營改增影響房企的關鍵：土地成本能否進行進項抵扣

在過去的3年多時間里，中國營改增穩步推進並取得了較大進展：目前交通運輸業、部分現代服務業、鐵路運輸業、郵政服務業、電信業陸續展開試點，試點地區也從上海擴大到10個省市，再擴大到全國範圍。此外，值得一提的是，本次營改增過程中，新增11%和6%兩檔稅率，逐步形成了17%、13%、11%及6%四擋階梯式稅率，有助于在過渡期針對性減輕相關試點行業稅負。

2015年是十二五規劃的收官之年，7月27日國家稅務總局召開的新聞通報會中明确指出，按照改革計劃，今年要完成生活服務業、建築業和不動産、金融保險業等行業營改增，預計下半年這些行業将納入營改增試點，其中，根據預測，不動産有償轉讓、建築業改征11%稅率的增值稅，金融業、生活服務業按照6%的稅率征收增值稅。

總體來看，營改增是一個循序漸進的過程，營改增的推進有利于建立健全有利于科學發展的稅收制度，促進經濟結構調整，規範稅制，合理稅負，有助于基本消除重復征稅。

按照計劃，不動産的有償轉讓将會在2015年下半年完成營業稅改征增值稅，房地産企業也将納入增值稅鍊條中。在這種情況下，從稅負以及經營業績兩個方面分析營改增對于房地産企業的影響。但由于在分析過程中，涉及房地産企業在上遊環節的增值稅進項抵扣，因此，為了便于分析，在此之前，我們先對整個不動産銷售中的增值稅鍊條尤其是上一環節的增值稅情況進行簡單的梳理。

房地産企業的上遊主要有政府國土資源主管部門（出讓土地使用權，對房企形成土地成本）、建築安裝公司（提供建築安裝服務，對房企形成建安成本）、建築安裝材料供應商（提供建築安裝材料，對房企形成建安成本）、金融機構（提供貸款，對房企形成資本化利息成本）以及咨詢公司、開發設計服務公司等。

其中，建安公司與金融機構将在今年納入營改增試點，預計營改增後，建安公司與金融機構将分别按照11%、6%的稅率繳納增值稅；建安材料供應商原本就是增值稅的納稅人，根據增值稅優惠政策，按照3%的征收率征收增值稅；咨詢公司與開發設計服務公司從2012年起試點營改增，按照6%的稅率征收增值稅。

對于房企購置土地這一環節中，由于土地出讓金不屬于增值稅征稅範圍，無法開具增值稅專用發票，因此土地成本無法進行增值稅進項抵扣。但考慮到不顯著增加企業稅負的營改增總體指導方針，國稅總局出台相關特别政策允許房企土地成本進行進項抵扣也存在一定的可能性。

通過梳理，我們發現分析營改增對于房企影響的關鍵因素在于土地成本是否能夠進行進項抵扣，為此我們在下面分析的過程中針對土地成本是否抵扣進行了分大類讨論。

此外，為了更為清楚的分析營改增對于房企經營業績的影響，我們分别對房企的收入、成本、營業稅金及附加進行了詳細分析，在此基礎上最後對房企的經營業績進行了測算分析。

在不動産有償轉讓實施營改增後，房地産企業需采取措施控制風險，或利用增值稅可抵扣的制度在合法的範圍内采取對公司經營有利的舉措。

對不動産進行精裝修再進行出售，由于精裝修後，可以抵扣的成本占比提升，與營改增前相比，可降低稅負，增加利潤。當然，前提是精裝修要能夠帶來足夠的毛利。

此外，在精裝修中，為不動産配置家具，将家具與不動産打包一起銷售，使得購置家具的成本在取得17%的增值稅進項稅抵扣的同時，只需繳納11%的增值稅銷項稅，是一個看得見的盈利渠道。

提高企業自身在産業鍊中的供求地位，提高自身議價能力，可以減輕甚至避免上遊供應商稅負轉嫁的風險。在我們的測算模型中，已經指出上遊建築商稅負轉嫁能力越弱，營改增對于房企越有利。當然，對于議價能力較弱的房企，在上遊建築商完全轉嫁稅負的情況下，可以通過延伸産業鍊，自行實施建築安裝也是應對營改增的可行方案。

若房地産企業存在業務金額較小的項目或業務，並符合稅法規定的標準，可将業務分拆，設立子公司，新設子公司申請成為增值稅小規模納稅人，按照3%的征收率征稅，對于取得進項稅抵扣較少的項目或業務，将是一個很好的避稅方法。

例如公司A同時擁有房地産業務與建築安裝業務，其中建築安裝業務的業務量小，且能夠取得增值稅專用發票的金額較小。因公司房地産業務量較大，公司不能按照小規模納稅人的規定進行簡易征收，建築安裝業務将采用11%的增值稅率，承擔較多稅負。而如果将公司分拆，将建築安裝業務單獨成立子公司，其也單獨納稅，並可享受小規模納稅人3%的征收率，從而降低稅負。

加強内部控制管理，尤其在上遊供應商的管理上，争取對增值稅業務取得所有可抵扣的增值稅專用發票。從經驗來看，規模更大更正規的企業更有能力按規定開具增值稅專用發票。因此企業需要精選優質供應商，可在此環節減輕企業的增值稅稅負。

本文來源：廣發證券-房地産前沿研究繫列之三營改增專題研究：卻道海棠依舊