深度報告 | “失落”的福星惠譽 大熱武漢樓市中舊改模式成敗

觀點指數 随着武漢市場競争加大，以舊改起家的武漢本土企業福星惠譽發展腳步逐漸變慢。

成立于2001年的福星惠譽，近幾年依托着武漢城市更新項目而發展起來，一直以來的重點業務就是城中村改造項目。

數據顯示，截至2015年9月30日，福星惠譽舊改項目儲備面積為194.62萬平方米，占總土地儲備41.32%。

雖然城中村改造項目給福星惠譽帶來了不少土地儲備，使其規模逐步增大，但從另一方面來說，充滿不可預見性、拆遷難度大、開發周期長、進度不可控的舊改項目背後，無形中也成為了拖累福星惠譽前行速度的桎梏。

外來房企争相涌入武漢，不管是公開市場還是舊改、並購，獲取土地的門檻一再被提高，福星惠譽這一本土標杆企業擴張的步伐，也逐漸顯露出了發展受到限制的無奈。

本土大佬失落

7月8日，武漢出讓7宗地塊，備受關注的三宗主城區優質地塊在華發、碧桂園、旭輝、北大資源、新城、北辰、正荣二十多家房企的争奪下紛紛成為新地王。

一個多月前剛以9.72億元拿下漢陽區四新北路一宗宅地而首次進入武漢的正荣，此次再擲45.9億元，溢價442%奪下了光谷單價新地王，成交樓面地價達15966.31元/平方米。

随着近兩年樓市的旺盛成交，武漢土地市場的熱度也一路上揚，衆多房企齊聚搶地擠入江城擴張的場景已屢見不鮮。

2015年全年，武漢累計成交139宗土地，雖然數量較前年下降了19.5%，但土地總成交金額卻與前年持平，達607.9億元，平均樓面地價為3036元/平米，同比漲幅達37.6%，武漢地價已被迅速拉高。

有分析指出，樓面地價大增的主要原因在于，随着房企的涌入，市場競争加大，去年下半年開始武漢優質地塊高頻成交，“地王”不斷涌現，僅去年武漢就出現了八大“地王”。

據觀點指數統計，截至2016年6月30日，今年上半年武漢成交了79宗地塊，同比漲幅超40%，共收金約292.56億元，成交總建築面積約542.22萬平方米。

除了公開市場比拼财力，舊改合作、收購、入股等方式也逐漸成為房企搶地的重要選擇。融創、萬科、綠城、葛洲壩、華潤置地、金地商置等房企，紛紛通過並購或合作的方式實現在武漢市場的發展和擴張。

去年8月通過收購美聯地産首入武漢的融創，今年1月便再次宣布與武漢本土房企星海集團合作開發星悅城部分地塊，該地塊6月以“融創融公館”案名正式入市。

6月24日消息，融創還低調替代中航地産，成為華中金融城九方城項目的大股東，並宣布将落地高端豪宅産品“壹号院”。

2004年就進入武漢的華潤置地，今年以28.04億底價拿下的台北路萬象城舊改地塊，並借此落地在武漢的首個商業項目萬象城。為拿下該地塊，早在2013年華潤置地就與政府合作，協助該地塊的拆遷、還建房籌建工作。

但是觀點指數研究發現，在熱火朝天的“圈地運動”中，武漢本土房企卻鮮有出現，尤其是近年依靠舊改獲取了大量土地的本土標杆企業福星惠譽。

從2014年、2015年到2016年上半年，除了入股白沙洲烽火村C地塊以及收購福星股份旗下的福星銀湖控股，福星惠譽在武漢公開市場及舊改方面沒有新增項目儲備。

對于為何缺席土地市場，業内人士分析表示，外來房企争相涌入武漢市場，使得武漢地價也随之上漲，拿地的門檻也都越來越高，因此，一般的房企已經很難在與央企、國企或者品牌房企等競争下順利獲得土地。

再者，作為一直以舊改項目為主的房企，福星惠譽需要在此類項目中投入的時間、資金等成本比一般項目更多，壓力也更大，“因此，在拿地競争越來越大、成本也越來越高的情況下，福星惠譽的發展其實也受到了一定的限制。”

福星舊改之癢

今年3月發布的一份福星惠譽房地産有限公司公司債券募集說明書顯示，截至2015年9月30日，福星惠譽“城中村改造”、“舊城改造”項目儲備面積（指已取得土地證規劃可售面積減除已銷售結轉面積）為194.62萬平方米，占其項目儲備面積的比例已達41.32%。

湖北合富相關分析人士告訴觀點指數，相比公開市場的地塊，舊改方式唯一的好處就是可以拿到地。

“但在拿到地之後，舊改項目不可預見性太大，而且開發周期長，有時付出的整體成本會比一般的地塊更貴。”殷一戌指出，通過城中村及舊城改造拿地雖然容易，但是要付出的時間、開發資金、拆遷補償費用等實際成本往往也更高。

以柴林頭村綜合改造項目為例，2010年12月23日，經過協商之後，福星惠譽于武漢武昌區柴林頭村村民委員會等正式簽訂《柴林頭村“城中村”綜合改造項目合作協議書》。

據此，福星惠譽将向柴林頭村村委會支付總額為30.74億元的拆遷安置補償價款，以獲得柴林頭村片區内綜合改造建設項目的全部用地。

協議正式簽訂後，福星惠譽需先向柴林頭村委會支付5000萬元履約定金和5000萬元拆遷補償安置費，並在未來競得項目地塊開發資格後分期支付余下的拆遷安置補償價款。如若某一方單方面違約，則需按30.74億元拆遷安置補償價款總額的30%支付違約金，即9.21億元。

