個稅抵房貸：對樓市的利好並沒那麼大

韋謝 【觀點摘要】個人所得稅抵房貸利息2017年底前必然落地，但是對樓市的利好並沒有市場普遍預期的那麼大，具體的政策細則一定會設定抵充利息的額度上限。預計上限不會超過3000元/年。開發商不宜對此過于樂觀。

7月22日，财政部财政科學研究所原所長賈康在三亞對媒體表示個人所得稅抵扣房貸已明确，“中央要求的時間是1年左右，但今年可能趕不上了。可以确定的是，這種方案會在全國推廣”。

7月23日，财政部長樓繼偉在成都舉行的G20财長和央行會議稅收高級别研讨會上表示，“個人所得稅和房産稅改革還未能推出，但仍将義無反顧地去做”。

此言一出，立刻引爆了地産圈的輿論，尤其是“已經明确”“義無反顧”這樣的字眼，在當前高位僵持的樓市大背景下，更是在撥弄業内人士緊繃的心弦。所謂個人所得稅抵扣房貸利息，是指在計征個人所得稅時，先将房貸産生的利息作為稅前減除項扣除（類似于社保的扣除方式），對扣除後的收入部分征收個人所得稅。我們在券商研報、業内評論以及各家地産自媒體看到的觀點都是非常看好這項政策對樓市的刺激，推測個稅抵房貸利息落地以後，對樓市各方面的影響。

更有自媒體迫不及待的測算：A君月入2萬元，購入200萬房産按揭七成30年還，新政後可以少繳個稅885元；B君月入15萬，購入1300萬豪宅按揭五成30年還，新政後可以少繳個稅7399元。據此推論的樓市預期分别有：貸款比例增加；豪宅客戶增加；短期内刺激購房需求；房價上漲。對此，我們的答案是：E.以上回答都不正确。

我們的邏輯基礎是，在中國，任何與中央精神背道而馳的政策預期，都不可能最終落地。

首先，個人所得稅和房地産稅的改革，之所以遲遲難有定論，就是要權衡各個群體，各個階層的利益。個人所得稅抵房貸利息即使落地，也會在細則中明确各種限制，而不至于大鳴大放地“劫貧濟富”，造成民意的反彈，及一繫列政治和社會風險。

其次，個稅抵房貸利息的風聲出來以後，各家研究機構都在算賬。相信這個賬我們的政策制定者早已經算過無數遍。業内人士應該都還記得，去年年底超高規格的“中央經濟工作會議”已經明确了2016年的經濟任務——三去一降一補。其中包含了兩件要緊的事，即去杠杆和去庫存。

去杠杆就要求抑制貸款比例和豪宅客戶的增加。對于去庫存，我們因城施策。對于三四線城市這樣需要大力去庫存的地方，我們看到，當地的職工工資相對較低，收入較高的人群（月薪稅前10000元）每月的納稅額也就三百多塊，抵扣房貸利息並不能帶來實質性的利好；再看一二線城市，我們可以看到比較多的月薪2萬元或者15萬元的“A君”和“B君”們，然而，樓市火熱，市場供不應求，房價節節上漲，地王頻出，滬深兩地3月底收緊限購，南京、蘇州等二線城市也紛紛祭出限制性政策。在這種市場和政策環境下，我們可以确認，任何有可能刺激樓市的政策都必定會被限制在一定的框架内。如何限制呢？我們有現成的例子來參考。

第三，參考同類政策的實施細則。2015年12月14日，财政部和國家稅務總局、保監會三部門發布《關于開展商業健康保險個人所得稅政策試點工作的通知》。财政部明确個人購買合規的商業保險産品的支出，可以在繳納個人所得稅前抵扣（與抵扣房貸利息如出一轍）。《通知》的第一條就明确了“對試點地區個人購買符合規定的商業健康保險産品的支出，允許在當年（月）計算應納稅所得額時予以稅前扣除，扣除限額為2400元/年（200元/月）。”對于分擔醫保壓力的商業健康保險，直接利好民生的稅收減免政策，尚且只給出了2400元/年的限額，在房貸利息這件必須如履薄冰的事上，政策制定者會給出更多額度嗎？我們不知道，但是我猜，大概，不會超過3000元/年吧。

總之，在兩位财政部高層透露的信息中，我們唯一可以确定的是，個稅抵房貸利息的政策，2017年底一定會落地，然而政策在哪里試點，細則如何，尚是未知數。在諸多不确定性中，比起各種刻舟求劍式的機械預測，我們的觀點更有道理。

值得一提的事，時隔僅3天，7月25日，賈康回應澎湃新聞稱，“房貸利息抵個稅是他作為學者的一貫主張，但官方是否已經明确尚不清楚”。這種典型的政治辭令從側面點明了官方對個稅抵房貸這件事的表态，我不說你也懂。

所謂的個人所得稅改革，所謂的個稅抵房貸利息，可能只為一二線城市收入超過20000元的人群服務嗎？

韋謝 Q房網新房事業部研究總監