2018年旅遊地産發展面臨機遇和挑戰

陳志翔 中國特色社會主義步入新時代，社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。在此背景下，2018年旅遊地産行業的發展開始面臨新的機遇和挑戰。

一、旅遊地産面臨機遇

就旅遊地産整個行業而言，時下面臨的發展機遇主要來自以下幾個方面。

1. 社會主要矛盾轉化，旅遊業地位凸顯

黨的十九大報告提出，中國特色社會主義進入了新時代，社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。旅遊為解決時下中國社會主要矛盾以及貫徹新時代國家總體戰略部署提供了有效路徑。因為旅遊一向是人民生活水平提高的重要指標，是人們增長知識、豐富閱歷、強健體魄的美好追求。

不言而喻，新時代 “人民日益增長的美好生活需要”，包括對更高層次、更高水準旅遊休閑度假的需求，這就對旅遊業供給提出了更高的要求。未來旅遊産業需提供更多的旅遊地産産品、更佳的旅遊服務産品，以滿足人們精細化、多元化、個性化的需求。相比以往，旅遊業的社會地位在新的社會矛盾條件下将更加突出，社會關注度更高，相關政策、資金等支持也有望更到位。

2．經濟快速發展，我國邁向“旅遊社會”

發達國家的發展經驗表明，旅遊業發展成熟度與人均GDP水平密切相關。當一個國家的人均GDP達到3000-5000美元時，旅遊需求将呈現爆發性增長态勢，成熟的度假經濟時代也将開啟；當人均GDP達到和超過8000美元時，整個國家将會進入旅遊社會。

國家統計數據表明，2017年我國人均GDP已經達到59500元人民币，超過8000美元。以此為標準，我國已經邁向“旅遊社會”，旅遊已由奢侈消費演變為百姓常态化的生活選項。在龐大人口基數的支撐下，旅遊需求旺盛，旅遊地産市場發展空間越來越廣闊。

3. 多重政策支持，利好旅遊地産發展

近期以來，利好旅遊業發展的政策主要有産業規劃、全域旅遊和帶薪休假等。

（1）産業規劃。2016年12月國務院發布的《“十三五”旅遊業發展規劃》為我國旅遊業發展指明了方向，如“到2020年，旅遊市場總規模達到67億人次，旅遊投資總額2萬億元，旅遊業總收入達到7萬億元”；“ 旅遊業對國民經濟的綜合貢獻度達到12%”； “廁所革命’取得顯著成效，旅遊交通更為便捷，旅遊公共服務更加健全”; “入境旅遊持續增長，出境旅遊健康發展，與旅遊業發達國家的差距明顯縮小”；等等。 這些具體目標的制定，将有助于整個旅遊地産行業實現健康、有序發展和提升。

（2）全域旅遊。2016年初，國家旅遊局局長李金早提出，要推動我國旅遊從“景點旅遊”向“全域旅遊”轉變。此後近兩年來，國家接連出台文件（如國家旅遊局圍繞全域旅遊發布了《國家全域旅遊示範區認定標準》、《全域旅遊示範區創建驗收標準》、“十三五”旅遊規劃文件）圍繞全域旅遊開展工作部署，加大政策扶持力度。此外，“全域旅遊”還首次寫入2017年政府工作報告，表明國家推進“全域旅遊”的步伐将更加務實、堅定。

全域旅遊是指在一定區域内，以旅遊業為優勢産業，通過對區域内經濟社會資源尤其是旅遊資源、相關産業、生态環境、公共服務、體制機制、政策法規、文明素質等進行全方位、繫統化的優化提升。以國際旅遊度假區為表現的旅遊業态可讓遊客獲得更好的體驗感和更高的滿意度，有望起到引領作用，發展成為全域旅遊的示範和樣闆。

（3）帶薪休假。作為勞動者的重要權利，近年來國家接連出台了多個落實帶薪休假的政策和措施，如2013年出台的《國民旅遊休閑綱要2013-2020》，将國民旅遊休閑上升為一種權利，並強調要落實帶薪休假制度；2014年印發的《國務院關于促進旅遊業改革發展的若幹意見》提出，将帶薪年休假落實情況納入各地政府議事日程，推動機關、企事業單位加快落實職工帶薪年休假制度；《“十三五”旅遊業發展規劃》更是提出，将落實職工帶薪休假制度納入各地政府議事日程，制定帶薪休假制度實施細則或實施計劃，加強監督檢查。

