復星8.45億出售倫敦項目，是賺是虧？

傅士鵬 繼九月份太和控股1.12億英鎊出售西倫敦寫字樓10 Hammersmith Grove給中東投資者之後，中國資本在英國又誕生一筆退出交易。

2017年11月7日，復星集團成功将倫敦金融城Lloyds Chambers大樓出售給來自美國紐約的私人投資者Abraham Schwartz，成交價為9700萬英鎊（約合8.45億人民币）。

Lloyds Chambers大樓是復星在倫敦買的第一個樓，也是整個集團在英國收購的第一個項目。

2013年10月，復星成功買下倫敦Lloyds Chambers大樓，當時的收購價是6450萬英鎊。

大樓被收購的時候帶着租約，租客是英國保險巨頭怡安集團（Aon），每年租金710萬英鎊，租約到2018年6月23日到期。

復星收購大樓後除了收租、坐等資産增值之外，還着主動尋求改建以謀求資産增值（value add），向倫敦金融城規劃局提交了申請擴建的規劃申請。

2016年7月26日，復星的擴建申請獲得倫敦金融城規劃局正式批復，復星将把Lloyds Chambers大樓改建成蝴蝶形狀的新樓，新樓将包括辦公樓和零售商店，總面積擴大一倍達到40萬平方英尺（約為3.7萬平方米）。

復星拿到規劃後就把大樓放上了市場進行出售，期間經歷英國脫歐公投、提前大選等一繫列政治事件帶來的市場動蕩，大樓買家也幾度更換，最終仍以9700萬英鎊的高價賣出。

值得一提的是，大樓買家Abraham Schwartz表示暫時不會對大樓進行擴建，收購後先只會翻新大樓現有的20萬英尺面積。

從2013年10月買進到2017年11月賣出，復星總共持有Lloyds Chambers大樓四年，先不算杠杆，我們就用現有的數字簡單算一下投資回報率：

如果算上從銀行借款比例和融資成本的話，投資收益率應該更高，不過我們也需要注意到英鎊從2013年的1比9.7跌到今天1比8.7，最終計算真實的收益率還要考慮到匯率損失。

縱觀整個流程，作為復星操盤的第一個英國項目，表現還是可圈可點，每年收到穩定租金的同時大樓還跟着上漲了50%。

出售Lloyds Chambers大樓後，復星在英國還有多少資産？

1. 英國旅遊集團Thomas Cook

2015年6月15日，復星國際旗下附屬公司以總代價約9,185萬英鎊認購Thomas Cook的新股，涉及股份7,314萬股，每股作價1.2559英鎊。

Thomas Cook集團是全球領先的休閑旅遊集團，2014年财政年度的銷售額達到85億英鎊，目前擁有約2.7萬名員工，業務遍及15個客源地，並在所有核心市場上排名前列，目前Thomas Cook的中文版托邁酷客已經在中國上線。

2. 英國地産基金Resolution

2015年7月2日，復星地産收購英國地産基金公司Resolution Property主要股權，這也是繼2014年5月收購日本IDERA之後，復星在全球投資的第二家資産管理平台。

英國Resolution Property是一家擁有17年歷史的專業地産基金管理公司，專注于歐洲14個國家地産投資的基金管理，目前管理資産規模約為20億英鎊，在英國、德國等地擁有多個知名項目，公司已成功發行四支基金。

不同于萬達，綠地等中資開發商們直接在倫敦進行地産項目開發或者單獨分散地收購市中心物業，復星選擇收購英國本土地産基金公司，使用地産基金的形式進行海外投資，通過英國本地公司的資源獲取優質的歐洲項目資源。

3. 英國嬰兒車品牌Silver Cross

2015年7月20日，復星宣布6.1億元投資英國嬰童品牌Silver Cross，共同加速該品牌在國際市場的業務發展。Silver Cross品牌創立于1877年，在全球範圍内銷售嬰兒多功能推車、傳統推車、嬰童家具等産品。目前，傳統推車仍然在英國約克郡（Yorkshire）手工生産，也是全英唯一仍使用全手工生産的嬰兒推車，從1913年開始便得到英國皇室青睐，無論是查爾斯王子、威廉王子還是如今的喬治小王子與夏洛特小公主，都有Silver Cross陪伴童年。Silver Cross受産量以及渠道限制，年銷售額一直較為穩定。

4. 倫敦金融城寫字樓園區

2016年3月25日，復星地産投資約3億英鎊收購了位于英國倫敦市中心的寫字樓—托馬斯摩爾廣場（Thomas More Square），該項目地處倫敦金融城（Square Miles）和倫敦著名住宅區Wapping交界處，靠近倫敦著名地標—塔橋，是復星在歐洲最大的一筆地産交易，目前復星旗下的Resolution Property正在對該項目進行升級改建。

5. 英冠足球俱樂部——狼隊

2016年7月21日，復星國際4500萬英鎊正式宣布全資收購1877年成立的英冠球隊狼隊（Wolverhampton Wanderers F.C.）。

縱觀以上統計，復星今天出售首個英國項目——倫敦Lloyds Chambers大樓後，目前在英國依然持有不少項目，涵蓋房地産、足球、旅遊、消費等不同領域。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者