博鰲特稿 | 戴德梁行黎慶文：地王、商業去庫存與海外投資

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 地王、去庫存、政策……剛剛過去的半年，國内房地産市場中最熱的是這幾個關鍵詞。

南京、合肥、蘇州等二線城市頻出的地王引發了廣泛關注，然而三四線的住宅及商業庫存形勢卻依然嚴峻，在此情況下出台的抑制一二線土地過熱及幫助消化三四線商業庫存等的調控政策，似乎成為了影響下半年市場走向的關鍵。

近日，戴德梁行華中區董事總經理黎慶文在接受觀點地産新媒體采訪時表示，近兩個月南京、合肥、蘇州等重點二線城市頻出的地王，是因為房價不斷上漲才會頻頻出現地王。

黎慶文解釋道，因為房價不斷上漲，各大開發商拿地入市的欲望才會更強烈，從而導致地王的出現。不過，黎慶文也表示，如今政府房地産政策開始收縮，國内貨币量也在收緊。所以，“拿地王的最好環境已經過去，接下來，相信内地二線城市地王的熱潮會很快過去。”

對于不少省市針對商業庫存出台的“商改住”、“商改租”政策，黎慶文表示，這不管是對開發商還是市場都起到了增強信心的作用。

三四線城市商業庫存高的原因主要在于産品類型與市場真實需求脫節，因而自然難以去化，“特别是寫字樓。”黎慶文直言，在沒有商業和産業支撐的三四線城市，供大于求的情況下很容易就會出現寫字樓空置。

所以，此時出台的“商改住”、“商改租”寬松政策，允許調整這些空置寫字樓的用途，改為可住人的公寓，甚至修改已出讓土地的用地性質，讓産品有機會與市場需求對接，就給了這些庫存去化的空間。

此外，除了在庫存高的三四線城市進行“商改住”、“商改租”幫助去化，類似廣州這樣寫字樓供應豐富且需求量大的一線城市，未來政府也可能會鼓勵投資型的業主向市場提供如聯合辦公這樣更廉價的寫字樓空間。

有數據顯示，截至目前，全國已有約2300家聯合辦公寫字樓，随着未來幾年大學畢業生人數不斷增加，聯合辦公的需求增加，這一市場規模還将繼續擴大。

而在萬衆創業的潮流下，聯合辦公空間背後的市場發展潛力也在逐步顯現出來。

雖然只有一張桌子兩張椅子，只能提供簡單的辦公與會客的一個小小的空間，打印機、會議室都需要共用，但處在一線城市商務中心又相對便宜，且靠近客戶的寫字樓聯合辦公空間卻頗受一些出差頻密的小型公司和剛起步的微型公司歡迎。

對于房企的海外投資熱潮，黎慶文的建議則是“見縫插針”，做些100套到500套左右的小項目，而不是像在國内這樣，動不動做幾十公頃的大型樓盤。

由于國外稅制、法律等多方面的規定都與國内不同，在國外購置土地開發項目往往需要數年的時間，而且國外人口密度普遍較低，“在一個人口稀疏的國家，突然建起一個大盤是很難生存的，見縫插針地做項目，則會穩健很多。”

以下為觀點地産新媒體對戴德梁行華中區董事總經理黎慶文先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：4月份以來，一二線城市土地成交升溫，是否這個原因導致了房價的上漲？

黎慶文：我覺得恰好相反，因為房價不斷上漲才會頻頻出現地王。過去一年時間，房價急劇上升，在這種情況下，部分企業特别是央企會有很強的拿地入市欲望，因此地王就會出來。

第二，從去年到今年，貨币政策變寬松了，貨币量增大，也就是錢多了。第三，因為去庫存政策，各地都有一些降息、降準、鼓勵買房的寬松政策，因此購房者也增加了。

在此背景下，一些企業出于自身的考慮，有些是要急于進入房地産，而一線城市土地供應是很少的，特别是市中心，所以每當有地拍賣，企業就覺得是一個拿地的好時機，因此出來了大量地王。

為什麼除了一線城市之外，南京、合肥這些二線都有地王？這跟一線供應太少有關。所以先是一線城市的房價升幅，發展商拿地意願大，才導致産生地王。

接下來，相信内地二線城市地王的熱潮會很快過去。因為開發商看到政府出手，政策收縮，同時貨币最寬松的時候已經過去，貨币量也會相應減少，自然拿地的心态就變了。

不能說絕對沒有地王出來，但是拿地王的最好環境已經過去，會慢慢地趨向穩定。

觀點地産新媒體：部分省市已出台“商改住”、“商改租”鼓勵措施，您認為此種措施是否有助于消化商業地産庫存？

黎慶文：有的。特别是對發展商的信心，對市場的信心都有很正面的作用。

此前供應的商業地，很多沒有從市場需求來考慮。因為政府希望有産業聚集效應，過去幾年都喜歡規劃大量商業土地，很多商業地塊被捆綁出讓。

在這種情況下，地賣給了發展商，産品做出來之後和需求脫節，自然很難過，特别是寫字樓。因為寫字樓很多是散賣的，如果沒有什麼商業、産業支撐，投資型的業主買了之後就會出現寫字樓空置。