政策力推落實帶薪休假制度，促使越來越多的職工有機會享受到休息、休假的權利，這将會在更大程度上激發旅遊需求釋放和拓寬旅遊地産道路。

4．交通條件改善，催熟旅遊地産市場

旅遊牽扯到空間地點的切換，交通便利度在其中發揮着至關重要的作用。因此，交通格局決定着旅遊格局。

近年來，我國交通條件得到了前所未有的改善，尤其是高鐵發展極為迅速。到2020年，我國高鐵運營里程将達到3萬公里 ，覆蓋80%以上的大城市。與此同時，各城市軌道交通建設也在大力推進。 至2020年，我國國擁有地鐵繫統的城市将增至40個左右。以高鐵、地鐵為主要依托的交通，不僅拉近了城市之間的距離，同時也使得城市内出行變得便捷，大大激發了人們節假日出行的熱情，並促使遊客更傾向選擇“休閑度假遊”和“深度遊” ，催熟旅遊度假市場，為各地發展旅遊地産帶來機遇。

二、旅遊業面臨挑戰

有機遇就有挑戰。旅遊地産面臨的挑戰主要有旅遊地産準入門檻提高；去地産化，旅遊産業鍊競争難度加大；旅遊安全問題；散客旅遊個性化市場需求難識别和滿足。

1.  旅遊地産準入門檻提高

我國具有現代意義的旅遊項目開發起始于上世紀80年代末、90年代初，經過多年發展，旅遊業市場已經形成由傳統旅遊企業、房地産開發商、國外投資者開發主體主導的競争格局，且已出現一批大者大、強者強、專者專的旅遊産業龍頭企業，這些龍頭企業或已形成規模優勢、專業優勢，抑或在優質特色生态旅遊資源占有方面已經捷足先登，促使旅遊行業集中度提升、品牌化發展時代正加快到來。

在品牌化競争時代，旅遊地産将告别過去粗放型、同質化開發模式，逐步走向精細化、專業化。在這一趨勢下，作為土地供給方的地方政府對旅遊地産開發商的要求會越來越高，旅遊項目開發必需更加注重“養地”，而“養地”則需要有長期性的發展計劃、專業化的管理模式和龐大的資金支撐。這在某種程度上将意味着旅遊項目準入門檻擡高，缺少資金和核心競争力的投資者和開發商将面臨越來越多越大的挑戰。

2.  去地産化，旅遊産業鍊競争難度大

真正的旅遊地産項目不以銷售物業來賺錢，而以項目運營來創收，但由于開發周期長、資金耗費量大，非一般企業所能承受，所以長期以來多數旅遊開發企業都會以大量開發地産的形式追求實現資金的快速回報，其中不乏萬達這樣的龍頭企業。

随着旅遊業發展走向成熟，傳統的“旅遊搭台,地産唱戲”開發模式已經難以為繼，去地産化成為行業發展必然，倚重項目運營、強化産業鍊運作是今後旅遊地産發展一個很重要的趨勢和方向。未來旅遊業的競争将最終表現為整條産業價值鍊上的競争，全力構建一條獨特的産業鍊，圍繞主題項目運營衍生出前端研發、推廣等以及後端餐飲、商業、酒店及其他消費領域的鍊條是旅遊地産核心價值所在。

3.  旅遊安全帶來的挑戰

沒有安全，便沒有旅遊，沒有旅遊，旅遊地産也無從談起。旅遊安全是旅遊地産的生命線，其不僅影響着旅遊活動的正常、有序開展，同時還可能帶來巨額經濟損失，日益成為社會各界關注的焦點問題。

伴随着“旅遊社會”的到來，旅遊消費需求持續增長，旅遊活動樣式日益豐富，項目體驗方式更加多樣。由此，無論是硬件設施出問題，還是服務管理不到位，都有可能造成旅遊安全事故，並在新媒體的快速傳播下被推上輿論的風口浪尖，從而帶來挑戰。如2013年九寨溝景區遊客滞留事件、2016年北京八達嶺野生動物園老虎吃人事件以及2017年雲南麗江“遊客就餐遭毆打”事件等。旅遊安全問題需要政府、社會和整個旅遊行業共同發力和有效應對。

4.  散客旅遊個性化市場需求難識别和滿足

所謂散客旅遊，即由遊客自行安排旅遊行程，零星現付各項旅遊費用的旅遊形式。有數據顯示，早在上世紀90年代，國内遊客團散比例還是7:3；到2003年，團散比例已逆轉為3:7；2016年我國散客旅遊人次占比超過90%，達到40億人次。

團隊旅遊需求市場比較容易定義和識别，並可通過開展大規模生産和標準化作業來滿足；而數量龐大的散客人群，通常按照個人興趣和個性需求選擇旅遊目的地，這一群體的需求市場是多元的和不斷變化的，難以識别和滿足，由此可能導致散客旅遊需求外流壓力加大。2016年，中國出境旅遊人數達1.22億人次，同比增長4.3%；出境遊花費達1098億美元，人均花費900美元。旅遊地産業，必需順應旅遊者散客化、個性化和旅遊常态化的發展，想法設法提高旅遊者遊前、遊中、遊後的整體滿意度，減輕散客旅遊需求外流壓力加大帶來的挑戰。

陳志翔 觀點地産新媒體專欄作者、地産獨立研究人