觀點一周評述：南京土地限價令與地王隐形的翅膀

觀點地産網 本刊編輯部 一周下來，蘇州、杭州拍地17宗，剔除流拍的2宗地塊以外，三場土拍收金總額高達378億元，其中更充斥着“暫緩出讓”“限價”“地王”等各種關鍵詞。

對于房地産界來說，當中備受熱議的無疑是蘇州“土地限價”新政致首場土拍2地塊流拍，以及杭州123億全國總價地王誕生的前前後後。

智者說，“歷史總是螺旋式地上升”。蘇州23日、24日兩場土拍，以及南京政府對“土地限價”前後說法做法反復則多少表現出了“否定之否定”的事物發展的曲折性。

事情從5月18日說起，蘇州市國土資源局官網宣布，經市政府批準，對拟定于5月23日開始拍賣的兩宗住宅地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。

對此，彼時有報道引接近蘇州政府的消息人士稱，蘇州當前的首要任務是不能再出“地王”。

5月23日，蘇州主城正式進行“土拍限價措施”後的首場土地拍賣，但被設置了“最高限價”的兩宗住宅地塊，最終因開發商們的激烈争搶致報價超過“限價紅線”而流拍。

拍地第二天，最近在樓市、土拍中都同樣出盡風頭的南京，有媒體就援引南京市國土局相關人士對于蘇州土拍的看法，如果土拍場上頻繁出現超過最高限價流拍的土地，很可能會造成市場上土地供應量的減少。“既然蘇州實驗不成功，那麼南京應該不考慮跟進該政策。”

但故事情節的反轉總是快得出乎意料。5月24日，蘇州土地新政後的第二場土拍如期進行，且包括其中的8宗限價地全部成功出讓，業内分析認為，有了前一天的經驗後，冷靜下來的開發商們或許已經提前商量好如何在限價區間内獲得土地。

雖然不知道蘇州土拍對南京政府決策是否真的有影響，但5月27日，南京政府部門發布官方微博消息稱，南京市政府有關部門表示，将采取有力措施，嚴格落實控地價、控房價“雙控”要求，成為蘇州之後全國第二個“土地限價”城市。

其中，南京将實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。

南京土地新政後暫未有具體出讓案例，但從蘇州兩場土拍的不同結果可以看出，地塊能否成功出讓或與政府的定價預判有關。

地塊最高限價若在多數開發商預期的最高價以下，希望在限價内拿到地塊的房企也就很多，更有房企還可能抱持自己拿不了也不讓别人拿的“搗亂”心态而擡高價格。而若地塊最高限價在多數開發商預期之上，在接近預期的價格後，繼續競争的房企就會減少，也能保證地塊成功出讓。

分析指出，如果接下來政府設定的地塊最高限價在合理範圍内，或許能在一定程度上改變土地市場過熱的情況。土地市場過熱勢必造成房地産市場的過熱，蘇州政府從前端控制面粉價格，以保持土地及房地産市場的健康發展。

事實上，能在限價範圍内成功出讓不代表地塊的價格不高，也有可能已是“隐形”地王。

有業内人士就曾向觀點地産新媒體表示，就蘇州此次10宗限價地塊的底價來看，政府給出的最高限價中，最高一宗地塊溢價率為231%，最低一宗地塊溢價率為89%，這些地塊的最高限價基本上已等同于“地王價”。

從5月24日的8宗限價地塊出讓情況看，泰禾收獲的吳中區郭新東路地塊就憑借16743元/平方米的樓面地價，成為了尹山湖闆塊的單價地王，其余的限價地塊溢價率也基本在90%-155%之間。

撇開蘇、甯兩地不說，同屬長三角熱門城市的杭州，周五123.18億元全國總價地王的出現再次掀起了一波熱浪，除卻信達、萬科之間的“分合之謎”，或許導致地王出現的背後因素才是我們應該關注的内容。

3月份，上海、深圳兩個一線城市先後頒布新一輪的限購政策，随之而來的資産外溢帶熱了周邊城市的樓市與房價，因而南京、杭州、蘇州成為近兩月來樓市極為火爆的城市。

市場逐利天性也使開發商們在極短時間内紛紛紮堆入局，三城土地也在快速水漲船高，再加上開發商的補倉需求或銷售沖刺等各種原因，土地市場的白熱化恐怕在所難免。

此外，購房者“買漲不買跌”的心态也進一步催化了這些二線城市的房地産市場熱度，以杭州為例，其庫存量繼續保持回落狀态，庫存總量也已下降到15萬套以下，但恐慌性購房心态仍主導市場。

有分析稱，“限價令”此類政策有悖于市場經濟規律，未能從根本上緩解市場矛盾。但或正是因為這許多地王背後的“隐形翅膀”，南京政府才不得不祭出控地價、控房價的“雙控”戒令 ，“促進房地産市場平穩健康發展”。