觀點時評：四部委土地新政 樓市調控如何轉向供給側？

觀點地産網 春節後，一撥又一撥房地産政策“組合拳”來襲，讓人應接不暇。

從年前央行放水到2月19日出台的減免房地産契稅營業稅政策，以及2月17日出台的住房公積金存款利率統一上調為1.50%。從宏觀角度看，這些新出台的政策均是從需求側進行樓市調控。

而2月23日，四部委聯合發文規範土地儲備和資金管理行為的相關通知，無疑将樓市調控轉向供給側改革。

據财政部、國土資源部、中國人民銀行和銀監會四部委聯合發文，明确提出要清理壓縮現有土地儲備機構、進一步規範土地儲備行為、合理确定土地儲備總體規模、妥善處置存量土地儲備債務以及調整土地儲備籌資方式、規範土地儲備資金使用管理等行為。

其中，要求各地土地儲備總體規模，應當根據當地經濟發展水平、當地财力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等因素确定。各地土地儲備總體規模，應當根據當地經濟發展水平、當地财力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等因素确定。

這意味着，對于庫存較大的三四線城市而言，是一大政策利好。通過控制土地供應減少商品房供應量，從而達到降低庫存的目的。

不過有人認為，如果控制了土地的投資或者開發的話，那就意味着土地的供給就會減少，可能房價反而會上漲。一直以來地方政府依靠賣地獲得大筆的财政收入，結果地價越炒越高，房價越來越貴。

但對于賣不出去房子的三四線城市來說，這可能性並不大。從近期地方政策看，目前已出台的去庫存政策，三四線城市占比高達95%。

不過，從數據上看一線城市不存在去庫存的壓力，據機構統計，上海樓市去化周期只有4.1個月。

因此，值得注意的是，在23日上海市流傳一份《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》文件中，就明确指出要優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分供需矛盾突出的區域，提高至70%）。

文件要求提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發企業持有商辦物業持續運營，商業物業持有比例不低于80%，辦公物業不低于40%，持有年限不低于10年。

對此，有市場分析認為，上海土地新政歸根結底還是為了千方百計去庫存，解決當前商辦市場庫量偏大的問題。

但這樣的解讀過于偏頗，事實上，上海樓市在春節之後迅速升溫，21日虹口區一新盤推出的352套總價上千萬的新房，在一天内就被搶光，銷售額高達36億元。

因此，快速上漲的成交均價才是上海土地新政的主要導火線。據今年前兩個月的數據顯示，上海房價已在去年年内的基礎上增加了近20%。

或許，從這樣一個角度看，無論是一線城市還是三四線城市，樓市調控都逐漸在由需求側轉向供給側。

同樣，樓市調控的轉向與經濟政策主旋律也不無關繫。2月22日，中共中央政治局召開會議，新年再次部署供給側改革，強調“十三五”時期，以供給側結構性改革為主線，擴大有效供給，滿足有效需求，加快形成引領經濟發展新常态的體制機制和發展方式。

結構性改革是一個全球性課題，供給經濟學或新供給經濟學強調的是減少供給端的管制，這無疑是正确的打開方式。

顯然，對于房地産市場而言，在供過于求、行業發展持續下滑的背景下，這樣的舉措的确是消除“供需錯位”的一劑良方。