演講 | 陳啟宗：如何看現在的中國經濟和房地産？

陳啟宗（香港恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長）：我作為半個局外人來看看這兩個問題，談談中國的經濟和中國的房地産。

中國的經濟離不開世界的經濟，我用幾句話概括一下世界經濟的大情況。世界經濟永遠是變更的，但是我也要承認，我作為在這個行業里，在企業里做了40多年的一個人來說，我很難見到有一天像今天的不穩定性那麼高。

比如說英國脫歐，脫歐之後有三個時期，第一是脫歐之後立刻有什麼改變，第二是脫歐之後要談判兩年左右，那個環節里又怎麼樣，第三是之後又怎麼樣，老實說現在大家都不知道，只能有點猜想。

立即的反應，大概對亞洲是好的，有一部分英國的金融公司會轉移到亞洲來，特别是香港和新加坡應該是得益者。我最近跟一個朋友聊天，他是一家資産管理公司的負責人，他之前沒有在亞洲設立管理中心，最近就到亞洲來了。但是脫歐長遠來講對中國的經濟影響有多大，現在還不敢說。

再有一個是美國的總統大選，這也會影響世界經濟，所以不穩定性相當高。唯一可以比較看到的就是以往這一兩百年來世界經濟的中心是在大西洋，過去這幾十年開始往太平洋轉變，照我來看，世界經濟的引擎主要是兩個，一個是美國，一個是中國。世界經濟的重心從大西洋向太平洋轉變，這是一切肯定的。

香港恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長 陳啟宗

關于中國經濟的問題，在樊綱和巴曙松面前，實在不敢說太多，我簡單地講幾句。第一，現在我們的很多問題都是有其歷史的根源，比如說2008年中國政府的4萬億投入市場，好多人說是錯誤的，我不認為是錯誤的，當時全世界都認為中國是最果斷，做得最好的，問題是中國這個經濟體繫太多漏洞，所以好多錢就不知道流到哪里去了，這些都是歷史遺留下來的問題。

現在在海外，他們對中國的經濟是遠遠比我們在本地每天生活在這里的人悲觀得多，原因很簡單，因為他們比我們更無知，我們很多都是不懂的，但是他們比我們更不懂。所以在中國比較少人問中國經濟會不會崩盤，在西方很多人都這樣問。

我個人的看法是不會崩盤，中央政府讓經濟不快速下滑的能力還是在的，但是如何刺激經濟，這個還不大清楚。剛才孟曉蘇也說了，我們也不能太多依靠出口，公共投資也已經到了一定的極限，唯一的就是消費，消費增速也在減弱，所以往後不止是世界的經濟有不穩定性，中國的經濟也有很多不穩定性。

剛才樊綱提到一個問題是我昨天跟朋友聊天談到的，任何經濟體，正如自然環境一樣，有春夏秋冬，有春夏秋冬是正常的，我非常不喜歡住在新加坡，雖然那個地方有很多好處，為什麼不喜歡住在那里呢？因為每天都是夏天，每天都非常熱，對人的發展不是最健康的，有春夏秋冬才是最好的。

同樣的，每天有早上，有晚上，那才是正常的。開個玩笑，我說為什麼我們那麼矮呢？因為科學家說人的生長是在晚上睡覺生長的，我這個人是睡覺很少的，昨天晚上只睡了兩個小時，所以現在講着講着不知道講到哪里了，就是這個原因。

沒有晚上就沒有生命的增長，同樣的，個人也好，經濟體也好，沒有冬天，沒有秋天也長不好，所以好多事情是在冬天該做的事，你就不要浪費那個機會，在冬天該做的事你就好好做，好的事情需要改革的，在冬天需要做好的你就開始做。

在企業的角度來看，也有好多問題，市場好的時候，大家都去賺錢，大發展，哪里有空去處理管理上的問題，管制上的問題、人力資源的問題、培訓的問題、企業文化的問題等等？所以在冬天來的時候，就該做冬天的事。

要求國家的經濟體永遠上升也是不切實際的，從前是9%、10%，甚至更高速度的增長，現在慢慢的減速了，好多人就很不自然了，好像不習慣，我說這沒有什麼大不了的，這是好事，只要社會穩定，就業能夠解決，經濟增速的放緩未嘗不是一件好事。

你說現在的經濟怎麼辦？我認為中國的服務業份額還是非常小的，服務業是需要大量的人員的，所以這方面的大發展應該是最可為的。有人測算過，要是服務性行業的占比增加多少，它創造的就業是多少，對GDP的增長是多少，這些都告訴我們，服務性行業是非常值得發展的。

總的來說，我覺得現在不要太擔心經濟的下滑，大家都知道我這家小公司叫做恒隆，恒隆已經有10年以上基本上沒有貸款，所以我們比較能夠适應下滑的周期，反而在下滑的時候又淘汰了不少其它的企業，對我們來說都是好事，希望我的所有競争對手都被淘汰掉，當然這是不可能的。

不過，方向還是對的，有一部分的企業會被淘汰掉，這樣對我們公司是好的，同樣要是一個經濟體準備得好的話，有冬天來臨絕對是好事。

最後說到中國的房地産，中國的房地産分兩大塊，一個是住房，一個是商業。恒隆不大做住房，所以我是沒資格說的，不過因為住房會影響商業地産的發展，所以也沒有辦法不注意住房這一塊。在這一塊我講一兩點，剛才我聽到樊綱說的一句話，我覺得很有道理，不要管是一線、二線、三線還是四線，我們要看是人口流入還是人口流出，特别是你在看一些二線城市的時候，有些二線城市是人口流入的，有些二線城市是人口流出的，這兩個就慢慢分化，人口流入的越來越好，人口流出的越來越不好。

