楊擁軍先生。

公司管理層在此次業績會上傳遞出來的信息積極正面。

關于行業的前景，總裁陳茵表示，當前地産市場正呈現穩步向好态勢，政策支持與需求釋放共同推動市場信心修復。

她提及一些數據，2025年一季度，一線城市新房銷售面積同比增長0.6%，深圳新房網簽套數同比激增75.1%，北京、上海二手房成交量環比增長超60%。政策端持續發力，通過降首付、降利率、收購存量房轉保障房等措施激活市場，土地市場溢價率時隔44個月重回10%以上，核心城市土拍熱度顯著回升。

她認為，中長期看，城鎮化率提升、改善性需求釋放及"好房子"標準升級，将推動行業向高質量發展轉型，綠色建築、智慧社區等新興領域占比有望持續擴大。市場分化中，核心城市優質資産仍具結構性機會。

樂觀的前景為行業成為了行業的盼頭，畢竟2024年有不少上市房企的業績出現虧損。陳茵表示，過往兩年間，房企拿地價格普遍較高，導致利潤空間較低，至今仍在消化此前的“包袱”。

在行業深度調整中持續承壓的背景下，華發股份雖保持着盈利，但也面臨挑戰。2024年，公司實現營收599.92億元營業收入，歸母淨利潤9.51億元，分别同比下滑16.8%、48.2%。

利潤回調最主要的原因是計提減值，去年華發股份新增計提的相關資産和信用減值準備合計為19.67億元，超過公司淨利潤規模。對此，陳茵表示，房企盈利水平下滑是行業普遍現象，公司的營收利潤情況符合行業整體變動趨勢。

她指出，2024年，房地産市場仍在底部運行，受前期銷售額下滑和年内竣工結轉放緩影響，行業内公司普遍出現營業收入規模同比下降的情況。

同時，近三年多數城市面臨較大調整壓力，市場下行，銷售端價格持續承壓，随着這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，短期内結轉毛利率出現下滑；同時部分城市的超預期下行對存貨賬面價值也形成不利影響，房企利潤空間持續收窄。

從華發股份去年的銷售情況來看，公司全年實現全口徑銷售1054.44億元，同比下降16.3%；實現簽約銷售面積369.6萬平方米，同比減少7.46%。公司房開業務整體毛利率為14.31%，同比減少3.67個百分點。

按地區劃分，華東大區全年實現銷售461.73億元，銷售占比43.79%；華南大區全年實現銷售320.76億元，銷售占比30.42%；珠海大區全年實現銷售249.77億元，銷售占比23.69%；北方區域全年實現銷售22.18億元，銷售占比2.10%。

針對未來的盈利增長，陳茵指出，公司響應國家政策号召，在業内率先發布“科技+好房子産品體繫技術標準”，成為引領“好房子”的標杆企業和房企範本。

在深耕房地産開發主業的同時，公司還致力推動産業多元化，不斷探索優化業務戰略格局，形成以精品住宅為主業，商業運營、物業管理和上下遊産業鍊等為支撐的“1+3”發展格局，為公司發展培育新優勢，助力公司長效發展。

在投資方面，華發股份2024年繼續出手拿地。

2024年，公司共新增6個項目（2023年：23個），全部位于上海、廣州、成都、西安等核心城市，其中上海、成都兩地占比超過50%。年内新增土儲計容建面約33.7萬平方米，權益計容建面14.11萬平方米。

截至2024年末，公司待開發土地計容建築面積376.83萬平方米，在建面積835.63萬平方米。

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