歐陽捷：調控步入糾結期，何以破局？

歐陽捷 住房市場将進入下行期，這在行業已經基本達成普遍共識。

中國外部環境有喜有憂。

美歐日經濟復蘇，中國出口已經見底回升，未來或将相對穩定增長。

但是，歐日美先後拒絕承認中國市場經濟地位，貿易戰正式宣戰；多國宣布減稅方案，稅收戰已經開打；美元加息升值，匯率戰也将接踵而至。

國内環境喜憂參半。

消費對經濟增長的貢獻率達到64.5%，從投資到消費的結構轉型已見成效，但消費增速持續緩慢下滑，尚未見底。

固定資産投資增速卻是逐月下降，從2015年初的13.9%一直下降到10月的7.3%。

基礎設施投資增速同樣逐月下降，從年初的27.3%下降到目前的19.6%，這正符合全國金融工作會議要求：“嚴控地方政府債務增量，終身問責，倒查責任”，當地方政府的可用資金越來越少，基礎設施建設自然就會放緩，也會拖累房地産的建設進度和投資。

房地産投資增速從今年4月的高點9.3%下降到目前的7.8%，未來還會繼續下降。

過去我們說過，GDP增速見底，但尚未企穩，未來GDP增速還會繼續下降。十九大報告不再強調GDP增速，顯然這是已有心理預期和承受姿态的。

既然如此，房地産調控還有必要嗎？

政府調控面臨糾結、房企發展面臨糾結、客戶買房面臨糾結，我們先歸納調控的8大糾結，並嘗試探讨未來如何破局？

1、調控走向：不松，投資勢必下降；放松，泡沫繼續膨脹

解讀：這是調控面臨的兩難風險。

經濟快速下滑風險漸遠卻未離去，投資下降勢必拖累穩增長。貿易戰、減稅戰、金融戰風險越走越近，資産泡沫不容膨脹。

破局：自家陣腳不容錯亂，經濟發展舍快求穩。

相關利益方推動泡沫繼續膨脹的風險将與城市化、都市圈發展如影随形、朝夕相伴，但中央政府抑制泡沫的決心不會改變，明斯基時刻不容相見也不會到來。

去産能、去庫存、去杠杆勢必拖累經濟下行，環境治理、停産停工已成家常便飯，調控帶來房地産投資下降，其實中央政府均有預判且獲最大容忍。

而且，中央仍有底牌。

只要政府放松行政管制，真心補短闆，比如加大都市圈中小城鎮基礎設施建設並實現互通互聯，吸引高端制造業投資並定向減稅，改革教育醫療管理體制並大力發展民營學校醫院，落實好保護民營企業産權並激發民營資本投資，彌補房地産投資下降並非難事，固定資産投資未必一定會降，顧慮大可不必。

房地産抑泡沫而非去泡沫，平房價而非降房價，保持市場小幅下跌、平穩降溫符合國際形勢發展和中央戰略預期。

2、政府心态分化：欲放松調控者衆，欲堅持調控者寡

解讀：中央政府關注繫統性金融風險的三大源頭：地方債、資産泡沫、影子銀行，“房地産一手托兩家，資産泡沫既不能漲破、也不能捅破”（高層領導語）。

地方政府出現分化，主張放松者擔心繼續調控拖累城市發展，導致市場下行風險、造成社會不安定因素，他們尤其不願錯失城市發展良機；

而欲堅持調控者正在轉型城市經濟，擔心放松調控會動搖軍心，影響結構調整。

破局：房地産調控沒有選擇，更沒有退路。

泡沫永遠存在，只是大小不同。

調控就是調整和控制，試圖在泡沫不破的底線上尋求走鋼絲般的微幅搖擺。

調控不會停，不論泡沫大小，都會長期調控其大小和膨脹速度。調控既不可能畢其功于一役，也不需要“三大戰役”消滅泡沫。

中央政策高壓難以釋放，不要指望調控力度會減弱，除非泡沫風險已消化、市場預期被扭轉。

3、調控難點與重心：政府難在自我約束，市場困于追漲殺跌

解讀：新一屆地方政府大刀闊斧促發展，放松調控呼聲漲。

推動政績提升的沖動、獲取土地财政的欲望和放松房價的動力，倒逼調控放松。

不僅如此，房企高舉創造美好生活的旗号、推動升級産品檔次和房價上漲、擺脫高價地上市的虧本壓力，金融繫統既要掙錢又要保命的投資邏輯，業主擔心财富縮水、用房産對抗通脹的強烈欲望，共同膨脹着房價上漲的風險。

