益田坪山樣本 全國首例“整村統籌”給深圳舊改的啟示

觀點地産網 2月26日下午，“中國智慧城市樣闆建設戰略合作簽約儀式暨中日英智慧城市産業發展高峰論壇”在深圳坪山新區舉行。

嘉賓名單顯示出各方對此次活動的重視。中國城市和小城鎮改革發展中心、益田集團核心高管、坪山新區政府領導、中日英三國相關研究專家、華為等企業代表，以及一衆媒體均出席了發布會。

通過發布會，益田集團做了兩件重要的事，分别是為半年前競得的坪山南布社區項目（即益田共和城邦）進行宣傳，二是和遠道而來的日本、英國代表就項目打造“智慧城市”正式簽約。

即便在益田内部人士看來，集團向來低調行事，此番大規模舉辦活動也屬罕見。

身材稍顯瘦削的益田集團執行董事、總裁黎志強在致辭時聲稱，共和城邦項目将成為深圳市及坪山統籌規劃的“全國第一個‘整村統籌’項目”，整體考慮城市發展、社區集體、居民利益，“解決了城市更新難的問題”。

這種尚處試點階段的“整村統籌”模式對于深圳而言，它的另一層意義在于：現行的城市更新政策使得不少項目長期處于推進緩慢的困境，坪山的綜合統籌做法或許能帶來新的思路。有市場人士向觀點地産新媒體表示，這種模式至少消除了舊村改造中的拆遷談判問題，從而解決了開發商的最大煩惱。

全國首例“整村統籌”

觀點地産新媒體獲得的資料顯示，整村統籌，是指土地整備以同一社區内原農村集體組織使用的用地為整備對象，綜合運用資金、土地、規劃等相關政策，将土地增值收益在政府、社區與相關權益人之間共享，一攬子解決社區轉型發展、公共服務配套不足、政府重大項目落地難等全局性問題。

深圳坪山新區政府在線網站披露，坪山新區南布社區“整村統籌”土地整備項目留用地合作開發招商項目，占地面積約28.48萬平方米，現狀總建築面積26.70萬平方米；其中住宅約17.69萬平方米，廠房約9.01萬平方米。

通過“整村統籌”土地整備項目，政府收回土地面積11.18萬平方米，給予深圳市坪山南布股份合作公司(簡稱南布股份公司)留用地面積17.3萬平方米。

公告同時要求，合作開發商需解決28.48萬平方米土地整備項目搬遷補償，和17.3萬平方米留用地合作開發事宜。

2015年9月15日，南布社區項目吸引益田、深圳市福田房地産有限公司、深圳市新豪方房地産有限公司共計三家公司參與競争性談判。最終，益田憑借“合作開發物業分配比例投標人占比66.9%”方案，成為開發責任主體。

益田集團内部人士向觀點地産新媒體表示，早在2014年，集團便已經開始關注南布社區項目。其表示，該項目建築面積預計逾百萬平方米，将與黃閣坑、木頭龍兩大舊改項目一起提供400多億元的可售貨值。

談及原因，該人士表示，南部社區項目附近三公里範圍内基本涵蓋商業、醫院、銀行、學校、圖書館、高鐵站、文化廣場等基本設施。除此以外，附近的燕子嶺公園以及河流等自然生态資源，也是集團看好項目的因素之一。

益田集團總裁黎志強發表致辭時則透露，南布社區項目将打造為“共和城邦”，這也是集團繼半島城邦、大運城邦之後第三代“城邦繫列”産品，集高端住宅、購物中心等業态于一體。

其續稱，2015年，益田在北京、深圳、西安、陽朔等地陸續獲得項目。“目前，集團持有的可開發銷售物業估值已接近1000億元。”

深圳舊改與坪山樣本

在中國不斷興起的新城中，年輕的深圳是最有名的一座。經過30多年的高速發展，深圳已基本建成高度城市化地區，卻又承受着建設用地緊張、空間資源不足、城市發展不均的現實困境。

尤其是上世紀90年代初，深圳在特區内開展“統征”工作，保留了一部分土地作為原農村的居住用地及工業發展用地，由此形成大量城中村。此後10多年間，特區内城中村數量進一步增加。特區外則由于早期土地歸集體所有，建設用地絕大部分掌握在原農村社區手中。這一切，都将導致往後深圳在利用存量土地時碰到一繫列難題。

數據顯示，過去幾年，深圳土地存量供應占整體供應70%以上，城市的發展高度依賴城市更新途徑；而這座城市的城市更新項目實施率卻僅為19%（2013年底數據）。正因如此，在完善政策的過程中，探索一種加快推進城市建設的模式，也被悄然提上日程。

觀點地産新媒體了解，2012年5月，坪山新區成為深圳市土地管理制度改革兩大綜合試驗區之一，承擔起“摸石頭過河”的角色。同年7月，該區率先推出“整村統籌”土地整備模式，包括南布、沙湖等項目成為首批實施試點。

具體而言，在這種模式中，政府根據政策法規以及城市規劃，明确留給社區的土地規模、規劃功能和指標、補償資金，這三者之間可以相互轉換；社區（集體股份公司）則與業主談判，自主開展房屋補償、拆除與安置工作，擁有較大的能動性。

“簡單說就是，村集體把舊改項目的拆遷補償等工作完成，然後開發商作為責任主體進行規劃建設。”益田集團内部人士向觀點地産新媒體解釋稱。

中國綜合開發研究院研究員宋丁在接受觀點地産新媒體采訪時表示，實際上，過去幾年間，深圳舊改也是由村集體協調房屋補償、拆遷與安置工作，坪山新區的“整村統籌”只是進一步強化這種做法而已。

“‘整村統籌’是在現有城市更新政策的基礎上，出台符合坪山發展實情的細則，並由村集體出面解決大量原住民或業主的問題，有助于更快速推進舊改。”

數據顯示，2014年，坪山新區全年共計補償建築面積約9萬平方米，籌集安置房359套（約4萬平方米），完成土地整備入庫2.14平方公里，較年度入庫任務高0.04平方公里。坪山新區政府在報告中稱，“整村統籌”土地整備工作取得新進展。

不過，宋丁轉而表示，“整村統籌”試點之所以在坪山新區實施，和獨特的區域因素有一定的聯繫。其中他列舉數據稱，2015年，坪山新區GDP增幅9.4%僅次于龍崗區，但總值458.07億元是全市倒數第二水平。

“坪山新區目前發展偏弱，但相對而言，原住民或業主沒有過于復雜的經濟關繫、人際關繫，因此推進舊改的難度遠低于關内。相反，在南山、羅湖等地區做舊改，則面臨拆遷補償等方面的巨大壓力。”

《2016年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》最新披露，深圳新增的城市更新項目共有20個，其中福田、南山、鹽田三個關内區域占比達55%，寶安、龍崗、坪山新區、龍華新區、大鵬新區則占比45%。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿則對觀點地産新媒體也表示，“整村統籌”最大的好處便是解決了開發商在舊改過程中的最大問題——拆遷談判，只需要補交地價即可獲得土地。

“但由于舊改利益博弈的存在，即便是村集體統籌拆遷等工作，也未必能順利推進。”因此他認為，“整村統籌”要成為主流，還需要形成具有引導性的相關政策體繫，包括向責任主體給予稅費、土地價方面的優惠條件，充分調動開發商的積極性。