歐陽捷：縣城去庫存将成為絕唱

歐陽捷 住建部提出：2018年重點工作之一是縣城去庫存，加上棚改目標580萬套。

問題是，究竟有多少縣城有過量庫存呢？

經歷了2016-2017年的去庫存，有過量庫存的城市恐怕已經不多了。

至少，我們公司進駐的70多個城市（包括一些三四線城市）真正有庫存的只有1個小城市。

從國家統計局的數據來看，不僅是商品住宅的待售面積大幅下降，去化周期已不足5個月，而且以過去十年商品住宅累計新開工面積的80%作為可售面積，基本與住宅累計銷售面積相當，可以說庫存也已經幾乎消耗殆盡了。

或許，庫存沒有想象的那麼多。

非都市圈中小城鎮住房新房市場逐漸走向萎縮。

中國城鎮化是一個遞進的過程，農村人口不斷向城市轉移，小城鎮和縣城人口向大中城市轉移，中小城鎮進城的人少，出城的人多。

目前農村人口約5.8億，實際農村居民很可能不到3億人。

過去五年，每年農村轉移出來的人口為1350萬人，而再往前五年，年均轉移1500萬人，也就是說，可轉移的農村人口越來越少。

未來10年，農村可轉移人口每年或為1200萬人，累計再轉移出來1.2億人口，城鎮化基本結束。

人口的轉移是以學生為牽引的。

一方面，政府在推進學校的撤並，學校和老師向條件更好的鎮、縣城和市集中；另一方面，父母追求給孩子更好的教育，把家搬遷到了城市和鎮上，鄉村學校的學生越來越少，好教師也逐漸離去， 學校越來越難辦。

這導致了學校數量的不斷下降，普通小學從2010年的26.7萬所減少到2016年的17.7萬所，減少了将近9萬所，減少33.5%。

不僅如此，普通初中從54823所減少到52118所，普通高中從14058所減少到13383所。

學校的合並和集中，加劇人口的被動流出。

家庭人口的整體遷移，反過來又促動很多農村和鄉鎮的中小學進一步減少。

盡管很多農村和中小城鎮的人還保留了原有住房，但大多數人不會再回去。

撤鄉並鎮、撤縣設市、撤市設區也加速人口向更大的城市集中。

鄉越來越少，鎮越來越多。

六年間，鄉減少了3744個，鎮僅僅增加了1473個，鄉鎮的合並也讓人們逐漸離開萎縮的鄉，搬遷到鎮上或者縣城。

六年間，縣減少了95個，市轄區增加了101個，市區範圍不斷擴大，人口越聚越多。

小城鎮變成小城市，縣城變成縣級市，大中城市不斷合並縣市區、越做越大，直到超大城市倒過來限制人口增長。

城鎮化的路在農民腳下，政府更推動了農民進城。

人口流出必然導致農村和鄉鎮甚至小城市的萎縮，為了保持城鎮的經濟繁荣和财政收入，唯有撤鄉並鎮、做大城市，但這依然無法挽回非都市圈中小城市發展逐漸走向終點的大趨勢。

從非都市圈三四線城市住宅用地成交面積逐年下降可以看出，人口流出導致需求下降是不可挽回的長期趨勢，比如湖北省内的非武漢都市圈的三四線城市。

2016年以來央行的大水漫灌和三四線城市去庫存，依然沒能讓這些中小城鎮的土地成交觸底回升，印證了其未來發展的難以持續。

今年央行收了水壺，還沒來得及滋潤的三四線城市，只能眼睜睜看着這一輪機會擦肩而過了。

非都市圈三四線城市的土地成交減少，也意味着未來需求将呈現乏力，市場增長不可持續。

趨勢難以改變。

怎麼辦呢？

中央沒有忘記它們，給了第二次機會：縣城去庫存加棚改。

去年，並不是所有的城市都均衡地消化了庫存，央行收了水壺，一些後知後覺的城市沒能享受到大水漫灌的滋潤，或許仍然存在過量庫存積壓。

其實，去庫存是在消化過量庫存，當庫存不足時又必須彌補庫存，因此去庫存與補庫存是周而復始、永無止境的生産過程。

但是，去庫存或許已經成為一個僞命題了。

我們很可能忘了追問：究竟為誰去庫存？為地方政府？為居民？為開發商？還是為金融機構？

三四線城市去庫存，其實是在解救那些當地落後生産力的開發商，這些項目或許根本不值得解救，去庫存把開發商的包袱甩給了居民。

特别是，當50強房企攜帶着更好更優的産品涌入這些城市之後，大多數當地房企蓋的住房幾乎就變成了更難去化的庫存了。

政府為什麼要幫開發商去庫存呢？

去庫存真正的用意是解救地方财政。

很多非都市圈的中小城市已經實質性破産了——如果沒有中央财政轉移支付的話。

如何能讓它們在中央财政轉移支付無法增加、房地産稅尚未落地之前依然能夠維持運轉？用去庫存的辦法來增加土地财政是唯一的路徑。

棚改正是拉動去庫存的先行官。

今年棚改任務幾乎不減，顯然也是傾盡全力了。

但完成棚改目標可能有點難。

地方政府顯然沒錢，需要國開行資金支持，但國開行的錢來自于發債，目前債息已經超過4%，未來還會更貴，國開行的債很難發了，錢也越來越少了。

但這是非都市圈三四線城市的最後一次機會，畢竟以去庫存的名義，既可以獲得土地财政，又可以獲得棚改資金，可謂是一箭雙雕。

縣城去庫存将成為絕唱，快速終結非都市圈中小城鎮的新房市場。

當然，這将成為今年穩定房地産投資接力的最後一棒，而且還将為房地産稅落地彌補财政收入争取過渡時間。

這也意味着，大力推進去庫存和棚改的縣城，将是大房企獲得短期業績增長的最後盛宴，在那些住宅品質不良、房價不高的中小城市，大房企的進入一定會推動房價向大城市看齊的。

但是，已經完成去庫存和棚改並導致地價房價大幅上漲之後，勢必出現剛需和改善需求購買力不足、投資需求逃離，最終導致銷售下降、投資下降，市場難以持續，負增長甚至是銷售大幅下滑是不可避免的。

縣城去庫存只是一副防止房地産投資下降、保持樓市平穩發展的抗病毒感冒藥，如果沒有縣城去庫存，房地産投資就會下降，進而拖累經濟穩增長。

可是，三四線城市這一波熱浪已經接近結束，市場逐漸趨于理性，大水漫灌已不復存在，錢少且貴或将延續三年，縣城雖有去庫存、漲房價、提品質的動力，但推動力量中已經少了最為主力的金融機構，只靠地方政府和開發商顯然是力有不逮的。

需要引起注意的是，一些城市正在用“去庫存”去制造新的庫存，顯然，政策需要防止用力過猛。

小結：

對于人口流出的非都市圈三四線城市來說， 沒有享受到大水漫灌滋潤的城市唯有抓住縣城去庫存和棚改的最後機會。

未來三年，銷售下降、投資下降、土地購置下降趨勢不會改變。

大房企将進入更多縣城，本地中小房企将加速被淘汰。

非都市圈中小城鎮的土地财政将逐漸枯竭，房地産稅是為它們準備的糧票。

未來五年，住房市場就只有都市圈與非都市圈的冰與火兩個市場。

歐陽捷 新城控股高級副總裁，觀點地産網專欄作者