觀點一周評述：營改增“落地”對樓市的影響

觀點地産網 本刊編輯部 “五一”小長假熱鬧非凡，樓市似乎也顯得比往年更有熱情，再加上房地産正式納入營改增試點範圍，整個行業都顯得有些不一樣了。

以北京為例，“五一”假期北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交807套，成交面積8.88萬平方米，也創造了近三年“五一”小長假的新高。

廣州方面數據顯示，“五一”假期廣州一手樓網簽成交1014套，比2015年同期的476套增加538套，同比上升113.03%；網簽成交均價15231元/平方米，比2015年同期的13213元/平方米增加2018元/平方米，同比上升15.27%。

但已經出台調控政策的上海、深圳樓市，則顯得異常“冷靜”。有數據統計顯示，“五一”小長假的第一天，深圳新房只成交了10套；三天假期，深圳一手住宅僅成交38套，比去年同期293套的成交量，大跌了87%。

實際上，對于房地産行業而言，現在一線城市及重點二線城市顯然不是需要去庫存的市場，“因城施策”的政策背景使得一線城市已經很難代表整體市場的風向。

所有人都知道，去庫存的重點與難點是三四線城市。無論是取消限制政策、公積金放寬、購房補貼、農民進城等一繫列措施，還是降首付、降利率、減免契稅等動作，都在艱難地推動着整個行業向健康發展的道路上轉向。

那麼，5月1日落地房地産行業的營業稅改增值稅試點，又在其中扮演什麼角色？

4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作，會議強調，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地産庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差别化的調控政策。

同時，要堅持适度擴大總需求，實行積極的财政政策和穩健的貨币政策，堅定不移以推進供給側結構性改革為主線，加快培育新的發展動能，改造提升傳統比較優勢，全面落實“去産能、去庫存、去杠杆、降成本、補短闆”五大重點任務。

“營改增”落地，就是供給側結構性改革中“降成本”的重要舉措。

著名經濟學家陳淮4月26日在2016城市觀點論壇鄭州行發表演講時，就非常鮮明地指出，雖然現在還很難說營改增對房地産究竟是利空還是利好，但是我們可以肯定這是對行業健康發展有利的長期政策。

“李克強總理就承諾了，所有行業在營改增過程中，稅費都是只減不增，特别是對房地産業的轉型非常有利。”陳淮表示，政策長期的走勢是積極穩妥推進中國的城市化、城鎮化，這是“十三五”期間一個非常重要的落腳點。

按照規定，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。例如将購買不足2年的非普通住房對外銷售，取得出售住房收入100萬元，按原營業稅計稅方法計算，應納營業稅額為5萬元（100萬元*5%），而改征增值稅後，應納增值稅額是4.76萬元（計算公式是100萬元/105%*5%），稅改後大約少交了2400元。

個人購買2年及以上的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收增值稅。例如以原價600萬購入，現價1000萬賣出的非普通住宅為例，之前，營業稅為20萬，營改增以後，增值稅為19萬，比以前節省1萬。

另外，個人購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅；個人銷售自建自用住房免征增值稅；涉及家庭财産分割的個人無償轉讓不動産、土地使用權免征增值稅。

也就是說，營改增對于二手房交易最明顯的作用就是減免了稅費；對于企業而言，最大的特點是減少重復納稅。

就房地産行業而言，實施“營改增”後，房地産全行業稅負有望從3960億元減少至3340億元，下降幅度近15%。減輕稅負有利于房地産行業的良性發展，同時進一步提高行業的分工與專業化。

有分析認為，營改增長遠看對房地産業整體發展有利，可以促使産業形成更好的良性循環，同時也不會對房價帶來明顯沖擊。

還有一個方面，營改增對商業地産的租賃、投資交易皆會産生影響。

世邦魏理仕發布的研究報告顯示，企業購買不動産並按固定資産進行會計核算可分兩年進行增值稅抵扣，利好自用型買家對于商業和工業房地産的購買需求，促進商業房地産的去庫存。