破局：統一抑制資産泡沫的共識。

只要泡沫不破，就能化解美國加息、縮表、減稅帶來的沖擊，就不怕美國剪羊毛。

十九大報告告訴我們：“房住不炒”已經寫入黨代會報告，黨代會報告至少管一屆五年。

越來越多的開發商正在逐步接受現實，回到我們9月初提出的“放棄幻想，回歸理性，不要與政策趨勢對抗”的觀點【可見文尾附文】。

金融機構必須抑制冒險沖動，回歸業務規範，收縮定向資金供給，通過提升資金成本而非撒錢提高收益，也就意味着不論是否加息，資金成本都會不斷上漲。

當房價上漲預期降溫，市場将回歸理性，永遠不要過于在意散戶追漲殺跌的自我沖動，羊群效應将讓散戶随着調控而自我調整。

最難調控的是政府自己。

地方政府利益趨同、抗性一致，中央部門目標分歧、認識迥異。

調控将是一場長期拉鋸戰。

4、限價過度：看似泡沫未變大，投資投機卻助漲

解讀：部分城市限價過猛，導致一二手房價倒挂，有資格的改善型購房者變身投機投資客，利用限價監管套利，助長了投機風氣，導致社會不公平，違背了十九大“房住不炒”和“鼓勵勤勞守法致富”的初衷。

正如我們去年所說：限價令導致遠郊盤比近郊盤貴，毛坯房比精裝房貴，二手房比一手房貴。

南京十盤同開初衷本是想避免搶房，卻因為總價低30%、單價低1萬多元的限價銷售而出現全款搶房。

限制高檔住宅的房價，非但不能讓普通購房者得益，反而讓有錢人因限價令而獲得更大投資收益。

過去我們說過，三四線城市去庫存不難，只要減供應、漲房價。供應不增加，供求逐漸平衡，房價就會上漲，“買漲不買跌”觸發恐慌式買房，再多的庫存也能消化，未來兩年，鄂爾多斯也不再是鬼城了。

一二線城市控房價也有兩招：增供應、控預期。增加供應，房價上漲預期就會改變；反之，如果房價快速上漲，再多的供應也不可能平衡需求。

控預期不是控制房價不漲，而是控制上漲的不合理預期。

房價上漲幅度應有合理預期，房價不漲違背市場規律，反而導致市場逆向思維，做出房價暴漲的誤判和羊群效應的追風，房價與地價、産品應有合理的匹配關繫，高端住宅也應有合乎市場邏輯的合理價格。

破局：縮小一二手房的房價差。

雖然新房限價令可以倒逼二手房價向新房房價靠攏，但只有炒房者因現金流斷裂而低價抛售，大多數二手房以自住為主，即便是換房，業主會因房價過低反而不肯出手，因此二手房價不可能出現大面積下跌，少量下跌也會導致二手交易市場萎縮。

