戴德梁行：廣州上半年住宅成交升15% 庫存仍處高位

盡管6月底廣州住宅“可售庫存”已大幅下降至887萬平方米，但全市總體“未售庫存”仍處1914萬平方米的高位。

觀點地産網訊：7月14日，戴德梁行召開廣州2015年上半年房地産市場回顧與展望新聞發布會。會上，華中區研究部主管及助理董事林珂表示，上半年廣州樓市和其它一線城市一樣逐漸回暖，但成交量增幅較為溫和。

據其介紹，1-5月廣州全市一手商品住宅成交面積同比上升15%,成交量的上升使得庫存壓力得以緩解，截至5月底，廣州一手商品住宅可售庫存微降至955萬平方米，預測去化周期12.9個月。

直到6月底，廣州可售庫存進一步降至887萬平方米，預測去化周期進一步縮短至10.9個月。同時，6月份由中心五區領漲帶動，全市成交均價環比5月上升7%。

不過，林珂也強調，盡管6月底廣州住宅“可售庫存”已大幅下降至887萬平方米，但全市總體“未售庫存”仍處1914萬平方米的高位。

展望下半年，戴德梁行預計，在低息環境和庫存壓力雙重作用下，廣州住宅市場供需兩旺、溫和回升。

土地市場方面，廣州上半年表現較為冷清。數據顯示，上半年廣州土地招拍挂供應面積、成交面積與金額同比分别下降16%，22%和10%；底價成交宗數超過9成。已經出讓的面積距離全年計劃還差87%。

另一邊，相當一部分房企上半年業績不算太理想。有關數據顯示，20家典型房企中，只有4家完成了銷售目標的一半或以上，11家不到一半，5家銷售業績只完成全年目標的40%或以下。資金回籠的壓力令到房企買地更為謹慎，對于地塊的回報要求也更高。

寫字樓方面，1-5月廣州原十區新建散售型寫字樓(含商務公寓)供應量同比降22.4%，成交量同比降23.7%；供銷比為1.57，寫字樓銷售去化壓力上升。其中，白雲、荔灣供銷比相對較高、壓力比較突出；而南沙則成為上半年寫字樓(含商務公寓)供銷“黑馬”。

另一方面，1-5月原十區二手寫字樓銷售面積同比升29%，核心商務區天河、越秀為二手寫字樓成交主力。此外，全市寫字樓租賃面積同比有所下降，天河、越秀仍為租賃成交主力，兩者占原十區的租賃成交比重從2014年的37%升至今年上半年的51%。

甲級寫字樓方面，上半年廣州未有新增物業交付，市場吸納保持平穩，累計淨吸納量55,621平方米。下半年約有47萬平方米甲級寫字樓計劃交付，而明年更有超80萬平方米優質寫字樓物業計劃落成。

不過，戴德梁行認為，面對即将井噴的供應，開發商不需要“被數字吓倒”。因為廣州第三産業發展強勁，城市迎來更多産業風口，而租賃成本相對其它一線城市處于窪地，預計需求還将不斷擴張。而且新增供應中部分樓宇為總部大樓，自用面積占比較大，同時也将帶來上下遊産業鍊對寫字樓空間的需求。

商鋪方面，戴德梁行表示，盡管面臨電商沖擊、經濟與消費增速放緩與競争加劇的壓力，廣州上半年商鋪租賃表現活躍。除新黃埔(含蘿崗)，各區各類商鋪租賃成交面積均明顯上升。

其中，花都、南沙、番禺、白雲商鋪租賃成交面積同比升幅都在50%以上。另外，作為新興商圈不斷成長，番禺、白雲商鋪租賃面積占全市比重由2013年的24%，上升到2014年的33%；而今年1-5月更升至39%，兩者占比加總甚至超越了傳統商圈的天河、越秀的占比總和。

據該行分析，上半年快時尚、餐飲成為實體商業租賃最活躍的需求來源。餐飲帶旺人流，且承租能力日漸走強，持續受到各大實體商業追捧。