觀點一周評述：從萬寶之争到中海變局房地産艱難時代

觀點地産網 本刊編輯部 剛過去的一周，霸屏近一個月之久的“萬寶之争”因為萬科申請繼續停牌而暫時冷卻。不曾想，接棒刷爆朋友圈的消息竟是中海人事。

1月19日，中國海外發展有限公司對外公告披露，其執行董事兼總裁陳誼因需要投放更多時間于其他事業發展及個人事務而辭去前述職務。

然而，陳誼辭職事件引發的震蕩余波還未散去。中國建築又于1月20日發布公告，因年齡原因，中海前任主席孔慶平不再擔任中國建築副總經理職務。

據觀點地産新媒體了解，從去年開始，中海已經有多名中高層相繼離職，包括原集團副總裁、營銷公司董事長曲詠海、中海宏洋助理總裁範逸汀、執行董事郭勇等。

有分析人士指出，中海的這一繫列人事變陣直接指向的是其近年來一直推進的内部整合。

回顧過去的2015年，房地産行業仍然為變革與轉型期的關鍵時期。對于房企來講，也是高管頻頻流動與人事動蕩的一年。

以萬科為例，從2015年3月毛大慶的離職開始，萬科管理層人事調整不斷，包括莫軍在内的多名高管因為各種不同的原因離職。此外，世茂、星河灣、金融街、保利、協信、陽光城等衆多知名公司亦紛紛有高管離職，職位涉及總經理、副總裁、總裁等等。

顯然，房企高管離職並非簡單的像企業所公示“正常的人事變動”，或者企業高層和當事人所說的“因個人原因”而辭職。

對于房地産行業而言，過往一年是“艱難”的，無論是經濟調整的大環境低迷影響，還是行業高庫存與企業轉型等自身因素，而這些都是衆所周知的原因。

數據顯示，2015年大部分房企的銷售情況符合年初預期。但是，銷售目標完成率的基本完成主要是基于下半年以來市場基本面好的城市的需求過度透支導致。

對品牌房企而言，由于需求的透支與城市布局的不合理等因素，2016年仍然面臨較大的市場壓力。而對中小房企來講，2015年房企銷售業績普遍下滑2-3成屬于正常，2016年也很難有較大的起色。

另外，觀察中國房地産離不開宏觀經濟。國家統計局1月19日公布，初步核算，2015年全年國内生産總值676708億元，按可比價格計算，比上年增長6.9%。

“6.9%是一個不低的速度，符合中高速的目標，符合中國現階段經濟增長的各種因素約束、有關戰略目標客觀需求的表現。”國家統計局局長王保安在1月19日的新聞發布會上如是表示。

但他也特别指出，2015年中國房地産市場下行以及股市出現的波動都對中國經濟增長産生影響。

顯然，房地産對于中國經濟增長的影響，最主要就是從曾經的20%滑落至1%的開發投資增速，而這在未來也将影響到房地産行業的供需平衡。

另外，2015年房地産銷售金額增速遠遠高于銷售面積增速，主要原因就是房價在上漲、城市在分化。

造成這一現象的原因之一，就是資本和需求在逃離三四線城市，擠入一線城市，市場分化還在加劇，“化解房地産庫存”前景仍然艱難。

房地産庫存到底有多少？國家統計局數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。

7.19億平米的庫存，按照2015年銷售面積12.85億平方米計算，只需要半年多時間就可以消化完畢。但如果房地産庫存去化周期只有半年時間，那麼去庫存也不會成為當前行業的頭等大事，“化解房地産庫存”也不會上升到國策高度。

華泰證券近期一份研報指出，測算1998年房改以來的已開工未銷售數據，全國隐含住宅庫存為28億平方米，按照目前去化速度隐含去化周期2.4年，遠超所謂的8-16個月的正常區間。

從消化的角度來說，28億平方米的庫存沒有任何問題。真正問題出在時間上，2.4年的庫存去化時間，再考慮到新增土地出讓，出清時間可能會達到5年之多，而對開發商來說，大約3.8年的借款利息将吞噬掉所有的利潤。

由此可見，2016年将是中國房地産真正的“去庫存”元年。在宏觀經濟轉型升級的艱難大環境下，巨大的庫存去化量，将是衡量中國房地産企業未來發展的砝碼。