一二手價格倒挂幅度過大已經造成市場價格信号紊亂、引發市場哄搶，可見一些城市的限價令已是過猶不及。

未來應當适當提高部分新房特别是高端住宅的限制銷售價格，讓一二手房價回歸相對合理區間，減少投資投機的監管套利。

同時透明化預期管理，毛澤東主席曾經教導全黨：“政策和策略是黨的生命，各級領導同志務必充分注意，萬萬不可粗心大意”。

正确引導輿情和教育群衆，正是黨的優良傳統。毛澤東主席在著名的《論持久戰》著作中強調：“如此偉大的民族革命戰争，沒有普遍和深入的政治動員，是不能勝利的”。

簡單粗暴不應當是政府幹部的正确選擇，合理制定政策、主動做好宣傳、引導市場預期，才能減少和避免市場炒作，才能消除市場對抗和震蕩。

5、限價令面臨挑戰：環比不漲難以持續，漸進放松兩難之間

解讀：環比不漲難以為繼，明年的房價很難再維持在去年10月的水平。

所有成本都在上漲，包括土地、稅費、原材料價格、人工費用、資金成本，房價上漲壓力日增。

房價漸進式上漲難以避免，不過只要房價漲幅低于收入增長，泡沫就會慢慢縮小。

抑制泡沫膨脹需要久久為功，但市場扭曲不容忽視。

限價令會有放松，但不會放開。

眼下放松房價必然導致市場預期反彈及輿論壓力上升，這讓政府進退兩難。

破局：可行的辦法是分類施策，循序漸進。

建立高端商品住宅、普通商品住宅、保障住宅與租賃住宅四位一體的住房制度。

高端商品住宅不再納入統計、不再限制房價，土地延續拍賣制，價高者得；既可以增加政府土地稅費收入，又可以釋放高端住宅需求，還有利于截流資金外逃；

普通商品住宅實行“限房價、競地價”，政府按照土地出讓合約管制銷售房價，企業按照合約價格提供商品住宅，有助于土地市場降溫、地價趨于合理。

買不起普通商品房的人群可以選擇保障住房。

共有産權房、自住限價房、經濟适用房、安置房，統一歸為共有産權房管理，實行土地劃撥，政府享有劃撥土地價值相當的産權份額，共有産權可按市場評估價值和産權份額轉讓。

我也問過年輕人是否願意購買共有産權住房？多數人回答：太多限制條款了，還是商品房更簡單。

共有産權房設計不宜過于復雜，正如北京的保障房種類繁多，恐怕連政府領導也未必說的清楚保障房政策究竟為何？

共有産權房更不宜封閉流轉，封閉流轉必将造成市場與非市場房價的雙軌制，進而出現制度套利，也不符合十九大報告提出的“拓寬居民勞動收入和财産性收入渠道”的要求。

買不起共有産權住房的人群可以租賃住房，租賃住宅由企業、個人、政府分别提供，其中收入高的可以選擇企業自持租賃住房，嫌貴的可以向個人租房，最貧困人群由政府提供廉租住房。

如何區分高端商品住宅與普通商品住宅呢？

辦法之一是在未來适當時候，先行輿論引導，測試市場接受程度，在“限房價、競地價”普通商品住宅繼續按限價執行的同時，高端商品住宅完全市場化競拍，既可以出地王，也可以出樓王，住房分類市場體繫就此建立。

辦法之二是按照戶型、面積、單價、總價區分，當市場逐漸接受高端商品住宅差别化政策之時，逐步放開現有高地價項目限價策略、推動入市。

當然，最好的時機是樓市泡沫風險明顯降低、美元回流升值沖擊國内經濟的風險基本消除。

6、城市群發展：城市群合乎國情但不合邏輯，都市圈合乎邏輯卻共識難成

解讀：城市群雖然已成國家戰略，卻是機械的地理概念，恰恰反映各地政府的利益競争、相互博弈。

都市圈是以核心城市為牽引的有機生态圈，是都市圈内大中小城市和小城鎮産業、人口、土地的分工布局、優化配置，随着核心城市與都市圈内中小城鎮軌道交通、高速公路、快速公交繫統的貫通，形成跨越城市邊界和利益分配的城市合作新模式。

都市圈取決于時空距離，只有實現真正的居住地與工作地通勤時間1小時，才能将核心城市的産業與人口導出去，實現核心城市産業與人口的騰籠換鳥、結構升級。

破局：打破城市GDP考核，建立世界級都市圈競争力考量體繫。

只有真正破除城市政績觀、利益觀，形成做大都市圈蛋糕和升級世界都市圈競争力的戰略思維，才能迫使核心城市跳出“螺蛳殼里做道場”的小家氣，實現與都市圈中小城鎮的統籌規劃、統一布局、統合發展，才能開創都市圈優勢互補、資源共享、互惠互利、合作共赢的新格局。

打造都市圈的關鍵取決于核心城市高層領導的全球視野與戰略格局，共識達成尚需時日。

一旦形成共識，城市邊界、土地性質、财力投入、利益分配都不是障礙。都市圈内的中小兄弟城市都會同心同德、相伴起舞。

7、市場供給分化：租購並舉拉升市場預期，供應短缺可能預估不足

解讀：一二線城市土地供應逐年減少，本來用于銷售型住宅的土地也給了租賃住宅，此消彼長，更加劇了可售型住房用地供應不足，供求失衡矛盾可能愈發加劇，並強化房價上漲預期。

明年人口淨流入城市或将全面推行租賃住宅，這就意味着不惟一線城市，絕大部分二線城市都将推動企業機構主導的租賃住房市場建設。

市場對租賃住房充滿期待，但可售住宅一年比一年少，租賃住宅會一年比一年多嗎？

也未必。

過去我們說過：房企進入租賃住宅市場或不得已、或為占位，但商業模式尚未形成【詳見2017-11-12微信文 《歐陽捷：租賃住房市場春光乍現？》，點擊鍊接可直接閱讀】。

推廣租賃住宅的難點在于投資回報率。

以一二線城市現有普遍1-2%的租賃住宅投資回報率來看，即便是未來租金收入翻一番，也仍然無法覆蓋越來越高的資金成本。

前幾天，在和訊網的房地産金融峰會上，我和身旁的一位老總聊到此事，他坦誠地說，他們做過深入研究，租賃住宅現在看不到賺錢模式，未來必須跟資本融合。

賺不了錢，資本就無法融合，這是一個難解的困局。

過去我們還說過：租賃住宅是國企的後花園。上海出讓的所有十多塊租賃住宅用地全部低價給了國企。

這是因為，要推動資本介入租賃住宅，就只有降低地價進而降低稅收，降低投資。

只有投資下降50%，租金收入翻番，投資回報率才能真正達到REITS的標準，覆蓋不了資金成本的REITS本質都是兜底的債。

房企進軍租賃住宅市場乃是無奈之舉，國企被動承擔責任，民企要麼是拿了商辦只能改做長租公寓，要麼改造民房賺點租金差，租賃住房降地價的甘霖目前還很難眷顧到民營企業，因為國有資産不能流失是一條鐵的紀律。

