思源房通網：北京二手房市場降溫，不存在“金九銀十”

回顧三季度的北京二手房市場，盡管有貨币信貸、公積金等政策的一再刺激，也難掩市場降溫的趨勢。數據表明，近幾年北京二手房市場不存在“金九銀十”，今年也沒有“金九銀十”，倒是“翹尾-小陽春”行情往往是跨年相連成對出現，並且這種現象隔年出現一次，也表明北京二手房市場需求釋放很具有規律性。

一、政策環境：降準降息降首付，京津冀協同促發展

國家政策：降準降息降首付。8月份，央行再次降準降息，央行、住建部等下調首套房和二套房首付比例，公積金提高貸款額度，積極推行異地公積金貸款，放寬境外機構和個人在境内購房的資格，從上述各項政策措施陸續出台來看，政府支持個人合理住房消費的意願比較強烈，這些措施刺激了購房者積極出手，進而促進了房地産市場回升，全國商品房銷售面積增速8月末、9月末分别同比增長7.2%和7.5%。

北京政策：京津冀協同促發展。北京出台措施，結清首套房貸再購二套房首付比例由30%下調為20%。京津冀協同發展關鍵是疏解北京非首都功能，八月份，北京發布《新增産業的禁止和限制目錄（2015年版）》，切實有序疏解非首都功能，由于産業和人口的疏解，未來影響是中心城區的房價上漲動能将減弱。另外，京津冀交通、産業一體化，将帶動環京小城鎮經濟發展和人口聚集，從而有利于當地房地産市場發展。

二、成交分析：市場熱度有所下降，熱點依然是熱點

1、量價分析：北京已全面邁入存量房時代，近期市場熱度有所降溫

北京、上海、深圳已全面邁入存量房時代，廣州、南京等城市也将進入存量房時代。2012-2014年，北京、上海和深圳二手房成交量與新房成交量比值都超過1，也就是二手房成交量已超過新房成交量，標志着三地已進入存量房時代。廣州、南京二手房成交量與新房成交量比值也接近于1，預示着兩市也将進入存量房時代。

三季度，北京二手房市場依然火熱，但熱度有所下降。房通網監測數據顯示，二季度，北京二手房成交量同比大幅增長122.8%，市場可謂是火熱，三季度同比增長114.3%，增速有所下降。9月份，北京二手房成交19604套，同比增長90%，同比增速依然很高，但環比下降了6.4%，並且9月份的同比增速也低于8月份109%同比增速，表明房地産市場熱度在下降。近幾個月，北京二手房市場行情較好，與國家貨币信貸持續寬松及北京公積金政策放寬不無關繫。

北京二手住宅價格持續上漲，大戶型價格漲幅較大。随着交易量的提升，價格也出現持續上漲。2015年8月，北京二手住宅價格環比上漲2%，是從3月份以來的連續第6個月上漲，但環比漲幅相比前幾個月有所下降，而同比上漲了14.1%。分不同戶型面積來看，戶型面積越大價格漲幅越大，144m2以上價格環比漲幅高于90-144m2，後者漲幅又高于90m2以下的。

2、成交特征：按揭貸款購房占比提高，熱點區域依然是熱點

連續降息及首付比例下降刺激按揭貸款購房占比逐步提高。一季度二手房按揭貸購房占比不到60%，二季度該比例逐步上升到65%左右，三季度又上升到接近70%。按揭貸款占比逐步提高，應該是與近期的貨币信貸政策密切相關。從國家政策層面看，央行連續降息，利用按揭貸款購房能明顯減少購房成本。從北京市政策來看，北京住房公積金管理中心通知，結清首套房貸，公積金個人貸款購買第二套住房的最低首付款比例由30％降低至20％，這些政策刺激更多的購房者使用按揭貸款購房。

