供給新節奏 | 新鷗鵬低調的“教育+”樣本

編者按：2016年是中國經濟起伏跌宕、承前啟後的一年，也是房地産行業節奏轉變的一年。在供給側改革與去庫存大旗下，房地産企業怎樣才能緊跟這一輪供給新節奏？

總結過去，展望未來。值此新年萬象更新之際，我們特别推出觀點年度論壇暨中國房地産卓越100榜特别報道，對中國房地産全行業一批具有標杆性和代表性意義的企業進行深入的觀察與報道。

觀點地産網 2015年，在大家都忙着進入一線城市拿地，抑或是兼並收購的時候，新鷗鵬依然默默地深耕重慶本土，低調地在國内外推廣新鷗鵬教育城。

據知情人士透露，新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪去年多次往返國外，極力推廣主打産品教育城，國外相關企業和人員也到重慶進行實地考察和交流。

新鷗鵬集團總裁張雪樵在去年12月集團巡講會上也表示，新鷗鵬已完成歐洲區域的戰略布局，下一步将進入澳洲和北美區域，“新鷗鵬教育城将是企業海外發展的核心産品”。

然而新鷗鵬對海外布局卻鮮有公開消息動态，而是對于重慶、成都、濟南、西安、北京、天津等國内中心城市繼續加大布局力度。

重慶新鷗鵬教育城則是其布局重點，一位不願具名的重慶業内人士對觀點地産新媒體透露：“可以說，新鷗鵬教育城支撐起了該集團全年三分之一的業績。”

教育城思路

據觀點地産項新媒體了解，新鷗鵬在重慶已布局大學城、沙坪壩、銅梁、潼南、巴南、江北嘴等六大區域，而新鷗鵬教育城作為其“明星項目”更是受到廣泛關注。

“可以說，新鷗鵬教育城支撐起了該集團全年三分之一的業績。”一位不願具名的重慶業内人士對觀點地産新媒體透露。

早在去年8月份有數據就顯示，新鷗鵬教育城以成交金額2.38億元、成交面積2.76萬平方米排在重慶主城區樓盤銷售第一。

對于項目的熱銷，上述業内人士表示，教育城的位置比較好，尤其是江北嘴教育城項目，處于重慶最核心的CBD區域，兩江新區金融核心區，其地位相當于上海的陸家嘴。

彼時有分析還指出，就教育地産來說，新鷗鵬教育城的區位優勢是郊區大盤所無法比拟的，“學區房概念也是新鷗鵬教育城占得一定市場份額的原因。”

對此，重慶世聯行房地産股份有限公司市場部經理曹振華也表示，在重慶，學區房、交通便利的房子尤其賣得好。

從新鷗鵬教育城的戰略模式或許也可窺見一二：自2002年開始辦教育以來，新鷗鵬教育城經歷了從1.0版本的“大社區+名校”，到2.0版本的“大社區+名校+教育綜合體”，再到3.0版本“大社區+名校+教育綜合體+教育産業”模式的更新叠代。

資料顯示，作為1.0版本代表的巴川中學，已經成為構築中國教育巴川繫重要部分；位于重慶江北嘴CBD的“新鷗鵬教育城”是其教育社區2.0版的代表作。

據李戰洪當時透露，3.0版本是大社區+名校+教育綜合體+教育産業，新鷗鵬教育城已經上升為“教育+産業”的高度。

作為3.0版本的代表作重慶巴南區“新鷗鵬教育城”包括重慶高職城、中國雲教育産業園，目前高職城已簽約入駐院校11所，今年開學2所；與中國雲教育産業園簽約即将入駐的企業已有思科、中國聯通、培生中國、全通教育等雲端教育品牌企業。

“教育+”突圍

談及新鷗鵬教育城，集團董事副總裁、首席戰略官李戰洪此前就一直強調：“别人做商業綜合體，我們做的是教育綜合體，這是我們與他們最大的不同”。

據觀點地産新媒體了解，在重慶，打着教育牌的項目並不算少，在新鷗鵬教育城周邊就有魯能的學區房。市場人士介紹，魯能項目基本上已賣完，而且也頗受市場的歡迎。

對此，在曹振華看來，類似學區房能熱銷，主要是因為“教育資源是稀缺資源，通過打教育牌來做價格上的溢價”。

其還指出，現在重慶市場确實不太好做，地價太高房價漲不起來，存量也大。“以前住宅可以保本，通過商業進行溢價，但現在商業也做不動，那麼只能通過這種模式來拉動項目銷售。”

自從房企轉型潮開始流行，各種産品開發模式就層出不窮。有在住宅産業化基礎上實施包括産業地産、商業地産和城市配套等“八爪魚戰略”的萬科模式；有在商業地産化基礎之上向文化、旅遊、體育等行業多元化擴張的萬達模式；也不乏脫離房地産行業，憑借自身品牌優勢向快速消費品、糧油、礦泉水、體育等行業擴張的恒大模式；以及憑借政府關繫優勢與資本優勢，向基建、金融等行業擴張，進行全球拓展的綠地模式；憑借累積多年的主題公園和旅遊産業運營優勢，在旅遊地産進行復制擴張的華僑城模式。

“現在還有哪種模式可以用？”業内人士對觀點地産新媒體分析道，以上提及模式都各有標杆和範本，想要占得一定市場，新鷗鵬唯有“教育+”模式突圍。

他認為：“重慶排名銷售前十樓盤，超過一半以上都有優質的教育配套，要不就有價格以及地段的優勢，不然很難賣，而新鷗鵬在教育上确實是有一定的優勢。”

資料顯示，新鷗鵬教育城包括學前教育、基礎教育、高等教育在内的學歷教育和非學歷教育兼備的完整教育體繫，打造了0-100歲的全周期教育體繫和教育閉環。“這其實是一種獨特的誘惑力”，上述業内人士表示，目前這種模式也比較少見。

“新鷗鵬集團構建從幼兒園到大學的完整的教育體繫使得其具有了核心競争力。”李戰洪如此對自身項目評價道。