險資物流争霸 中國人壽10億美元入股普洛斯背後

觀點地産網 财大氣粗的險資集團，在搶占完一輪海外地標建築後，開始逐漸把戰線伸向物流地産領域。

11月5日，在新加坡上市的物流巨頭普洛斯公告宣布，公司已經完成收購總部位于美國丹佛的Industrial Income Trust Inc.旗下200多個倉庫，耗資45.5億美元。

普洛斯透露，公司将成立一只新的基金來管理這部分資産，在基金投資者名單中，中國人壽在列。

有知情人士透露，中國人壽拟投資10多億美元，持有這筆資産約30%股權，這将是中國人壽迄今規模最大的跨境房地産交易。

不止中國人壽，平安集團、中郵人壽等保險資金也已經相繼參與到物流地産的投資中。可以預見的是，在物流地産成為投資新寵的同時，一場險資争霸賽也在緩緩拉開序幕。

普洛斯情結

普洛斯此次收購的200多個倉庫在美國20個主要城市，如洛杉矶和華盛頓，總面積達5800萬平方英尺，平均租用率為93%，此前由美國工業房地産投資信托Industrial Income Trust擁有。

交易完成後，普洛斯在美國的資産大增50%至1.73億平方英尺，這也意味着最大股東為新加坡政府投資公司（GIC）的普洛斯，将成為美國規模第二大的物流業者和物流營運商，並緊跟在美國最大工業房地産業者美國普洛斯（ProLogis）之後。

普洛斯表示，資産收購後将注入基金管理平台，並向機構投資者出售倉庫部分股權，普洛斯握有的股權将從100%減少至不到10%。

據觀點地産新媒體查閱公告，中國人壽和另外兩家機構投資者一共投資了該基金66%的股份，中國人壽占比約30%，成為最大股東。剩余近24%的股權仍處于洽談階段，将于2016年4月完成。

普洛斯首席執行官梅志明表示，非常高興能夠與三家領先的全球投資機構共同完成此次收購，本次交易符合公司通過基金管理平台擴展物流國際市場的戰略。

值得一提的是，中國人壽似乎對普洛斯一直青睐有加。在此次入股美國物流業務之前，中國人壽已經完成了在公司層面上對普洛斯的投資。

2014年2月，普洛斯與中資财團簽署了高達25億美元的戰略投資協議，第二階段8.75億美元資金在9月份全部到位，在普洛斯公布的投資者名單中，中國人壽位列第一，中郵人壽位列第四。

分析人士表示，脫離美國總部在新加坡重新上市的普洛斯近年來增長速度非常快，而且市場占有率很高，這是吸引險資的重要原因之一。

據了解，普洛斯已經是中國、日本、巴西最大的現代物流倉庫供應商，完成最新這筆美國交易後，該公司在全球倉庫管理面積将超過5億平方英尺，總值約330億美元。僅此次收購的200多個倉庫，普洛斯的管理費用一年将增加0.8億美元。

險資物流争霸

當傳統住宅和商業地産項目利潤率逐步下降，但電商蓬勃發展的時候，物流地産已經不少房企新的投資熱點。

萬科甚至将物流地産作為沖擊萬億市值的重要組成部分，投資嗅覺靈敏的險資自然也不會放過這個機會。

細數近兩年來險資在物流地産領域的表現，最突出的無疑是平安集團和中國人壽兩大财團，在新的淘金寶地中，兩者之間的争奪也是互不相讓。

2014年9月16日，五洲國際發公告宣布，将引入平安不動産為戰略投資者，平安不動産拟于5年内就五洲國際集團未來的專業批發市場及物流項目進行總額不高于人民币15億元的戰略投資。

就在平安不動産與五洲國際簽署戰略投資一周後（9月24日)，中國人壽也成為了普洛斯第二階段8.75億美元戰略投資中前三大投資者。

踏入2015年，平安和人壽開始将目光投向海外的物流地産。平安2015年10月27日宣布，公司與美國Blum berg InvestmentPartners合作，雙方将投資于美國的長期、優質租賃資産。初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資産，項目價值超過6億美元。

此外，該合資企業計劃持續收購優質資産，並已另物色了一批地處戰略位置的定制物流物業項目，項目價值逾4億美元。

中國人壽則于11月5日正式成為普洛斯美國200多個倉庫資産的最大股東。

不管平安和人壽是否在暗中較勁，但從兩者在物流地産投資道路上前赴後繼的身影中不難看出，物流地産充滿了誘惑。

據觀點地産新媒體了解，無論是國内還是國外，物流地産相較于住宅和商業地産來說回報率都明顯高出不少。

世邦魏理仕數據顯示，2008-2013年，北京和上海高檔住宅投資回報率分别為2.6%和3.0%，購物中心投資回報率分别為5.0%和4.5%，寫字樓投資回報率分别為4.8%和4.5%，物流設施投資回報率則分别為6.5%和6.7%，優質物流設施達到8%以上。

在物流地産發展相對成熟的美國市場，物流地産屬于工業地産範疇，據美國時間10月26日公布的數據顯示，工業地産2015年三季度投資回報為1.35%，僅次于酒店的2.17%；三季度增值為2.32%，為全部地産類型的最高。

普洛斯也在最新公告中強調，是次收購美國200多家倉庫的投資組合收益率将達到5.6%。

追逐高回報是資本市場中永恒不變的定律，在物流地産成為投資新寵之際，也就意味着獵食者将越來越多，在這場愈發激烈的搶灘戰中，險資自然也不會是唯一玩家。