觀點意見：下半場，規模化已不是房企主題

今年以來，由于貨币政策的寬松與調控政策的刺激等因素，一線城市、部分二線城市銷售量價表現良好，基本面的快速好轉導致房企在規模化上更上一層樓，甚至有部分品牌房企提前完成今年的銷售業績指標，並且有的房企進一步上調今年的銷售業績指標。從2015年房企銷售業績表現來看，有7家房企銷售金額過千億，其中萬科、綠地和恒大這三家房企銷售金額超2000億元，此外，2015年銷售金額超過100億元的房企也超過了百家，房企銷售業績呈現出“百花齊放百家争鳴”的狀态。

那麼，這是否也意味着2016年房企銷售還會繼續回升呢？筆者認為，樓市已經進入下半場，今年以來部分城市樓市基本面的好轉帶來的房企規模化增長，但這並不意味着2016年房企銷售業績還會普遍上升。樓市進入下半場、熱點城市進入調整期、熱點城市房企存貨量不足等七大理由表明2016年房企業績将普遍下滑，房企不斷規模化背後仍然面臨較大的業績下滑壓力。具體來講：

一、樓市進入下半場，銷售規模化發展已不是房企主題

同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，這也就意味着中國房地産市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，樓市将逐步進入存量房時代。屆時，由于新增購房需求已經基本得到滿足，市場需求增速沒有那麼快，甚至部分城市還出現下滑，C端客戶（購房者或社區居民）的需求将轉向品質或增值服務的提升。

此時，銷售規模化發展已不是房企主題，對于房企來講，如何豐富服務内容，為C端客戶（購房者或社區居民）或相關産業鍊上下遊提供增值服務成為房企轉型的主題，比如以分享城鎮化為核心的“地産+X産業”的發展戰略、以分享老齡化為核心的養老地産布局戰略，以分享城市化為核心的商業地産布局戰略、房企積極與互聯網公司合作等等。

二、對品牌房企業績貢獻較大的重點城市2016年市場成交量下滑，對品牌房企業績貢獻度降低

總體來看，2016年商品住宅市場仍然是以“去庫存”為主題，並不看好。對于今年樓市成交量表現相對火爆、對品牌房企業績貢獻度較大的城市來講，2016年也很難延續火爆的行情，這些城市由于需求透支等因素樓市将很快陷入調整期，甚至再現2011年、2014年的大範圍降價潮。這樣，對品牌房企業績貢獻較大的重點城市2016年市場成交量下滑，對品牌房企業績貢獻度降低，房企規模化發展壓力将進一步顯現。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，有以下三點理由：

1、對于市場基本面良好成交量大幅上漲的城市而言，今年上半年為去年樓市積壓需求的集中釋放，下半年為商品住宅市場需求透支，以上海為例，2015年全年商品住宅成交量達到1500萬平方米，超過2013年，遠超過2011-2014年1000萬平方米左右的平均銷售量，下半年在央行三次“雙降”、企業沖刺銷售業績等疊加因素影響下，上海樓市的需求被大量透支。經驗及研究數據表明，當需求被大量透支之後，市場必然會出現新一輪的調整趨勢。同理，對深圳、南京、蘇州等熱點城市來講也是如此。

而對于房企來講，2016年的規模化目標並沒有降低，一般來講仍然是在現狀的基礎上再累加20-30%，這樣，2016年房企規模化發展勢必将承受更大的市場壓力，甚至由于市場基本面進入調整期房企很難實現已經确定的目標。從上述分析來看，由于對品牌房企業績貢獻較大的重點城市2016年市場成交量下滑，對品牌房企業績貢獻度降低，房企規模化發展壓力将進一步顯現。

2、歷年商品住宅成交高峰後必然調整，比如2009年、2013年之後的上海商品住宅市場，均出現2011年、2014年的調整，2015年市場成交量高峰之後也是如此，2016年調整勢在必然。這樣，大多數房企很難在市場調整期獲得規模化發展。

