遠洋資本B計劃 盛洋投資剝離地産項目背後的基金路徑

觀點地産網 一衆房企一直垂涎于資本和金融的結合，但往往嘗試者衆而結果者少，因此但凡同行中有試水案例，都值得拿出來讨論一番。

近日，由遠洋地産間接控股的香港上市平台盛洋投資宣布，将向環球鑫彩控股有限公司出售其持有的SPRE基金50%權益以及股東貸款，代價總額為9.7億元。完成後，環球鑫彩将100%持有SPRE基金，盛洋投資則全身而退。

觀點地産新媒體了解到，SPRE基金持有的物業項目主要位于中國二三線城市，並經營提供物業項目的裝修及裝飾服務業務。而上述項目均為遠洋地産于2014年剝離出去的非核心資産。

盛洋投資年報稱，2015年公司已确認應占SPRE基金的非現金虧損約10.12億港元，此乃主要由于當年中國經濟步履蹒跚，尤其是在二三線城市房地産市場萎靡不振、庫存量攀高的背景下，房地産售價低迷，導致SPRE基金毛利率下跌及存貨減值負擔增加。

遠洋地産相關人士在接受觀點地産新媒體采訪時表示，盛洋投資本身的定位就是做海外投資和資産管理，本身在美國收購了擁有諸多商用物業的Rosemont平台，也在澳洲、香港有投資。“盛洋投資本身就是做境外業務的，以後不會再做國内基金業務。”

盛洋投資透露，公司基金投資組合列為可供出售投資，于2015年12月31日錄得賬面值約21億港元。

被剝離的SPRE

據觀點地産新媒體了解，SPRE基金持有的物業均為遠洋地産所開發。

其中，大連遠洋時代城、大連遠洋假日養生莊園、秦皇島遠洋·海世紀、上海遠洋·香奈印象、上海遠洋·博堡、遠洋鴻郡，這些項目均為SPRE基金100%持有。

除此以外，SPRE基金還持有杭州遠洋·大河宸章（70%）、鎮江遠洋香奈河畔（55%）、青島遠洋公館（97%）、撫順遠洋城（83.7%）、廣州遠洋天驕（35.7%），以及遠洋裝飾工程股份有限公司（80%）。

資料顯示，2014年底，遠洋地産通過剝離蔚都、光耀以及盛偉控股三家公司，而将旗下位于二三線城市的上述10個地産項目裝入盛洋投資，共計建築面積約400萬平方米。

正如出讓公告所言，盛洋投資原本預期将享有通過升級及改善相關物業項目質量而産生的發展潛力。然而2015年上半年，公司确認應占SPRE基金非現金虧損約2.23億港元，及至2015年全年，應占SPRE基金虧損大幅增長至約10.12億港元。

在上述背景下，公司拟通過出售事項集中高級管理資源及将其投資的余下價值變現。

據悉，此次出售事項的所得款項淨額估計約為11.50億港元，盛洋投資拟将其用作未來收購事項或投資本集團現有業務分部，包括位于美國的地産項目的潛在收購，該項目預期将由公司全資擁有。盛洋投資透露，公司正尋求收購位于紐約曼哈頓的物業項目，但目前尚未訂立正式協議。

董事認為出售事項的所得款項可用作海外投資，相比以上所讨論的出售公司表現欠佳，海外投資更具吸引力。

基金投資路徑

觀點地産新媒體了解到，盛洋投資的前身為香港奇盛集團，遠洋地産于2010年将其收購。其投資平台的身份在遠洋地産認購其發行的可換股優先股後而逐漸為市場所知。

2014年10月，遠洋地産以3.0港元/股的現金支付認購價認購盛洋投資的可換股優先股，可換股優先股的總認購金額為39億港元。發行可換股優先股的估計所得款項淨額約為38.99億港元。

根據彼時公告，上述近39億港元募集資金，将用于向SPRE基金注資約19.39億港元，向Rosemont Realty,LLC投資 9.23億港元，向私募股權基金Neutron Property投資4.04億港元，以及為馳興投資有限公司提供1.8億港元的開發貸款。

事實上，盛洋投資目前業務的發展也主要得益于遠洋地産的不斷輸血。除了發行可換股優先股從遠洋地産募集39億港元外，盛洋投資截至2015年12月31日的32.69億港元貸款總額中，來自遠洋地産全資子公司盛美的股東貸款約占79%。

遠洋地産相關人士對觀點地産新媒體解釋稱，盛洋投資的業務剛剛開始，初始會由遠洋地産提供财務支持，協助其開展業務。“它是個管理公司，主要是替别人投資管理，收管理費和超額收益分成，後續遠洋地産會致力于不斷提高盛洋的專業性和獨立性。”

以盛洋投資收購的Rosemont 為例，公司透過旗下全資下屬公司Gemini持有這家美國開發公司45%股權。截至2015年底，其投資組合由美國全國21個州的75項商業物業組成，包括121幢樓宇，面積合共約為14,700,000平方呎。

遠洋地産對觀點地産新媒體介紹稱，未來盛洋投資将采取較為主流的海外基金操作方式，即打包Rosemont 旗下的寫字樓資産做一個基金架構，由Rosemont和盛洋或者遠洋做雙GP，再吸引國内的LP投資。

“遠洋也會投一點錢，不分優先劣後，僅表示基金管理人對這個基金的信心，投10%-20%，獲得回報的方式，一是收取2%左右的管理費，以及超過8%以上的收益部分，按照二八分成，提成20%。這将是未來主推的標準模式。”