觀點時評：從首付貸到衆籌變局 金融如何才能支持房地産？

觀點地産網 4月12日，深圳互聯網金融協會下發《深圳市互聯網金融協會關于停止開展房地産衆籌業務的通知》，要求全市各互聯網金融企業全面停止開展房地産衆籌業務，並進行自查自糾和業務清理工作。

《通知》中表示，“各企業自即日起，嚴禁新開展房地産衆籌業務；正在募集的項目，立即停止募集並歸還投資人資金；已經募集完畢的項目，立即下線並不得繼續提供任何服務或收取任何費用。任何企業不得通過更改名稱、修改資金用途、轉為線下籌集等方式變相繼續開展業務。”

就在深圳發布叫停房地産衆籌之前，首付貸也正在全國範圍内遭遇大叫停。

目前，北京、上海、深圳等地都已出台禁令，陸續叫停了房地産首付貸。但最新市場信息顯示，在目前的熱門樓市，這種現象依然存在，一些地方首付貸換上所謂“換房貸”“消費貸”“過橋貸”等馬甲之後，還在操作。

而現在，深圳大範圍地整治樓市的場外配資，不管是首付貸還是衆籌，都已成為重點整頓對象。

深圳市有市場研究人士近日撰文指出，首付貸、衆籌炒房等行為助推各種投機需求入市，推高了房價。去年深圳住房貸款余額增幅較大，與投資投機入場較多不無關繫。

據深圳市市場研究機構調研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到去年年底的40%，甚至更高。而新進入市場的投資客呈現收入不穩定、支付能力不足、跟風炒作等特征，這是四季度二手住房價格比三季度上漲20%，新房均價由此前3.5萬元/平方米上漲到4萬元/平方米以上的主要因素。

同樣，國家統計局數據也顯示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的價格指數環比上漲3.6%，同比上漲57.8%，這是深圳連續第15個月領漲全國。

但事實上，房地産業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。而在國内，由于政府部門的嚴格管制，房地産行業此前的金融渠道大部分集中在銀行和股市、發債等傳統方式。

随着國家持續推進金融創新， 現在正有越來越多金融渠道可以被房地産企業使用。如地産私募基金、信托融資，參股或收購銀行、保險、證券、金控公司等。

對此，就有專業人士假設性建言，在首付貸等配資行為被清理情況下，為減少老百姓購房壓力加速去庫存。房企可以采取以“基金+保險+信托”配置的加杠杆方式促銷。

首先，購房者交30%首付，並通過銀行按揭70%的貸款（20年），總房款如數交到地産商手中；其次，地産商承諾拿出總房款的30%捐贈給基金公司，再由基金公司配置40%的資金，組合成等同于按揭貸款價值的資金量；然後，用這筆錢購買保險，保單資産的價值大于或等于按揭貸款的價值；最後，将保單資産委托給信托公司，假設基金公司突然在某月内無法為購房者還貸，保險公司與信托公司共同将保單資産變現，一次性償還購房者的貸款。

據悉，該模式能夠實現“30%首付+零月供”，即購房者拿30%的首付，20年月供由基金公司償付，進而減輕購房者70%的負擔。