3、經筆者與多家知名房企溝通，有相當部分房企對2016年市場也不看好，市場主體對明年樓市也有不樂觀的預期，甚至有部分房企因為業績的壓力會采取裁人、減薪、撤銷合並區域市場部等措施。從這個角度來看，房企也在未雨綢缪積極做準備，應對明年市場下滑帶來的企業業績下滑的壓力。

三、房企在重點城市存貨不足，難以在2016年實現較大規模增長

筆者通過與部分開發商交流，包括相當部分品牌房企在内的在已經布局的核心城市可售貨量不足，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，由于2015年市場需求過度釋放，2016年已經沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調整也是理所當然。此時，作為開發商的市場主體态度已經明顯發生改變或者已經分流，甚至相當一部分開發商認為，由于今年房價上漲過快，地價表現過熱，2016年市場調整也是勢在必然。再加上房企在重點城市存貨不足，難以在2016年實現較大規模增長。

據筆者了解，由于上述因素，部分TOP10的品牌房企已經開始公司内部調整，比如内部重組避免同業競争，對業績表現不佳的事業部進行撤並，對于業績表現不佳的城市和項目進行裁員、並且降薪等。

四、熱點城市樓市政策有可能會收緊，導致這些城市對房企銷售貢獻度下降。

今年以來，北上廣深等熱點城市樓市表現火熱，房價上漲速度較快。從市場發展趨勢及政策面走勢來看，熱點城市樓市政策有可能會收緊，導致這些城市對房企銷售貢獻度下降。比如，今年下半年，上海官方政策措施開始轉向，7月和10月韓正書記兩次表态上海房價已經過高，要抑制投資型需求。這就增加了2016年樓市政策收緊的可能性。

五、大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，這些城市對房企規模化貢獻度不會高。

事實上，從短期内來看，當前樓市仍然是調整期，大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，市場基本面並沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調並不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

對于房企來講，無論是此時還是2016年，大部分非限購城市仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當前部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地産市場；而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。從上述角度來看，由于大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，這些城市對房企規模化貢獻度不會高。

六、房企非正常銷售手段，比如抵工程款等措施提升企業業績不可持續。

每至年末，上市房企為了沖刺銷售業績，都會采取一些非正常銷售手段，比如虛報銷售業績，抵工程款、以包銷形式将項目批發給第三方然後承諾回購等措施，這些措施确實短期内可以實現銷售業績大幅回升。以抵工程款為例，據筆者了解，部分TOP10的品牌房企抵工程款銷售房屋的金額至少100-200億，甚至有的企業還可以達到200-300億元。

筆者認為，随着樓市進入下半場，行業下行趨勢明顯，對于供大于求的市場來講，已不再需要那麼多房子，房地産下遊行業比如建設公司日子也不會太好過，因此，對于房企來講，将房屋抵給下遊企業也賣不出去，這樣，下遊企業的風險越來越大，直到其支持不住而破産倒閉。這樣看來，抵工程款等措施提升企業業績不可持續。

七、由于一線城市、部分二線熱點城市土地市場“面粉貴過面包”，樓市的投資風險在累積，在激烈的市場競争與投資風險累積的市場背景下，很難有任何一家開發商，包括品牌開發商在内可以在上述城市樓市持續獨領風騷，房企的規模化發展也會受到挑戰。理由如下：

由于市場基本面快速好轉，土地市場供不應求等因素，上述城市土地市場表現火熱。尤其是對于外來房企來講，戰略上的回歸一線城市導致這些外來開發商不惜一切代價（包括以聯合體形式）挺進包括上海在内的一線城市，這樣導致其未來面臨較大的市場風險。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業的擴張的盲動性與市場調整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鍊危機的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉折點。因此，不惜一切代價挺進一二線核心城市的戰略並不可取，如果在未來開發節奏中沒有踏準市場節拍，很有可能遭遇企業運營層面的最大風險，最終或面臨破産或收購的風險，至此，我們也可以清楚看到，企業的規模化發展也就無從談起。

張宏偉 同策咨詢研究部總監