傅士鵬：揭秘倫敦過去幾年漲的最快的區域？

英國Lloyds Bank最新公布的統計數據顯示，2017年倫敦房屋均價達到￡578,381（按照今天8.46的匯率約合人民币489萬），相比20年前漲了449%，是英格蘭威爾士地區房價（￡278,750）的兩倍，多了近30萬英鎊。但20年之前這個差距還沒有這麼大，1996年倫敦平均房價為￡105,266，僅比非倫敦地區多了3.4萬英鎊。

究其原因，英國這20年來持續的去工業化使得産業不斷往倫敦集聚，去工業化後的英國服務業占總體GDP比重高達78.4%，而服務業（包括金融、科技、創意産業等）又集中于倫敦，目前大倫敦地區的GDP已經占英國總GDP的1/5左右。

1996年到2007年，英國經濟保持穩定增長，年增長率一直維持在2%至4%之間，是歐洲GDP增長率最高的國家之一，而作為英國經濟發動機的倫敦也在這個十年享受着經濟增長的紅利，房價也是跟着水漲船高。

由上圖可以看出2008年金融危機之前倫敦房價連續增長了十幾年，金融危機也确實給高度依賴金融業的倫敦造成了重創，2008-2009年兩年倫敦房價連續呈下跌趨勢，同時也帶來了一個難得的投資窗口期。

如上圖所示，倫敦房價從2009年開始小幅回暖，加上歐債危機導致大量資金流入倫敦房産，倫敦房價從2012年開始再度大幅度上漲。與之形成對比的是英格蘭地區整體房價上漲其實並不明顯，英格蘭東北部房價甚至一直呈下降趨勢。

而根據Lloyds Bank上個月最新發布的統計數據（下圖），倫敦房價過去20年時間里上漲了449%，倫敦某些區域房價漲幅甚至高達702%，20年間房屋增值156萬英鎊。

如上圖所示，從上漲金額來看，倫敦傳統富人區Westminster（威斯特敏斯特區）和Kensington and Chelsea（肯辛頓和切爾西區）在過去20年里漲得最多，作為自古以來深受國際巨富追捧的黃金地段，房屋均價分别上漲了123萬英鎊和156萬英鎊。

但倫敦傳統富人區畢竟一開始進入門檻較高，從投資回報率來看還是一些經歷大規模重建升級的區域表現更好。

過去20年里倫敦所有區域中房價漲幅最大的是位于東北部的Hackney，Hackney離倫敦科技城和金融城不遠，且靠着2012年倫敦奧運會主會場，由于近幾年大規模的區域升級改造，Hackney現在的IT産業就業人口已經達到了45,000人，比世界上任何一個區域的IT從業者都要多，房價也從1996年的7.5萬英鎊漲至60.6萬英鎊，投資回報率高達702%。

從上面的圖片我們可以看到，房價漲幅排名前列的地區大部分位于東倫敦，包括排名第一的Hackney（漲幅702%），緊挨着Hackney的Waltham Forest（617%），東南部的Southwark（626%）和Lewisham（601%），正東邊的Newham（612%）。

這些地區房價大幅度上漲的原因非常相似，區域本身的地理位置十分優越（距離倫敦金融城通勤時間都在20分鐘之内），有着強勁的買房和租房剛需支撐，只是因為原本低收入人口集聚和區域配套設施不足，使得這些地區過去一直屬于倫敦市中心的“價值窪地”。

随着倫敦市政府這幾年重點開發東倫敦，這幾個地區的區位優勢馬上就顯現了出來，由于區域内可供開發的土地儲備充足，倫敦政府把許多重點項目都放在了東倫敦，比如已經建成的金絲雀碼頭金融城和倫敦奧運主場館，還在建設中的倫敦大學學院新校區、維多利亞和阿爾伯特博物館新館、倫敦交通局、英國金融監管局等。

如上圖所示，東倫敦這幾個地區還是2016年GDP增長最快的區域，Hackney地區GDP增速甚至超過7.5%，倫敦政府預計到2030年東倫敦将為英國經濟總量貢獻近50億英鎊。

除此之外倫敦交通局還在東倫敦引入了大規模的交通配套來升級基礎設施，包括已經建成的輕軌線（DLR），Jubliee地鐵線延伸工程，和剛剛公布具體路線的Bakerloo地鐵線延伸工程。

以過去20年間上漲601%的Lewisham為例，已經建成的輕軌線（DLR）把Lewisham和金絲雀碼頭金融城連了起來，上個月剛公布路線的Bakerloo地鐵線延伸工程更是把Lewisham和Elephant &Castle站直接相連，受此影響，Lewisham地區房價在過去兩年漲了近30%。香港首富李嘉誠也瞅準了Lewisham區域升級的機會，在2014年宣布旗下和記黃埔将投資10億英鎊在Lewisham建設Convoys Wharf綜合體項目，整個項目占地16.7公頃，包括住宅、寫字樓、商鋪、餐廳及酒店，開發期長達15年。

由于從Lewisham到金絲雀碼頭金融城只需要12分鐘，很多上班族把家搬到了Lewisham。

随着新地産項目不斷落成，越來越多的上班族開始定居在Hackney，Waltham Forest，Newham，Southwark和Lewisham。這些區域里的新公寓因為比較合理的價格和便捷的交通正在吸引大量首次購房者遷入東倫敦，形成了所謂的士紳化（Gentrification）：指一個舊社區從原本聚集低收入人士，到重建後地價及租金上升，引致較高收入人士遷入，並取代原有低收入者。

這樣一來，由于前文中提到的居住人口和配套設施兩大影響房價的關鍵問題都在逐步改善，這些占據良好地理位置的區域的房價自然而然就漲上來了。

雖然脫歐在一定程度上影響了英國本地購房者的積極性（英鎊貶值使得賺英鎊的上班族變“窮”了），但海外投資者憑着匯率優勢正強勢入場搶占倫敦房地産市場份額，短期内托住了倫敦房産市場的流動性。而且從長遠來看，在下一個取代倫敦紐約的大城市出現之前，這兩大城市的房價應該還是持續堅挺。如果說北上廣深的購房需求來自于全中國，那倫敦紐約的購房需求便來自于全世界，目前倫敦面臨的挑戰可以歸因于脫歐帶來的短期不确定性，雖然豪宅市場受到一定沖擊，但倫敦的剛需依舊十分旺盛，倫敦平均工資達到40,752英鎊，高工資和高就業率依舊支撐着剛需市場。

傅士鵬，常駐倫敦供職于英國地産投資機構，觀點地産網專欄作者