香港山頂别墅新買家 60億引爆深圳樓市的鴻荣源也要抄底？

觀點地産網 連日來香港房價、地價大跌的消息成為了市場關注的焦點，在市況低迷之際，有人選擇及早抛售資産回籠資金，有人則選擇趁機抄底。

這當中，曾經以開盤6小時銷售60億引爆深圳樓市的鴻荣源，在收獲了掌聲與大筆資金之後，也開始将目光瞄向香港的房地産市場。

2月16日，香港實力建業宣布，公司已于1月27日與鴻荣源前海國際控股有限公司訂立協議，拟向其出售香港施勳道3号施勳别墅的四個住宅公寓、一個天台、一個全花園及另一個花園的部份以及六個泊車位全部股權，總代價為6.37億港元，預計出售将錄得除稅前收益約3.13億港元。

對于鴻荣源的選擇，美聯物業管理咨詢有限公司執行董事張錦成表示：“香港豪宅近一年的售價和租金都在下降，這将直接影響到豪宅的回報率，買家現在入市風險還是比較大的。”

施勳别墅風波

據觀點地産新媒體查閱公告，鴻荣源此次買下的物業為香港施勳道3号施勳别墅1樓A及B室、2樓B室、3樓B室連天台B、全部花園B、部份花園A及第1-5及7号泊車位。

上述物業為豪華公寓，各樓面面積約為1570平方呎，四個公寓的其中兩個乃租予租客，月租合共為12萬港元，有關租約将分别于2016年4月及2017年8月屆滿。于公布日期，余下兩個公寓並無出租，現時為空置。

香港豪門家族一直以來都不乏争産題材，何況這個曾經是實力建業創始人曾經居住過的豪宅。據觀點地産新媒體翻閱歷史資料，施勳别墅也曾上演過一出“争産劇”。

實力建業是由洪建生及前妻王家琪共同創辦于1975年，1986年在港上市，施勳别墅是實力建業于2001年收購作投資用途，總成本約為6180萬港元，王家琪曾居住在1樓A及B室。

2010年，洪建生與王家琪正式離婚，随後實力建業發出通知要求王家琪于2011年1月18日或之前搬出及退回施勳别墅使用權。但直到2011年2月18日，王家琪仍未搬離並聲稱有權永久享用上市公司的施勳别墅，同時還向法院發起訴訟。

經過一年的訴訟，王家琪于2012年5月4日承認失敗，並撤銷訴訟行動及支付占用施勳别墅的283萬港元的代價，同時補償實力建業的損失。同年6月11日，王家琪将施勳别墅交還實力建業，並于6月17日正式搬離。

撕破臉皮争奪的背後，自是施勳别墅不容忽視的價值。據悉，2012年實力建業收回施勳别墅後，股價逆市上升，距離收市不足一小時，升6.6%報0.225港元，成交額20萬港元。2016年宣布出售施勳别墅時，股價漲幅最高有10.13%。

實力建業于公告中指出，出售事項所得淨額約6.13億港元，将錄得除稅前收益約3.13億港元，這無疑将對處于虧損狀态的實力建業帶來一定利好。

鴻荣源入市風險

春節過後，不管是内地媒體還是港媒，都對香港房價、地價下跌做了一繫列報道，一時之間看空香港樓市的聲音不絕于耳。

相關數據顯示，2016年1月香港樓宇交投持續放緩，1月28日前，香港整體樓宇成交量僅2890多宗，預計全月僅3000宗，較2008年11月金融海嘯爆發後的3786宗低位更少，且為1991年有紀錄以來成交最低水平。房價亦較去年9月的最高點下跌近10%，創2013年7月以來新低。

此外，國際評級機構標準普爾2月15日發布的報告稱，2016年将是香港房地産市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%。

鴻荣源香港買别墅，恰逢是香港樓市由高位跌落的時候，這對于買家來說，似乎在價格上有一定利好。

不過，張錦成並不這樣認為。他對觀點地産新媒體表示，近十年來，内地人士買香港豪宅比例偏高，占到一半以上，但随着内地經濟增長放緩，買家減少，首當其沖的就是豪宅。

中原研究部資料顯示，2015年第二季度一手豪宅内地個人買家占宗數比例16.1%，按季跌了3.5個百分點；占金額比例為20.2%，按季跌2.8個百分點；其中占宗數比例是2008年第二季以來七年按季新低，占金額比例則是2013年第二季以來的兩年按季新低。

除成交量下滑之外，張錦成還介紹，香港豪宅租金近一年來已經下跌了10%，而且今年還會有大量的豪宅新盤入市，導致供應量增大，未來半年豪宅租金将繼續下跌10%，這将直接影響回報率和豪宅售價。

“香港豪宅的上升速度在2003年到2013年屬于‘跑赢大勢’，但已經上升到歷史高點了，現在在走下坡路，而且短期内不會有改善，即使政府取消樓市‘辣招’，也不會有太大作用。”

張錦成認為，現在回報率很低，整體來說不是一個入市的好時機。2016年豪宅價格預計會回落20%，未來兩年會繼續下跌，很有機會下跌30%。

問及香港豪宅的前景，張錦成直言，絕對是差。不過，他也表示，雖然樓市不好，但就像股票那樣，即使下跌也還是會有成交，買家（鴻荣源）應該是有一定需求的，但要量力而為。