話雖然如此說，但是一線、二線、三線、四線這個分法還是有其作用的，這些城市是非常不一樣的，一線城市永遠是最好的，這是沒辦法的，正如在美國，過去幾十年在哪里買房子最好呢？在紐約是最好的，因為一線城市絕對是最好的。當市場上升之後，它漲得最多，市場下跌的時候，它最有抵禦的能力，所以在一線城市是沒問題的，一定是越來越好。過去的一年、半年，北京、上海、深圳都漲得很厲害。

三四線城市呢？我覺得還是不要去那些地方，庫存特高，那也是歷史遺留下來的問題，也不是一下子就能夠改變得了的，唯有時間慢慢把它消化掉。人口流出的地方是沒辦法的，那些地方的單位價格也非常低，以前進去的人是心甘情願的進去，沒人逼他進去，所以現在要付出代價，那也是理所當然的，這也是市場經濟必然帶來的後果。

所以三四線的你就不要管了，最重要的是二線城市，二線城市有五六十個，房地産的單位價格不太低，當然也沒有一線那麼高，但是也不低，也是整個經濟體里非常重要的一部分。當然有人說一線城市最重要，但是一線也就那幾個城市而已，從房地産的金額來看，一線的遠遠不如二線的總量那麼大，所以我說要看中國的住房，主要還是要看二線城市。當然，樊綱說的也是有道理的，二線城市當中也會越來越分化，人口流出和人口流入的城市不一樣。

另外一點關于中國房地産的情況，這是去年或者是前年都已經提到的問題，我想再多講兩句，我記得在一兩年前在這個會議上，大家都同意一件事，就是中國住房房地産的黃金時代已經過去了，這里面延伸出來的就是以下幾句話：好還是不好？對房地産商可能不好，賺大錢的機會越來越少了，但是從整體經濟來說，那是非常好的。

以往這幾十年真是草莽出英雄，很多不規範的地方，造就了好多很好的賺錢機會，所以有人把那個叫做黃金時代，我不認為那是黃金時代，那是從個人賺錢的角度來看，那可能是黃金時代，但是從整體房地産的行業來說，對整體經濟的影響來說，那並不是最好的一件事。

現在規範化了一點，我覺得長遠來說對整體中國的經濟是有好處的。但是這里我提出一個論點給大家參考，有人說越規範化，風險就越小，我說並不一定。有時候越規範化的時候，風險可能更大也說不定。

為什麼這樣說呢？因為在以往那個不規範的時候，所謂的黃金時代的時候，整體的曲線是往上跑的，而且是跑得非常快的。在這個環境里，任何一個低谷比之前的第二個高點還要高。那時候是整體的快速增長，只要里的貸款不太多，或者說你要是貸款很多的話，你有辦法不死去的話，最終你還是賺大錢的，你不止不死掉，你還可以賺很多的錢。當現在整體曲線是緩緩上升的時候，要是你貸款過多的話，市場一下來，你是可能會死掉的。所以現在所有買地王的人，我是替他們擔憂，從前買了地，我們就說“恭喜恭喜”，現在可能對那些買了地王的人要說“節哀順變吧”。

最後我來談談商業房地産，這方面我只講一兩點。好多人問我，去庫存怎麼辦？我說我擔心的不是去庫存，因為我不做那些三流的東西，現在商場是過多還是過少呢？我說爛的過多，好的過少。要是你搞爛的話，你還幹什麼呢？因為已經過多了。

要是你搞好的，那過少了，那太好了，問題是你懂不懂得怎麼做好的？特别是搞所謂的四星級、五星級的，像恒隆所做的産品，那個所需要的知識量是很大的，在這個環節里，恐怕是不容易進入的。要是能夠進入的話當然最好，要是進不去怎麼辦？進不去的話，我勸你還是不要進去，你進去就是幹那些爛的東西，幹那些已經過剩的東西，你也不要跳樓了，你跑進去就等于跳樓。所以商業到底是過剩還是不夠，我認為就那麼簡單，看你能力到哪兒，能不能蓋好東西。

兩年前我在這里說了一句話，後來也有很多報道的，我說我想不出來那些過剩的地方用來幹什麼，只能用來養老鼠。現在我修正一下，除了養老鼠之外，還有一個用處，中國有好多的老人，人口老齡化，可以把那些地方用來做老人中心，老人家去那里玩，在那里消磨他們的時間，或者做兒童的教育等等。

問題是，那些東西都是不賺錢的，你蓋那個商場是希望賺到錢，你去做這些東西是沒什麼錢賺的。但是至少不至于養老鼠，所以從社會的經濟效益來看，大概還是一件好事。

不像住宅，住宅的去庫存化，經過一段時間，只要你的價格下來，時間過去之後還是會消化掉，但是商業房地産要是蓋得不好的話，我真是不知道怎麼消化。所以這是一個社會問題，也是一個經濟問題，這方面恐怕大家還需要努力一點。

今天我就分享到這里，謝謝大家。