華泰證券：關于個稅抵扣房貸的思考

事件：媒體報道，個稅抵扣房貸已經确認

7月22日，根據鳳凰房産的報道，賈康稱，“個人所得稅可抵扣房貸已明确，會支付月供的利息。至于進展，要看個稅改革的時間，中央要求的時間是1年左右，但今年可能趕不上了。可以确定的是，這種方案會在全國推廣。”考慮到，今年3月10日，有媒體報道，樓繼偉稱，“個稅改革方案已經上報國務院”，“新體繫下房貸利息、教育和撫養子女費用将可抵稅”。得到代表官方的兩位人士确認，我們推測個稅改革提上日程基本确定，從賈康的表态可看出，個稅改革推出時點可能在明年。

房貸利息稅前扣除屬于收入分配改革，是影響長遠的大事件

我們可以将影響分為兩類。1）短期購買力将提升，在中國個稅的超高等級稅率體制下，工資越高、房貸越多、抵扣越多，所以該政策顯著的偏向于高收入人群；2）住房的投資屬性繼續提升，特别是如果全國推行，會繼續加速二線城市房價，因為一線限購，所以購買力會溢出，按基準利率測算相當于5次降息，會極大的帶動一線高收入人群向二線城市做投資性買房。

個稅改革屬于房地産稅制改革，但存量稅推行難度繼續加大，發展租賃市場是突破口該類個稅改革最終會提高購買力，進一步推動房價上漲，考慮到存量稅支付能力和收入挂鈎、和房價不挂鈎，高房價收入比繼續提升會增加存量稅推行難度。我們認為，發展租賃市場是突破口，特别是一線城市，具備高收入、但不具備首付能力的工薪階層，以租房為主，在租賃市場進一步規範的基礎上，征收存量稅可以讓不具備支付能力的房東通過租賃市場向租客轉嫁。

個稅改革今年推出除了賈康稱的“今年可能趕不上”，今年一定不能趕

從上半年樓市來看，4月份商品房開始補庫存（這是好事，因為去化快了），6月份土地開始補庫存（這不是好事，因為去庫存其實不是去房子，而是去土地），因為全社會投資回報率下行，目前上市非銀企業平均ROE為9%，而房企仍在12%，所以一旦出現價格繼續上行，去庫存的政策将開始受到沖擊。目前，市場對于明年的判斷均為較今年量價會有下降，我們此前也提出，一旦出現房價下跌，則去庫存任務一定無法完成。所以，如果明年市場有下行壓力，那麼在明年推出個稅抵扣就是更好的時機。

市場需要上修對樓市下半年和明年的看法，繼續看好地産闆塊

我們繼續推薦兩條主線，一是下半年無風險利率繼續下行、疊加保險收入大幅增加帶來的資産荒，選擇高股息率和高ROA，以持有高股息率和物業公司為主，代表公司有金融街、北辰實業等，二是房價上漲邏輯的NAV上修，一線城市和準一線将在半年報後有一個統一上修，幅度在20%~30%，關注只有一線和準一線布局的公司，代表公司有招商蛇口等。

風險提示：貨币化手段去庫存，一定會導致新一輪補庫存。