三季度，北京二手房成交量前三甲朝陽、海澱、豐台。根據房通網房地産研究中心數據，三季度朝陽二手房成交量占比27.3%，占比最高，然後是海澱占比12.4%，豐台、昌平分别為9.3%和8.9%，四區合計占比接近60%，西城、通州、大興占比也均在5%以上，遠郊區縣占比較少都不到1%。

三季度，通州依然是全市房地産最熱區域。三季度相比二季度，通州二手房成交量大幅增長42.7%，增幅最大，然後是延慶和順義分别增長了19.8%和19.2,%，西城、石景山、門頭溝、昌平和朝陽增幅也都超過了10%。從上半年開始傳播的北京市政府搬遷通州的消息，直到7月份得到政府部門的肯定，這些對通州房地産市場的刺激作用還在體現。

根據房通網房地産研究中心的數據，望京、順義城、回龍觀、沙河、北苑、亞運村和亦莊等為第3季度二手房成交的熱點商圈，它們也是第2季度成交的熱點商圈，其中望京、順義城三季度成交超過1000套。中信城、荣豐2008、富力又一城、北京新天地、沿海賽洛城等為第3季度二手房成交的熱點樓盤，同樣它們也是第2季度成交的熱點樓盤，三季度這幾個樓盤成交均在200套以上，中信城達到319套。

三、後市預判：貨币信貸會繼續維持寬松，二手房市場最熱時候已過

貨币信貸會維持偏松局面。目前，宏觀經濟增長下行壓力並沒有得到明顯緩解，9月份的固定資産投資增速、工業增加值增速仍在下滑，9月份CPI增長1.6%，需求依然不振，為支持實體經濟，穩定經濟增長，第4季度央行很可能會進一步降準降息，或者使用非傳統的貨币政策工具，以維持流動性偏松局面。另外，由于北京房價上漲壓力較大，北京市不大會再出台具體措施刺激購房需求。

北京二手房市場最熱時候已過。上文分析到9月份市場熱度在降溫，房通網房地産研究中心認為第4季度會延續這一趨勢，市場熱度将繼續降溫，但成交量同比仍然會有70%左右較高幅度的增長，相比前幾個月100%以上的增長幅度有所下降，預期四季度月均成交量仍能超過2萬套。另外，北京二手房市場成交有個特點，就是“翹尾-小陽春”行情往往跨年相連成對出現，並且年份是間隔的，由于2014年有”翹尾“和2015年的”小陽春“行情，據此判斷2015年沒有”翹尾“行情，2016也沒有”小陽春“，這也是判斷未來幾個月市場有所降溫的又一依據，據此預判2016年會有“翹尾”和2017年“小陽春”行情。由于需求仍然較旺盛，價格仍然會繼續上漲。

“年里年外”市場較好，存在“金九銀十”。“年里”是第4季度，“年外”是來年第1季度，北京2010年第1季度和第4季度二手房成交量之和占全年比例為62%，明顯高出50%的比例，2011年、2012年占比稍低，也都接近50%，2013年為58%，2014年為55%。總的來看，第1季度和第4季度成交占比是比較大的，也就是說“年里年外”市場相對較好。之所以說沒有“金九銀十”，是因為這幾年9月和10月成交量相對來說确實不高，近年這兩月成交量之和占全年比例不到16%，低于16.7%的應有平均水平。

政策最為寬松時期，買房要趁早。目前，是近幾年北京房地産市場政策環境最為寬松時期，首套房最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬；購二套房，結清首套房貸的公積金貸款首付比例也有30%下調為20%。不僅首付比例降低，月供也有明顯減少，今年4次降息後，下調100個基點，以100萬貸款，30年，等額本息計算，月供減少555元，共少還貸款13.3萬元。總之，買房要趁早，千萬别起個大早趕個晚集，近期是買房的好時機，可以這樣說，北京房價沒有最高、只有更高。

劉水，房通網房地産研究中心總監；于雲，房地産行業分析師（房通網是由思源地産打造的房産O2O平台）