楊光華：武漢，何時迎來4萬+地王？

楊光華 地王潮洶涌而至。

近三個月來，全國多地掀起“地王潮”。

3月27日，成都誕生新地王，樓面價突破每平方米4萬元大關。

這一價格刷新了半個月前當地3.1萬元/平方米的地王紀錄。

3月25日，杭州也傳來地王消息，樓面價高達7.7萬元/平方米，甚至超越廣州。從地價角度來看，杭州已與深圳、廣州並駕齊驅，跻身一線陣營。

3月18日，北京地王樓面地價飙升至10萬元/平方米；

2月26日，天津地王樓面地價達到4.3萬元/平方米；

2月25日，上海地王樓面地價更是高達16萬元/平方米。

往前追溯，3個月前，深圳地王由華潤和中海聯合體在南山拿下，樓面價7.04萬元/平方米。

一場席卷全國的“地王運動”正在如火如荼地展開。深圳、上海、北京、杭州、成都等地紛紛率先誕生地王。

本輪地王潮中，拿地主力多為中海、招商蛇口、建發等央企、全國性國企，以及杭州本土龍頭濱江集團和城市平台公司。幾乎全部為單價地王，總價地王較少。單價地王的高低，直接反映了城市經濟實力和房地産市場的量級。

對于頭部房企而言，在核心城市獲取優質住宅用地，是當前低風險資産配置的首選。

回顧近20年中國房地産歷史，共出現過4次地王潮，分别在2005年、2009年、2013年和2016年。

每次地王潮之後，往往緊跟着一輪樓市牛市。地價的上漲，對一二手房的價格預期形成了反向引導。随着核心城市、核心區域土地市場熱度上升與預期向好，有望逐步擴散到更多城市。

然而，在這場“地王潮”中，武漢似乎有些沉寂。

5年前，華潤拿下武漢二七濱江地王，樓面價3.06萬元/平方米，至今仍是武漢樓面單價最貴的地王。

與武漢同量級的城市，如成都、杭州等地，地王紀錄已多次被刷新。此次成都地價從3萬元直接跳漲到4萬元，武漢似乎也存在類似的潛力。

從房價倒推地價來看，目前二七濱江頂豪價格在6萬至8萬元/平方米，足以支撐4萬+的地價。

但遺憾的是，二七濱江核心區已無土地可供開發，4萬+的地王在内環區域也難以在短時間内通過拆遷等方式騰挪出來。武昌濱江、沙湖等地，也難以支撐4萬+的地價。

武漢此前核心區土地出讓速度過快、價格過低，導致如今難以找到4萬+單價地王的合适地塊。在沒有地王的情況下，武漢的出路或許在于穩住市場預期，加快城中村改造，加速新房去庫存，穩住二手房價格，為未來創造新的機遇。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者

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