博鰲特稿 | 莊澤寶：去庫存仍是主旋律 商業地産需轉型

觀點地産網 得益于經濟利好及房地産市場政策的陸續出台，今年以來全國樓市回暖。尤其是一線城市“金三銀四”成色十足，中西部城市如成都、重慶成交也呈現一派生機勃勃的景象。

對此，中原地産華西區董事總經理莊澤寶對觀點地産新媒體指出，2014和2015年房地産行業並不算太差，從去年的高成交量也可以看出，只是城市間分化比較大。相比起長三角、珠三角以及環渤海城市的高成交，中西部城市像成都、重慶以及西安等城市的成交量比較少。

“下半年會是趨穩的狀态，不會像新政剛開始的時候那麼猛。”莊澤寶認為，大部分城市仍是供過于求，去庫存依舊是主旋律。以前國家是統一限貸限購，但現在已經明确鼓勵需要去庫存的城市，對深圳、上海還是有一定收緊。

從重慶這個城市來看，今年以來樓市雖然呈現先揚後抑的狀态，但總體而言仍比去年要好。當去庫存的政策出來之後，蓄勢已久的購買力得到了爆發，加上滬深新政的風向影響，購房者的信心更足。

在莊澤寶看來，重慶下半年樓市會是穩中有升的态勢，只是不同的區域會有分化。據中原數據顯示，重慶商品房去庫存大概還要16個月，住宅大概要9個月。

“重慶的市場並不好做，價格一直比較低，所以一般都是靠量取勝。”莊澤寶坦言，開發商要在市場的把握以及節奏控制上更加用點心。

中原集團統計的50個城市中，前5個月的土地出讓金達到了7993.5億元，同比增長了55.8%。莊澤寶表示，這除了開發商對市場的看好以外，也有補充土地的需求。

對于庫存量也不小的商業地産，莊澤寶指出，已經投入大量資金和時間的企業，要懂得如何轉型，從商業的本質去考慮，在産品的打造、後續的經營、團隊的建設，或者跟專業的團隊合作上花點心思，把商業資産盤活。

“商業地産更多是做一些資本運作，是做資産證券化。”莊澤寶指出，開發商在商業經營上的收益遠比一買一賣的利潤要高得多，商業的增值和品牌的塑造才是最終的歸宿。

以下為觀點地産新媒體對中原地産華西區董事總經理莊澤寶先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您認為下半年樓市趨勢将如何發展？一二線城市和三四線城市在回暖潮當中是否會繼續放大分化的差距？

莊澤寶：下半年會是趨穩的狀态，不會像剛開始新政的時候那麼猛。以前國家是統一限購限貸，現在已經明确鼓勵成交，但鼓勵的是需要去庫存的城市，上海、深圳這些還是看得比較緊，不太可能會出現全國猛漲的現象。

過去這幾個月市場是比較好，但實際上不同的城市表現也不盡相同。一線城市3月份以前成交特别猛，3月份以後就冷卻下來了；成都重慶等二三線城市3、4月份特别好，5月份稍微淡一點，但總體上仍比去年好。

因為大部分城市還是供過于求的，全國來說去庫存仍是主旋律。從全國市場來看，不同的城市還是會繼續分化下去，未來持謹慎樂觀的态度。

觀點地産新媒體：重慶一季度成交特别好，4月份也因為春交會的助力，成交環比、同比大增，5月份開始成交冷卻，但相對去年來說還是不錯。為什麼會出現這樣的情況？除了大熱的市場背景還有什麼影響因素？

莊澤寶：總體而言，2014和2015年房地産行業並不算太差，尤其是去年的成交量還是很大的，但是相比于長三角、珠三角以及環渤海城市的高成交來說，中西部城市像成都、重慶以及西安等城市房價沒漲，成交量還在萎縮。

今年去庫存的政策出來後，重慶原本蓄勢已久的購買力就凸顯出來了，而且開發商一直在降價走量，雖然降得不是很多。所以就出現了這幾個月的一波爆發，這一方面釋放了一部分購買力，另一方面滬深新政的出台也對購房者産生了一定的影響，大家可能認為上海深圳調控之後也會在其他城市有類似的政策。

觀點地産新媒體：重慶下半年房地産市場将會是怎麼樣的趨勢？去庫存需要多長的時間？

莊澤寶：下半年應該會穩中有升，一方面，滬深新政出台後二線城市看到風向，購買力會有所收斂，政府會進行相應的調控來維持經濟的穩定發展。對于需要去庫存的重慶來說，會延續相對好的态勢，而且重慶的GDP增長排在全國前列。

另一方面，全國有分化，一個城市里面不同的區域也有分化，有些區可能之前供應特别大，有些區供應小，但是随着去庫存，有部分區域已經去化得差不多了，開始站穩甚至有漲價的傾向，或者是回復到比較熱的現象，這也會帶動整個市場的氣氛往好的方向發展，購房者看到這個購買信心也會足一點。