但政府降地價讓利國企的行為不可持續，因為土地财政的減損讓城市發展無米下鍋。

更何況，政府放在自己左口袋的土地收益也並不等于放在國企右口袋的錢，就像老父親的錢放在自己賬戶上和放在兒子口袋里是不一樣的。

國企承擔租賃住宅建設其實也不可持續，沉澱大量資金到租賃住宅，企業發展後繼乏力，眼下作為樣闆示範，未來卻難復制。

政府、國企難以持續做大租賃市場蛋糕，民企算不過賬，如何破局呢？

破局：地價稅費讓利于民。

政府作為城市運營商，強調土地收益無可厚非。

但是，一二線城市住宅用地供應逐年下降的趨勢不會改變，國有的可售型住房用地還将繼續承擔土地财政的重任，供應減少、地價下降就意味着土地财政明顯縮水，意味着未來城市建設與發展難以為繼，意味着提升公共服務與民生工程無米下鍋。

租賃住宅用地增供應、“降地價”的重任當仁不讓地落在集體建設用地之上。

雖然農村集體建設用地只能用于租賃住房，並沒有直接降低地價，但卻會降低投資，並提高投資回報率，而且政府還希望用多一些的農村集體建設用地租賃住房來彌補國有土地供應住房的不足。

租賃住房供應增加了，租金會下降嗎？

很難。

已有出租住房的業主不會自降租金，企業改造租賃住房還是會提升租金，企業新建租賃住房更是指望靠提高租金來提升投資回報率。

而且，“同地同價同權”不但制約着農村集體建設用地地價下降，小産權房也因違法用地、無法名正言順出租，也很難納入政府租賃住宅平台，不從法理和實踐上解決，農村集體建設用地用于租賃住宅供應也難以真正增加。

如果可售住宅和租賃住宅用地總量供應不能真正增加，尤其是當增量住房供應越來越少，總存量住房很可能不會增加（拆遷與折舊），可交易住房和可出租住房将越來越少，房價和租金将同時形成更大的上漲壓力，而且租金上漲速度會更快。

既然政府大力推廣租賃住宅，當然也應當拿出招商引資的力度，降地價降稅費讓利于民企，才能普及租賃住房，實現租購並舉。

租購並舉已是國策，政府不能再“利”字當頭。

只有降低租賃住房用地地價，進而帶動稅費下降，才能吸引民企進入，才能做大市場，真正實現租購並舉的美好願景。

8、行業集中度：市場必然趨勢，或防尾大不掉

解讀：“不進則沒”已成大中房企加速奔跑的唯一理由，市場集中加速已超預期。

但是，大房企絕不能自以為是，大到不能倒都只是一廂情願。控制速度、保持低調、穩健前行當是要務。

有高層領導提到，行業集中度過高也是一把雙刃劍。這反映了中國哲學的智慧：有一利必有一弊。

當市場集中度過高，大企業一定會成為各方關注焦點和管控目標。

過去我們常說：不能光埋頭拉車，更要擡頭看路。

人如此，企業更要如此。

過去房企更多關注微觀市場，比如當地客戶、環境、競品、管制等，視野未免局促；

大集團公司會有研究部門分析中觀市場，比如區域發展、城市規劃、供求關繫、經濟金融、房地産政策，但仍偏于實務、失于宏觀。

但是，當前市場面臨的形勢更加曲折復雜，宏觀研究更加重要，房地産研究不僅要放眼國際政治經濟競争格局演變之中，更要前瞻預判和戰略應對。

大房企的一兩個項目踩了雷、掉進坑里並不會對其發展造成嚴重影響，但方向錯了、路線錯了，可能會元氣大傷甚至面臨滅頂之災。

劉鶴先生在《談中國經濟三十年與未來長期問題》一文中指出：“當經濟發展到一定階段之後，政府和市場這兩只手的關繫逐步發生變化，企業家階層開始成長並且發揮重要作用。這是具有制高點意義的問題，各個高增長的地區都有一個善于引導的政府，雖然發揮作用的方式很難用同一個公式表述。改革後的稅收制度使地方政府之間存在競争關繫，明智的地方政府為了實現增長，更加重視發揮企業家的作用，這是诠釋中國出現高增長的一個重要原因。但是，今後的挑戰可能恰恰來源于這個環節”。

重視企業家的作用，是地方政府的明智，但可能出現若幹抱團的企業家階層，說明中央對此已有警覺、並有預判。

明智的企業緊跟形勢、韬光養晦，才是知進退、走大路、穩行船的不敗之道。

這正是：

字里藏玄妙

文中有乾坤

有心看門道

無意一笑之

歐陽捷 新城控股高級副總裁，觀點地産網專欄作者