博鰲大講堂 | 蘇鑫：傳統開發模式已經終結

蘇鑫：下午的時間又熱又困，所以我先做一個提議，為在座的各位堅持兩天，而且用這種學習的心态能堅守下來，給自己鼓掌。

今天跟大家分享的題目，聽起來就很有争議，我先不念題目，我先一點一點的說，看看它有沒有一定的道理。

今年的論壇跟往年不一樣，尤其跟去年的氛圍不一樣，去年大家都在講危機，有危機的意識，要互聯網+，要各種新的理念、新的想法。今年至少參加演講的這些開發商，這些大咖們都沒有像去年一樣的那種意識，為什麼？因為我們看到了房價的上漲，成交量大幅的上升。

但是如果我們看整個市場的未來，就像我們開了一個高速行駛的汽車在彎道上，我們只看眼前一定會出問題，我們要看到未來。這個未來就需要有危機感的眼睛，才有可能看得更清楚，不能夠只看到一片陽光。

我今天的演講主要是兩個方面，第一是我們用危機的意識再看看這個行業的危險和機會在哪里。第二，我們聚焦一個實例，如果有危機意識的話，我們怎麼去改變。

最近這個行業里大家最關注的就是這個事件（萬寶之争），有各種各樣的評論，我相信每一位都在自己的微博和微信上發表了自己的觀點，看得最多的是政治論，還有八卦論，你們看到的各種各樣的影視的手段這里面都有。

如果我們換一個角度，為什麼這三個核心人物，王石先生、傅老闆、姚老闆，甚至後來擠進來的許老闆，為什麼大家不能像我們一樣坐在一起合作呢？商業是合作，不是你死我活，你死我活是一定沒有好結果的。為什麼做不到呢？我們從心理上分析，才能分析到它的根源，這四個角力者都是很強勢的人。

當然我們還可以再換一個角度，用金融的思維來看，為什麼保險願意投萬科，因為它原來股價被低估了，PE只有10倍左右，同樣的公司在香港上市的PE倍數只有3-8倍，NVV打折，最低的只有5折，說明資本根本就不看好傳統的開發模式，因為傳統的開發模式本質上就是三高模式（高周轉、高毛利、高杠杆）。只要周轉出現了問題，毛利出現了問題，你的高杠杆就會讓你死亡，所以它不可能持續。

我們看這個行業到底有沒有危機。第一個危機就是土地面粉的價格拍成了“黃油”的價格。在今年的1—6月份，土地成交的總金額是9600億，同比增長了38.3%。其中一線城市土地單價上漲25%，三線城市只上漲了6%，但是二線城市上漲了76%。我們粗略的做一個分析，我們發現在一線城市的地王，幾乎都是央企或國企拿走的，二線城市的熱點地王都是首次進入到這個城市的開發商。

高地價的根源到底是什麼？闆子不能打在開發商身上，闆子也不能打在地方政府身上，通過這兩天的讨論，大家有個共識，是土地政策出了問題，是地方政府的土地财政，這種依賴造成了它的單一。所以如果不改變土地政策，如果只是像蘇州、南京一樣，土地不光限價，而且還要抽簽，這種方式能解決高地價的問題嗎？

第二個危機是存量巨大。我沒有詳細的數據，但是我有一個定性的判斷，我們這一輪是為了去庫存，但是中央政府最希望去庫存的是商業地産和三線城市，但是恰恰這些地方沒有去庫存。再仔細分析，可能去庫存本身就是一個僞命題，如果是一個消費品，比方說是一個杯子被顧客買了，作為廠家來說，這個庫存就銷售了。

但是如果是一個房子，房子天然是有投資屬性的，第二套、第三套他買走了以後，市場上有波動的時候，他就拿到了市場上去，他消化了庫存嗎？它又變成了供給。我們這次去庫存的核心是靠開發商，尤其是百姓的加杠杆來實現的。百姓的杠杆還有多少機會？巴曙松博士有一個數據，他認為已經到頂了，連平老師說還有機會，我們不知道誰對誰錯，但是聽聽兩類的聲音，還是對我們判斷有幫助的。