重慶今年商品房去庫存大概還要16個月、住宅大概要9個月。

觀點地産新媒體：從重慶去年的銷售數據來看，銷售前十中大多是外來房企，本地房企中能排到前十的只有一兩個，您覺得為什麼會有這種不同？

莊澤寶：這是一個健康的現象，全國性的公司或者大的企業，影響力和覆蓋面會越來越大，在很多城市的發展也會越來越深入。但也不是說本地的房企就一定不行，而是很多本地中小企業慢慢退出市場，份額自然也變少了。

我們注意到，在重慶能夠排在前列的的開發商也已經開始了全國性策略，或者是已經在其他城市有布點的，總體的量還是能夠維持，比如說龍湖、金科以及協信。

但是有一定很關鍵的就是，重慶的市場並不容易做，不僅價格低，而且一般都是靠量取勝，所以企業在發展過程中要對重慶市場的把握以及節奏控制上用點心。

觀點地産新媒體：中原集團研究中心發布，在統計的50個大城市中，前5個月的土地出讓金達到了7993.5億元，同比去年增長了55.8%，您怎麼看待目前的土地市場？

莊澤寶：土地市場是一個領先指標，反映出開發商對後市的看法，如果他們不看好肯定拿地少，所以從這一點來說，開發商今年對市場的信心比去年好了很多。

另一方面，由于這兩年都在低價甩貨，去庫存，特别是過去兩年沒有達到拿地的預期價格或者利潤，所以需要補倉。

經過這麼多年的發展，大家也比較理性一點，所以不會說像以前一樣，搶完一線的土地又去搶二三線的。哪怕現在出現了地王，也是局部的現象。

觀點地産新媒體：相比于地熱的長三角，重慶就顯得特别冷清，您認為這是什麼原因造成的？僅僅是去庫存，還是有别的原因？

莊澤寶：主要還是城市分化的問題，重慶的庫存量一直比長三角大得多，所以開發商拿地也沒那麼積極；另一方面，重慶整個市場經濟發展和購房需求不夠旺盛。最重要的一點還是開發商整體戰略思想發生根本性的改變，以前是一二三線都去拿地，但現在基本上集中在一線，或者有選擇地進二三線城市。

作為政府來說，推地也會看開發商拿地的積極性以及現有的市場供應，這也是今年以來重慶很少推地的原因。

觀點地産新媒體：商業地産熱潮逐漸在消退，空置率高、去庫存難等問題都開始顯現，在這個熱潮之後，商業地産還能收獲什麼？在商業地産領域投入大量資金和時間的房企要怎麼應對這個變化？

莊澤寶：從樂觀角度來說，商業地産熱潮過後留下了很多商業，這對于城市的長遠發展是有好處的，未來配套肯定很充分。

另一方面，商業地産的過剩不只是因為供應過多，而是消費模式發生了變化。所以未來不止是企業，整個社會都要買單。

商業的發展例如資産證券化以及國外很流行的REITs，在中國都是剛剛起步階段，以往開發商都是慢慢賣，很少作為持有。所以在經營上怎麼資産證券化，以及如何解決庫存壓力等問題，都給業界留下了很大的空間。

對于在商業地産領域投入大量資金和時間的房企，要懂得如何轉型，既然賣不出去就要從商業的本質去考慮，該怎麼打造産品，後續怎麼經營，是不是要有自己的團隊；或者是不是要考慮跟專業的公司以及投資者合作，讓别人幫忙處理這些過剩的商業資産。

對于後續想進入或者是拿了商業地産之後還沒做的企業，就要謹慎一些。不像以前，住宅蓋完之後虧本還可以靠商業賺錢，但是現在商業不是拿來賣的，所以就要提前考慮。

觀點地産新媒體：重慶商業庫存量也非常大，解放碑和觀音橋兩大核心商圈在建的購物中心項目就有90萬平方米，對于重慶來說，商業地産要怎麼樣才能突圍？

莊澤寶：總體量确實是很大，單靠開發商很難去改變，還是要依靠整個城市的布局、經營調整，包括産業的調整、人口的導入、布局的完善，才能逐步把商業消化，或者是才能跟這個城市相匹配。

對于企業來說，要對市場、産品，以及所在區域的商業有所了解，從定位、規劃上有自己的特色，或者有差異化的地方。而且商業不是賣了就一了百了，最重要的還是能不能盤活，經營好。

現在中國的商業仍處于一種初級階段，也剛剛從盲目亂賣的時代進入到關注規劃、産品定位及經營上面，商業地産更多是做一些資本運作，是做資産證券化，如果這一步走通了，開發商在商業地産的獲益遠遠比簡單的一買一賣的利潤要高得多，整個商業的價值在于經營完以後的增值和品牌的塑造。