現在政府的政策将寫字樓的用途調整，例如做出租公寓，這是一個很大的進步。

對于發展商來說，拿了大量寫字樓的地，沒有市場又賣不出去，怎麼辦？如果沒有市場，發展商是一定不會開發的，甯願把地放着，但如果不開發，就打亂了城市的規劃。

這樣的情況下，政府救市是給一個出路，可以申請改動用地性質，而不是賣地的時候簽死了只能做寫字樓，為了整個城市的發展，這應該是好的。所以，這是一個很好的進步，甚至一些城市可以将寫字樓的項目批準40%改為住宅。

有些之前持有項目地塊不動的開發商，在這個政策出來之後已經考慮重新開發了。因為開發商可以名正言順地做公寓，甚至是改住宅，這樣整個項目就改變了，土地的用途和市場需求也對接上了，就有一個可以發展的空間。

不然發展商是一定不會開發的，甯願爛尾都不動，因為一動就需要錢。發展商是最精明的，所以現在政策寬松，就讓大家有機會和市場需求對接，這是最好的。

觀點地産新媒體：近兩年來，不少房企嘗試在寫字樓業務中嘗試聯合辦公，您怎麼看聯合辦公的發展空間？

黎慶文：這種聯合辦公不是中國獨創的，國外已經有了，這是寫字樓供應結構里面的其中一環。一些在外地但是出差頻密的小型或者微型公司，希望在商務區有一個成本不高的點，方便來的時候簡單辦公或者做生意。

現在鼓勵萬衆創業，大衆創新，所以未來會有很多微型公司。這些微型公司會有一部分在聯合辦公點辦公，另外還要見客戶、和客戶溝通。

我們研究發現，在起步階段的企業，寫字樓選點更多是接近客戶，如果成本低，地點又接近客戶，那是最好的。如果商業區里面有這樣的共享空間寫字樓，這是很好的機會，可以讓微型企業能夠生存下來。

因為現在鼓勵創業，聯合辦公是有很大市場的。現在一些國内、國際品牌等很多企業也正在做共享空間，以後會越來越多，可能會普遍到生活區，還有生活區周邊都會有。

有市場一定會有競争，這要看寫字樓的服務和選點，因為選址都是很講究的。首先是經濟發展需求，其次是微型企業希望靠近客戶，希望成本低。

觀點地産新媒體：國内資本接連在海外收購項目，主要投資的業态和投資方式有哪些？房企在國外經營時遭遇的主要風險和挑戰是什麼？

黎慶文：一個企業去海外投資房地産或者其他，如果溝通不了或者價值觀不同，那是很可怕的。美國、英國、澳洲、馬來西亞都是中國人比較多的地方，價值觀也容易一致，有相近的企業行為，這是很關鍵的。

這四個國家法制都比較完善，又都是英語國家，容易理解法律的問題，這都是其中的因素。要到一個國家去發展，稅務、法律、企業文化、民族價值觀等都是要學習的。

出海企業有40%是在買寫字樓資産，因為寫字樓容易管理，很合往外發展企業的想法。買寫字樓出租，一方面是文化可以通過，另外是風險可控。

另外，購買土地的企業比例有20%-30%，但是開始都不會買那麼多。其實國外對發展商的要求非常高，報建、土地獲取、賣樓，很多的稅制、法律跟國内都不一樣，而且國外買地塊要整理幹淨、報批，需要很長的時間。

中國是政府主導土地市場，拍賣就搞定，而國外的一些政府是極少推土地出來的，基本都是個人的、二手的土地，這樣就很難在一個規定的時間舉牌，要去談，所以直接購買土地的量就沒有寫字樓那麼多。

到海外投資的企業很多都買不到地，因為房地産企業買地的心态可能和在中國一樣，買面積大的地塊，一買就是5公頃、10公頃，因為要做社區。但是去到國外發現，原來買地要做環評、交通評估、排污評估、噪音評估等一大堆事情才能申請到，這個過程很復雜，可能要10年，但是房地産企業是很快見效果的，所以要買大的地塊就很難。

這是企業往外發展要慢慢适應的情況，現在更多的是見縫插針的做法，做些100套或者500套的小項目。不能像國内這樣，動不動做幾十公頃的大型樓盤，這個是需要轉變的事情。

觀點地産新媒體：産品入市之後，在銷售方面會不會遇到一些問題？

黎慶文：見縫插針的項目銷售反而不是問題，例如國内某房企在曼哈頓的一個項目，只有200多套，不便宜，但是賣得很快。

因為在曼哈頓基本上是沒有新房子的，自然新房子就很突出，而且紐約是很多中國人移民都喜歡去的地方，有這麼龐大的中國市場做後盾，自然賣得快。

觀點地産新媒體：這些房企的海外項目針對的都是國内的客戶？

黎慶文：都有移民、留學的客戶輔助，通常是買了房子之後可以協助申請移民。房子肯定會貴，移民要辦很多手續，中國人嫌麻煩，覺得貴就貴一點吧。

移民可能沒那麼多，如果突然間有上萬套的房子供應，産品要賣給當地華僑，企業項目的設計、戶型、貸款利息方式、财務安排、目標客群等都要符合當地的市場環境，還是需要時間的，因為大家對企業品牌認知度不同。

一些很大規模的項目反而可能沒有那麼容易變現，除非在國外的品牌已經建立。如果是依賴中國人跨海去買，突然間那麼大的供應量，在宣傳、移民配額這些方面是跟不上的。

而且在一個人口密度稀疏的國家，突然建起一個大盤是很難生存的，因此通常在國外要見縫插針做項目，這樣會穩健很多。