第三個危機，我們這些開發商都在幹什麼？尤其是沒有參加今天學習的開發商，走了的那些開發商，他們都在幹什麼？搶土地、玩並購、亂投資。什麼樣的人搶土地？大的國企和央企，因為它需要存在感，什麼人在玩並購？

我聽到了一個信息，20名到50名的房企，很多人不光調整了今年的預售目標，而是說三年之内要沖千億。什麼人在亂投資？有些小的開發商離開這個行業，覺得要互聯網+了，就在北京、上海租了很大的房子，能做互聯網+嗎？如果思想不變還是不行的。

這個行業到底有沒有風險，其實我們要回答三個問題，否則我們永遠沒有答案。第一個問題是房價上漲的原因到底是什麼，第二個問題是如果這輪拿了地王，能不能像以前一樣賺到錢，第三個問題是傳統的開發模式的本質到底是什麼。

房價上漲的原因，有的人歸因于供需，但是在這一輪上漲之前，供需跟起點有變化嗎？有的人歸因于貨币超發，但是至少樊綱教授不同意這一觀點。我們回憶一下，這一輪上漲的核心動力是中央政府出台了鼓勵政策，是在去庫存的大背景下定向寬松了對房地産的期待，鼓勵人們購房，把限購、限貸的城市放開，結果改變了預期，出現了房價的快速上漲，是由投資和投機推動的。

開始的時候确實是剛需和改善需求比較多，但是改變預期以後，他的投資需求必然出現，所以出現了蘇州等二線城市的投資占比達到30%以上，而在一年前這個比例不到10%。

地王到底能不能賺錢？我們看歷史，買地王就可以賺錢，除了三線城市。以前這個行業的波動是一個爬山型的波動，你這一輪的低點比上一輪的高點還要高，所以你只要捂得住，現金流足夠，你就可以賺錢。但是如果不是這樣呢？如果是波浪一樣的呢？

即使不像波浪一樣，它只是持平，或者持平的時間更長，你的金融成本就把你所有的利潤全部消化光了，這一點我覺得可以通過一個數據證明，有一家前十大開發商，他在去年拿的10個項目，其中有3個項目根本不賺錢，拿的就是當時的地王。何況現在熱點二線城市的價格又翻了一番，你要想賺錢，就需要未來三四年房價翻一番。

有沒有可能？除非中央政府允許。但是最近的中央經濟工作會議提出來，要抑制資産泡沫，在政策上是不可能的。

開發模式的本質到底是什麼？說得俗一點，可能就是一個賭博遊戲。可能在論壇上我們不好意思說，在酒桌上經常會聽到這樣的故事，有10個億的開發商，在6年前在北京二環拿了一塊地，4年前只能跑到三環拿同樣的地，兩年前就要到五環，今天跑到涿州能拿到地就不錯了。

所以地方政府相當于是一個莊家，我每次拍地的時候發不同的籌碼，6年前我發10億的籌碼，今天我就發50億的籌碼，你以前賺的錢，只要你還在賭桌上，你是逃不掉的。

如果從這幾個問題來說，行業肯定是有風險的。我們看到的變化就是這個行業已經在轉變了，已經跟去年不一樣了，已經由制造業變成了服務業。就像互聯網時代，由PC互聯網向移動互聯網轉變一樣，這里面有很大的變化，也有很多的機會。

因為我們一直專注于商業地産，所以我談談商業地産的機會。我認為有三個機會，第一個是城市更新，我們看看成熟的發達國家，國外的基金在幹的事情就是城市更新，而且已經持續了很多年。

而在中國一線城市核心區域已經沒有土地了，這個規模一二線城市至少有萬億的水平，而且三四年以後還可以再更新。第二個機會就是證券化，證券化是商業地産的核心，我們沒有證券化，沒有金融創新就不可能有商業地産，它只能回到制造業的模式，而商業地産是服務業，所以需要證券化，類REITs在兩年前出來了，但是只有兩三百億的額度，這是債性的。