福星惠譽在公告中表示，該項目取得後，将為公司新增土地儲備約25.06公頃，規劃總建築面積約116萬平方米。

此後，福星惠譽開始了該舊改項目的拆遷工作。然而，據2012年7月21日武漢國土局挂牌的柴林頭村改造項目2宗地塊的公告顯示，經過一年多的準備，整個柴林頭村城中村改造項目可以達到出讓條件的土地面積僅有一半多。

為減緩獲取地塊後的開發資金壓力，福星惠譽還在地塊正式出讓前與深圳市創東方瑞地投資企業就柴林頭村“城中村”改造項目簽訂合作協議，約定在福星惠譽拿下該項目地塊後，引入創東方的10億元增資，同時雙方将按持股比例繼續為項目建設提供資金，承擔股東義務。

雖然拉來了合作夥伴，但在柴林頭村城中村改造項目地塊将于2012年8月24日正式出讓的前一天，福星惠譽卻公布了與柴林頭村村委會簽署《解除〈柴林頭村“城中村”綜合改 造項目合作協議書〉之協議書》的消息，並向柴林頭村村委會收回其前期投入的1.5億元。

據福星惠譽方面透露，由于柴林頭村村集體方面的要求增加致使拆遷成本過高，才不得不選擇放棄該項目，哪怕已經付出了一年多的時間以及人員、資金成本。

實際上，福星惠譽的不少項目其實也都因拆遷補償等問題，歷經數年才實現項目的開工和入市銷售。

如漢陽城于2007年9月12.25億元拿地，直到2013年才進入開工階段，2014年初一期才入市，前後歷時9年；紅橋城項目，2009年就于紅橋村村委簽訂了舊改合作協議，後于2013年1月順利以40.03億元競得地塊，但在2015年上半年才入市，前後歷經6年。

此外，由于2012年12月紅橋城項目建設總規模由110.6萬平方米被調整為171萬平方米，福星惠譽在該項目的土地拆遷安置補償總價款亦相應被提高到了53.12億元。

前行擴張難題

從福星惠譽的模式來看，舊改項目前期都必須投入更多時間、資金等，而且還不能完全保證最終一定能夠拿到地塊，又或者會不會因拆遷等問題導致成本增加。

雖然城中村舊改項目給福星惠譽帶來了不少土地儲備，使得規模逐步增大，但從另一方面來說，此類前期充滿不可預見性、後期拆遷難度大、開發周期長、進度不可控的舊改項目背後，似乎無形中也成了拖累福星惠譽前行的難題。

福星惠譽也在其今年3月份發布的面向投資者的債券募集說明書中表示，由于開發項目類型以“城中村改造”與“舊城改造”為主，而此類項目運營過程中，因拆遷安置、土地平整等需公司預付較多的資金。報告期内公司預付款項規模較大，主要繫支付的預付土地價款、土地拆遷安置補償款與預付工程款等。

2012年-2014年，福星惠譽在項目開發過程中預付賬款分别約為56.27億元、60.25億元、70.32億元，截至2015年9月30日為86.73億元，占總資産的比重分别為26.21%、26.59%、27.39%、27.39%。

截至2015年9月30日，福星惠譽土地儲備中，因宗地未能拆遷完畢暫時不能申請辦理土地證的土地儲備合計達321.71萬平方米。如果上述項目的後續拆遷工作及拆遷進度受到影響，進而影響公司的資金周轉，将使得公司房地産項目的持續開發和經營面臨一定風險。

為了減緩開發和經營的風險，福星惠譽不得不頻頻尋求融資，以致近幾年來公司資産負債率不斷上升。

據福星惠譽公告披露，截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年9月30日，資産負債率分别為67.55%、65.33%、71.58%、76.75%，剔除預收賬款後，資産負債率分别為40.24%、43.71%、56.40%、59.71%。

近幾個月，為籌措資金促進項目順利推進，福星惠譽還先後将控股孫公司和子公司1.5億元、7.02億元的債券都轉讓給了信達資産。

此前有業内人士坦言，作為武漢城中村改造的“受益者”，囤了大量土地的福星惠譽本應前景大好，但由于項目所需資金壓力大，且此前融資成本居高，借款利率最高甚至達12%，實質上已經錯過了從地方性房企向全國性房企發展的最佳時機。

湖北合富分析人士亦表示，對于福星惠譽這類以開發舊改項目為主的房企，發展速度确實較慢，但因城市更新時間漫長，在本土的可持續性發展還是比較大的，只是要實現對外擴張卻比較難。

“畢竟城市舊改項目需要和當地政府及村委保持良好的合作關繫，去到外地就很難有這樣的優勢了。”

觀點指數了解到，福星惠譽在建、拟建以及已完工項目主要還是分布在武漢地區，收入來源也主要還是依托武漢地區的房地産項目銷售。

“公司作為武漢市區域房地産企業，存在着業務集中度較高的風險。”福星惠譽在其公告中曾自述道。