鍊家瞄準150萬億大蛋糕 住房租賃風口下不動産資産管理故事

觀點地産網 “有些偉大的事業、偉大的夢想，都是從一個騙局、一個故事開始的。”

思索了一晚之後，鍊家研究院院長楊現領在5月13日舉辦的“互聯網與不動産資産管理峰會”上抛出了這麼一句開場白，並戲言當天與會人員只有三類：忽悠的、被忽悠的、在兩方忽悠中獲利的。

實際上，這場集合了經濟學家、證券分析師、投資人和長租公寓品牌的盛會，其行業“幹貨”外表包含的是融資招投的内核，而若按照楊現領的分類，在這個由鍊家研究院主辦的會場上最大的“忽悠者”無疑就是鍊家本身。

據了解，就在本次活動的前三天，鍊家旗下的長租公寓品牌“自如”産品線宣布從鍊家體繫中分離，成立獨立運營公司，“自如”産品線的用戶協議中甲方主體也将由“北京鍊家房地産經紀有限公司”變更為“北京自如生活資産管理有限公司”。

雖然具體的分拆信息鍊家並未過多透露，但是自如方面表示，未來不會拒絕外來資本的進入。

在國家鼓勵購租並舉、長租公寓享受政策紅利的當口，将目光投向資本市場的鍊家，正如楊現領所說：“我想跟大家講一個更大的故事，這個故事叫不動産資産管理的故事。”

楊現領稱，作為不動産資産管理前期形态的“自如未來是一種新鍊家，是未來的鍊家，我相信自如才是我們真正的未來”。

住房租賃的風口

在楊現領看來，中國未來五年将由增量市場向存量市場過度，“租賃市場未來是更大的市場，我測算了一下，2015年中國全年租賃套數接近8千萬，到2020年就會有接近9千萬套，将産生1.7萬億元的成交總額”。

從租賃需求方面測算，楊現領保守估計，在一線城市當中，真正産生租賃需求人群是服務業流動人口和每年30%的留城高校畢業生，這些人群所産生的租賃需求将是價值2000億元的市場。

事實上，租賃業務並不新鮮，而楊現領以及鍊家的自如所看到的也並不僅限于此，他所看中的是一個通過資本市場杠杆，由租賃市場而衍生的價值大為放大的不動産資産管理。

據了解，不動産資産管理是資産所有人自己或者委托專業機構對有形的房地産資産進行科學管理，以期實現資産最大限度的保值增值行為，業務内容主要有物業管理、設施管理、财務管理和運營管理。

資産管理的終極目標是将運營良好的資産打包成金融産品，通過市場交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。

“新房市場的成交總額為7.6萬億元，二手房是3.6萬億元，租賃是1.16萬億元，但是住宅資産管理的成交總額為150萬億元。以美國為例，美國新房領域最大公司的市值是700億元，二手房領域最大市值的公司是390億元，資産管理領域最大市值的公是4100億。”楊現領分析說。

楊現領指出，國内青年公寓是不動産資産管理的前期的形态和階段，而青年公寓未來的去向和出路，最終都要走不動産資産管理之路。“我一直認為今天青年公寓中的公寓這個提法誤導了各種創業者，我始終相信，在房地産這個大的領域里，真正的藍海是不動産資産管理。”

未來兩年，青年公寓行業急劇發展急劇膨脹之後，會慢慢進入一個洗牌、調整的周期，會有更大的變局發生，我們需要做的是“跳出公寓這個定義的死胡同，從不動産資産管理的角度看公寓，從金融的角度看公寓，也許大家會柳暗花明，找到不同的道路”。

除了資本訴求以外，楊現領更看重的無疑是互聯網與不動産資産管理即将碰撞出的火花，“互聯網跟不動産資産管理的結合才是最大的戰場，也是未來大的獨角獸産生的領域”。

曾經的鍊家打着互聯網創新的旗号“吆喝”着要做萬億級的平台，然而過去兩年時間的證明，新房和二手房低頻次的性質導致了互聯網難以在這個領域産生颠覆性的變化。

“新房領域的代理費率僅為0.8%，未來還會下降，這個領域已經不太可能有大的機會了。而在不動産資産管理領域，面臨的用戶基礎完全不一樣，擁有房地産資産的人群規模達4.2億，哪怕以重的方式從資管或者金融方面切入，當我們有能力為有房子的業主，為4.2億的人群提供更多的服務的時候，相信互聯網的力量才會真正意義上發揮更大的空間。”

楊現領這番分析的言外之意，正顯現了鍊家在房産交易、金融創新以激進的方式接連掀起風雲之後，又或将在不動産資産管理這個領域構築更大的版圖。

自如的分拆計劃

關于不動産資産管理的研究，楊現領進行了一年多的研究，而早在2015年中旬，鍊家就已經有了分拆“自如”的想法，觸發鍊家在此時進行“自如”業務分拆及發布報告的原因，或許是近期國家發展租賃市場的政策轉向。

5月4日，國務院常務會議提出，實行租購並舉，允許商業用房改建租賃住房，發展住房租賃市場，並且完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。

據悉，該項政策的出台，是住房的投資性需求首次被合理化，在盤活資産實現去庫存的同時，随着大量“休眠”房屋的進入，租賃市場将進一步發展，這對于青年公寓的運營企業來說也是一次巨大的發展機遇。

業内人士嚴躍進對觀點地産新媒體分析，鍊家分拆長租公寓“自如”業務，一方面是由于國家政策的鼓勵政策，因而看好未來的住房租賃市場；另一方面是希望在長租公寓業務方面進行更加專業的運營；此外，從鍊家上市的角度來看，投資者對于多元化的企業反而沒有那麼看好，鍊家分拆長租公寓業務将會提升公司的專業度。

觀點地産新媒體了解，“自如”于2011年5月在北京成立，是鍊家旗下提供租住産品和服務的互聯網租房O2O平台，其包括自如友家、自如整租、自如月租及自如寓等産品線，其中自如友家是合租産品，自如寓則是集中式産品，此外還包括了保潔、維修、安保、綠化、停車、代收快遞、物品寄存、社區活動等服務。

據自如上海CEO周藝君介紹，截止目前，自如在北京、上海和深圳累計擁有50萬自如客，擁有自如友家20萬間，自如寓10棟，500個自如管家，服務人員5000多人，年租金45億，累計出租率95%。

談及未來的發展計劃，周藝君表示，希望重新做整租，也在考慮是否做藍領公寓，但是“未來三年内不會做出特别大的變化，仍然深耕于目前産品領域的創新，聚焦到客戶價值的發現、創新和深耕”，同時在未來的三年怎麼把自如的規模增長到30萬、50萬套。

即便如此，嚴躍進對觀點地産新媒體表示，鍊家本身是租賃的中介平台，不排除其未來也會把青年公寓各方資源整合到一個平台上，形成例如“今日頭條”或者“搜房”的模式。