博鳌論壇後的武漢猜想:武漢房價年底能否見底

观点地产网

2008-06-19 16:15

  •   2008博鳌房地産論壇的大戲剛剛落幕,各界精英的“回歸”論,看上去比較實在。

      近日,記者就下半年武漢樓市走勢問題,采訪了幾名本地專家與機構負責人,共同預測這輪調整期還要持續多久。

      武漢房地産開發企業協會秘書長肖漢昌表示,這一輪的調整将持續1至2年時間。整體來看,武漢房價上下調整不會超過10%。

      “武漢樓市進入理性回歸的關鍵階段。”中孚信地産顧問機構總經理江浩認為,一線城市的調整早于武漢,目前跌幅已趨穩,上海樓市成交量也開始放大。武漢經曆4-6月的價格調整,部分片區價格已經企穩,并得到購房者的認可,未來也有望逐步走穩。

      買方市場将全面到來

      有些開發商的“甲方”心态太重,仍然站在“救世主”的高度看市場,用去年的銷售業績制定今年的銷售任務。

      如果有心羅列出武漢本地2006年秋天到2007年春天開盤的項目,再與今天該項目的售價對比,用漲幅可以看出武漢樓市的“泡泡”有多大。

      “下半年武漢樓市應該像博鳌論壇上所說的那樣理性回歸,隻是開發商還不願面對。”武漢現代國民經濟研究所所長王濤直言,“買方市場将全面到來,理性回歸是當前樓市發展的最好結局。”

      他說,回歸是相對于2007年的非理性增長而言的,房地産業的長期發展需要這種回歸。房價偏離了正常軌道的上漲,隻會過早地透支行業生命力。在當前整體經濟運行不确定因素有所增加、住房供應“雙軌制”穩健推行、一線城市價格下降趨勢明顯的情況下,本輪房地産的周期性調整很有可能繼續持續。周期長短取決于總體經濟運行與金融、土地市場的運行環境。

      房價年底能否見底

      房價什麼時候見底?各家看法不一。

      武漢美聯地産總經理卞濤認為,今年年底前,個别項目還會繼續探底,房價可能再降15%。明年春天也許有一波恢複性上漲。對開發商來說,除了降價,無路可走。

      江浩則反駁,開發商做足功課,以市場為導向,開發好的住宅産品,而不僅僅隻有降價一條路可走,剛性需求從來不缺。

      網友“楚楚看房”認為,由于通貨膨脹持續、房地産新政延續、金融政策遏制等諸多因素,武漢房地産市場泡沫快速被擠出。具體特征為,新房和二手房價格輪番下跌,土地拍賣價格下跌和流拍現象嚴重,大量樓盤銷售價格低于早期開盤價位,一些樓盤因為資金鍊中斷開始進入“準爛尾”狀态,一些開發商因為資金鍊斷裂率先出局。

      他說,郊區樓盤比城區樓盤更為慘烈,樓盤價格戰此起彼伏,房價下跌沒有最低隻有更低,不排除極個别樓盤在保本前提下回籠資金,武漢房地産市場房價環比下降幅度在10-30%之間。預計下半年武漢樓市調整不會見底。

      對于這些猜測,朱戈表示,老在降幅數字上做文章,顯然有些不科學。至于價格降幅,隻是企業生存中的手段之一。目前最大問題是,如何讓産品賣出去保障自己的生存。

      “什麼時候都想着有100%的資本利潤率,隻能說明企業不成熟。”朱戈說,在提高産品質量、降低銷售價格還是“亡羊補牢”做好服務之間的選擇,這對全行業都是個難題。這個難題在短期内,是如何保障企業能生存的現金流。

      而對老百姓來說,買還是不買,仍是個頭疼的難題。難在人們所關心的降價幅度,到底是10%還是30%或更大。但換個方式說,如果無房可住,早買早住,就跟買汽車一樣,以前的價格比現在貴,可因為需要很多人會早買,沒有哪個一定需要汽車的人會等汽車跌到谷底去買車。

      江浩建議,未來在國家經濟運行逐漸平穩、通脹壓力在調控下不斷減輕的狀況下,宏觀環境的變化也有利于武漢樓市企穩。對于供應較小的片區,如漢口中心城區,如果價格已調整到2007年初的水平,可以考慮置業。

      博鳌語錄

      ○萬科模式就是買土地蓋房子,蓋好了就賣,這樣它可以賺很多錢,雖然利潤率比較少,但是薄利多銷。中國地很大、人又多,一個萬科滿足不了國家的需要。

      ——恒隆集團有限公司董事長陳啟宗

      ○一個普通的企業在做一些規定的普通動作;一個優秀的企業或者一個負責任的企業,他應該盡更多的可能承擔更多的責任,也就是說做更多的自選動作。

      ——建業地産股份有限公司董事局主席胡葆森

      ○就像我們平常不休一休下來就得病,如果我們平常注意調節一下、放緩一些身體會意調節一下、放緩一些身體會更健康,我想企業也是這樣子。

      ——星河灣地産副總裁梁上燕

      ○在商人眼裡商機永遠是無限的,商機不會因為天災人禍、也不會因為宏觀調控或美國次貸就失去了。

      ——浙江新湖中寶股份有限公司董事長鄒麗華

      ○房地産投資市場一定要用經濟學的收益和風險的概念,而不是供與需的概念。

      ——财經評論專欄作家葉檀

    撰文:楊光華    

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