觀點指數周報：北京住宅成交大跌52% 燕西華府漲價53%創紀錄

觀點指數 政策風向刺激下商住需求已經出現“透支”，北京市場成交也随之波動。

據亞豪君嶽會統計數據顯示，7月4日-7月10日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2077套，成交面積20.18萬平方米，環比分别減少52%、44%。與此同時，上周商品住宅成交均價35585元/平方米，環比上漲7%。

從最近四周市場表現來看，市場成交呈現“過山車式”的冷熱強烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月第二周則均回落至2000余套。

其中，商住占比趨勢變化也與整體成交走勢一致，6月第三周與7月首周均在70%以上，而6月第四周與7月第二周則均跌落至50%。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，受到商住調控預期的影響，6月中下旬商住項目大量入市並集中成交，使得這類産品需求幾近被“透支”，因此進入7月之後商住項目入市量迅速萎縮。

市場觀察

據亞豪君嶽會統計數據顯示，7月4日-7月10日，北京住宅市場共有7個項目入市，相比之前一周增加兩個。

其中包括首開華潤城、天潤香墅灣1号、億城燕西華府等6個普宅項目，以及首開·中晟廣場一個商住項目。7個項目共新增住宅産品1106套，環比減少21%，預售許可面積11.91萬平方米，環比增加38%。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，進入7月之後，商住入市量銳減，截止10日僅3個商住盤入市，取而代之的是普宅項目不斷加緊入市，而在上半年業績戰完美收官之後，下半年普宅也逐漸進入提價拉升利潤的階段。

從項目入市表現來看，上周供應市場呈現“三高”，其中首開華潤城以7萬元/平方米的單價入市，當日售罄認購額高達30億元，創造了今年來的開盤單日認購新高。

另外平谷區的天潤香墅灣1号此次開盤均價高達24000元/平方米，在平谷住宅項目價格多處于15000-20000元/平方米的背景之下，這一價格也創造了區域新高。

最後億城燕西華府入市價格46000元/平方米，相比去年入市價格上漲幅度高達53%，創造了今年入市項目的最高漲幅。

商業地産

根據世邦魏理仕本周發布的《2016年第二季度北京優質物業市場回顧及展望》，今年第二季度，北京寫字樓平均租金為424.9元/月/平方米，比上季度微升0.5%。

報告指出，今年第二季度北京寫字樓市場上，有兩個寫字樓項目落成，分别是位于燕莎的啟晧中心和位于奧運村地區的天圓祥泰大廈落成並投入使用，共為市場帶來142,658平方米寫字樓面積，較上季度供應量增加超過50%。受新增供應大幅上升影響，北京寫字樓平均空置率有所上升，由一季度末的6.1%上升到二季度末的7.9%。

在需求方面，第二季度TMT和金融公司表現較突出，占據整體租賃需求的1/3左右，大面積租賃交易主要來源于上述公司。

土地市場

成交

7月7日，北京市國土資源局網站挂牌成交了京土整儲挂(通)[2016]013号地塊。經過一輪挂牌報價，該地塊被北京首寰文化旅遊投資有限公司以底價87億元拿下，成為北京歷史總價地王。

該宗地塊包括通州區台湖鎮、張家灣鎮、梨園鎮F3其他類多功能用地、B31娛樂用地、B4綜合性商業金融服務業用地、B14旅館用地、S41公用停車場用地和U12供電用地。

公開資料顯示，首寰文化旅遊投資有限公司的股東包括首旅集團、北京通州現代化國際新城投資運營有限公司、北京控股集團有限公司以及北京市文化投資發展集團中心。

首寰文化旅遊投資有限公司是經北京市人民政府批準，為投資開發及運營管理北京環球主題公園及度假區而設立的平台公司。公司注冊成立于2013年11月，先期注冊資本33億元。

挂牌

無新增挂牌。

政策與市

無宏觀政策出台。

附：北京區域房地産項目一周銷售數據(2016年7月4日-7月10日)

   數據來源：北京市住建委、觀點指數