觀點時評：營改增倒計時 房地産減負了嗎？

觀點地産網 距離營改增試點實施還有三天，随着日期一天天臨近，本次稅改對房地産業的影響正受到越來越多的關注。

從整個行業來看，營改增作為與改革相關聯的政策，也對房地産建立長效機制有着重大影響。經過此次改革，現行營業稅納稅人全部改征增值稅，意味着營業稅逐步退出歷史舞台。

雖然在積極推進的過程中，但對于房地産的影響衆所紛纭，很難說利好還是利空。

著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟繫主任陳淮在城市觀點論壇鄭州行上表示，營改增對房地産業轉型非常有利，有利于社會分工進一步細化，大家可以抵扣不會重復征稅，或者不會出現重復征稅。

從長期看，陳淮認為，政策長期的走勢是積極穩妥推進中國的城市化、城鎮化，這是“十三五”期間一個非常重要的落腳點。

對于營改增試點，李克強總理就曾表示，所有行業在營改增過程中，稅費都是只減不增。

稅費只減不增對房地産行業而言，無疑也是一大利好，因此有分析認為，房地産企業的稅費減免将逐步進入實質階段。

首先，從房地産企業的角度看，營改增後房地産開發業務的稅負減輕。假設名義銷售價格在營改增後保持不變，而所有可抵扣項目均實現全額抵扣，根據計算，所需繳納的增值稅相比同樣情形下的營業稅低出約44%。從理論上講，所有毛利率低于45%的開發商均有可能受益于營改增，毛利率越低的開發商受益越多。

另一方面，對于行業未來發展看，由于5月1日起适用于增值稅一般計稅方法的房地産項目銷售，可以開始給出增值稅發票並被允許在首兩年作為進項實現全部抵扣，這将導致房地産資産對于增值稅納稅人而言的吸引力進一步上升。

有研究機構認為，未來企業對于辦公、零售等商業地産的需求，可能進一步從租賃轉向直接購買，這也将有助于推動非住宅房地産項目的進一步去庫存。

關于去庫存的意見，早前4月11日，在住建部召開建築業和房地産業營改增工作會議上，住建部部長陳政高強調，應充分認識建築業和房地産業營改增在這次稅制改革中的重要性。

陳政高指出，兩個行業2015年繳納的營業稅占全國營業稅總額的58%，在這次稅改中舉足輕重。從長遠來看，建築業和房地産業營改增，有利于推動行業轉型升級，有利于促進企業提高管理水平，有利于規範市場秩序，還有利于加快房地産業去庫存的步伐。

當然，在實施營改增的背面，對于二手房交易無疑是一個利空消息。

對于房産證在5年以上標的而言，因為當初價格低，增值部分很大。如果按11%來增收，稅負非常大，将會影響二手房交易價。

至于二手房買賣方面，營改增後都是按照增值部分來繳納，所以無需再考慮是否滿兩年，從而達到加速流通、去庫存的目的。

另外，二手房交易環節的“營改增”會否增加稅負等問題成為關注的焦點。有分析認為，對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探讨，需視不同情況而定，並不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。

營改增倒計時之際，一線城市投資需求處于高位，三四線積極努力去庫存，房地産市場分化越演越烈。營改增改革並非短期政策，對于房地産的意義不會像鎮痛劑效果一樣立竿見影，但是作為一項長期的政策，正在為房地産建立長效機制打下堅實的基礎。