還有股性的CMBS在上周出現了，我相信它有很大的市場，因為在美國無論是REITs還是CMBS，占有的市場規模都是萬億美元的規模。CMBS不是簡單的ABS，它是基于資産抵押，它有硬碰硬的資産在里面。相對于經營貸來說，它不限定用途，有更低的利息，賣給不同的投資者，不同的銀行機構，不是像銀行只是跟一家進行談判。同時，它可以靈活的還本金，它的貸款額度可以比經營貸增加50%。

當然商業地産證券化可能還有很多，它的終極就是REITs。第三個機會是輕資産運營公司，為什麼這個很重要？因為商業地産證券化的核心是需要資産管理公司能夠把它的資金做得持續穩定，不斷地上漲，而這里面裝什麼樣的内容是最關鍵的，而這個裝的内容就是由輕資産公司來提供的，所以才有最近我們聽到的青年公寓、白領公寓、養老公寓等等很多細分市場。

所以基于這種判斷，我們看到PE給他們的倍數還是很高的，像房多多、優客工場，我們也是在半年前成立了第一家專門投資輕資産運營公司的PE。

有危機，核心是要改變，最難改變的是思想，我們需要用什麼樣的思想改變自己？需要互聯網思維、金融思維。

城市更新怎麼賺錢？其實很簡單，就是低價買、高價賣。怎麼才能低價賣？DTZ做了一個統計，在過去的一年，上海的寫字樓整棟銷售的單價漲了50%，所以你想低價買，只有一種可能，就是要拿到受困資産，比如說購物中心能不能改為寫字樓，酒店能不能改為寫字樓等等。高價賣就是你有沒有資産管理能力，能讓它的它的租金上漲，你有沒有證券化的能力增加它的流動性，核心是資産管理。

這是我們的一個案例，在北京北二環的一個購物中心，我們收購過來，原來租金只有3塊5，改變成寫字樓之後，租金達到了9塊錢，上面是以前的樣子，下面是新的樣子，這個硬件改變是很容易的，關鍵還是看裝什麼樣的内容。

我們發現傳統的寫字樓實際上是沒有服務的，既然酒店和購物中心可以為服務買單，為什麼寫字樓的租戶不可以？PE都願意給聯合辦公更高的估值，背後是什麼邏輯？因為他能給這些剛剛創業的小公司提供深度的服務，給他融資、給他品牌。

傳統的寫字樓，我們的目標人群是能夠付租金的中小型的企業，他有創新的需求，這時候他需要的空間是不一樣的，這個空間要增加更多的公共空間，要增加交互，要增加服務，比方說我們可以有中型的會議室，這樣中小公司就不需要三四百平米還要做一個會議室，節約了成本，同時也增加了互動。

還可以做Hi辦，這樣你加班的時候，你就不會承受周末沒有空調，這個小空間可以提供24小時空調。同時，如果有審計師事務所，到年底的時候，可以請到這邊來臨時的使用。還可以有Hi咖，這個咖啡廳的目的不是賺錢，是通過一些規則增加業主之間的交互。比方說中午12點你一個人去買要20塊錢一杯，你和另外一個人同時買，就是10塊錢一杯。

還可以有一些更好的公共場景，這個項目能看到後海，所以我們做了一個HiBar，這就是把外面的資源帶進來，因為寫字樓的核心是要賺錢，我是個生産工具，需要有更多的生意機會，就需要把更多的資源帶給它。

同樣跟聯合辦公一樣，但是它不是給初創企業提供服務，而是給更大一點的企業提供服務，所以我們會給他們選擇一些服務商，比如說基于電子的，基于移動互聯的服務商。

改變的前提是要有危機意識，機會存在于房地産行業由制造業轉向服務業，對中小企業來說，會有趕超的可能，而核心是思維的改變。這就需要互聯網思維和金融思維。

最後我們回到最有争議的這個命題，傳統開發模式已經終結，我們現在進入的不是下半場，而是另一場。