深圳小房企益田擴張秘史 密雲項目引遠洋入局與京城朋友圈

觀點地産網 對于中國内地樓市而言，過高的土地價格将推高房價並可能引發更加嚴格的調控政策出台。在此情況下，愈來愈多的開發商通過收購項目公司或與其它開發商合作來獲得發展機遇。

就在近日，北京遠洋地産與深圳益田集團舉辦的一場産品發布會。位于北京六環外的密雲“益田·遠洋萬和風景”預計于10月面市，項目地上建築面積約34.3萬平方米，並由遠洋地産操盤。

這是遠洋地産與益田首次對外宣布締結聯盟關繫。而更多消息顯示，在萬和風景項目以外，兩家房企的合作遠不止于此。

觀點地産新媒體查詢發現，益田在北京密雲擁有的“亞瀾灣”項目，股東名單中也出現遠洋地産的身影。中信信托一份專項資産管理計劃顯示，該項目未建土地使用權達43.48萬平方米。

目前尚不知悉益田緣何與遠洋地産進行合作，雙方鮮有對此披露。不過，益田在轉手萬和風景的操盤權後，再度将密雲區另一個大型項目拿出來合作，這說明了其在北京地産圈的存在。

除了中信信托、遠洋地産，觀點地産新媒體還了解到，益田在北京的朋友圈還包括花樣年董事局主席潘軍。

益田遠洋牽手

觀點地産新媒體致電益田集團及遠洋地産相關人士，並未獲得直接回應。不過，有熟悉雙方人士提供的資料掀開了益田·遠洋萬和風景雙方合作的細節。

據遠洋地産披露，益田·遠洋萬和風景的前身是密雲區“檀州家園”項目，地上建築面積約34.3萬平方米，且項目由公司操盤。

萬和風景項目位于密雲主幹道密關路東，被遠洋地産稱為“地理位置十分優越”。該公司同時強調，密雲外來人口占比為15.1%，城鎮人口占比為55.4%。“人口結構優質，正處于‘人口紅利’黃金期。”

作為北京傳統的遠郊區縣，由于基數低，密雲的房價和平谷一樣都在2萬元以下。2015年密雲撤縣設區以來，産業發展區、商務發展區等區域規劃逐漸成為吸引投資的因素之一。其中，首創曾以7.96億元競得密雲新城地塊，溢價率49.9%，樓面價高達1.65萬元/平方米。

身處密雲産業規劃範圍内，萬和風景也成為遠洋地産較為看好的項目之一。不過從過去發展歷程看，該項目前身“檀州家園”卻經歷了相當的曲折史。

觀點地産新媒體了解，檀州家園社區最早屬于“村改造社區”項目，開發商為“北京紫金長甯房地産開發有限公司”。有消息顯示，項目始建于2001年10月，于2002年銷售期房，卻遲遲未能交房，一度引起業主不滿。

工商資料顯示，2015年12月2日，北京紫金長甯的投資人由北京地匯春科貿有限責任公司、天地衆大投資（集團）有限公司，變更為中信信托、北京益瑞華商業管理有限公司，後者正是益田旗下全資子公司。

而半個月後，遠洋地産首次介入檀州家園。具體而言，12月15日，由遠洋地産、中軸發展有限公司組成的甯波遠吉福晖投資管理合夥企業（有限合夥），正式入股北京益瑞華。

至2016年1月15日，中信信托正式退出北京紫金長甯，後者正式成為益田、遠洋地産、中軸發展的合資子公司。

據遠洋地産披露，2016年上半年，公司與益田達成合作意向，正式收購“檀州家園”項目50%股權。至此，從入股檀州家園到正式收購該項目50%股權，遠洋僅用了半年多時間。

熟悉益田的人士向觀點地産新媒體透露，檀州家園項目涉及權益收購轉換事項，加上項目本身存在未經證實的擱滞等消息，或許是益田采取一部分一部分确權的原因。

至于與遠洋地産合作，他則認為益田是處于避免風險，才采取合作開發的方式。

京城隐秘版圖

而一條普通的工商變更信息顯示，早在收購檀州家園項目前，益田已經悄然從同一家企業手中收購了另外一個項目，期間中信信托起了不小的作用。

觀點地産新媒體查詢得知，2015年5月19日，中信信托入股“北京綠島置業房地産開發有限公司”，後者原由北京地匯春科貿有限責任公司（即檀州家園項目的原始擁有人）、北京對外經貿控股有限責任公司持有。

同年12月2日，益田透過北京益瑞華入股北京紫金長甯的同時，通過北京益雲置業有限公司入股北京綠島置業，原股東北京地匯由此正式退出。

此後一個月間，通過中信信托退出、遠洋地産入股北京益雲置業等操作，北京綠島置業的股東最終變更為益田、遠洋地産、北京對外經貿的合資子公司。

在上述的股權收購、入股等繫列運作過程中，北京紫金長甯、北京綠島置業表現出極其相似的地方。其中，中信信托在益田收購的過程中充當了先鋒作用，而遠洋地産于12月15日同時入股兩家項目公司，則說明各方早已達成一致協議。

資料顯示，北京綠島置業持有“亞瀾灣”項目，北京紫金長甯則持有“溪水雅地”項目。兩個項目均位于密雲縣，其中“溪水雅地”正是檀州家園三期的推廣名。

觀點地産新媒體獲得的一份“中信信誠?益田集團融資貸款專項資産管理計劃-3号計劃”則顯示，除此以外，中信信托還充當了益田的融資渠道。資管計劃顯示，益田以“溪水雅地”和“亞瀾灣”兩個項目未來的銷售回款作為提供給中信信托的還款來源。

其中，綠島置業以亞瀾灣43.48萬平方米未建土地使用權、3417.8平方米房屋提供抵押擔保，紫金長甯以溪水雅地13.74萬平方米未建土地使用權、5.12萬平方米在建工程提供抵押擔保。以上抵押物評估總價值約39億元，本金抵押率為61%。

熟悉益田的人士向觀點地産新媒體表示，益田内部並沒有特别的投資部門，拿地事項基本由老闆吳群力親身參與，或者由總裁級别的高層通過各種途徑獲得。

“北京密雲的幾個項目，大概也是由老闆及北京公司總經理等高層參與。”

而如今益田引入遠洋地産開發密雲項目，被外界解讀為其鑒于自身品牌影響力在北京所限，因此引入本地房企開發能降低開發風險。合作方遠洋地産對密雲給予了高度重視，此前該公司表态涉足産業地産，首個試水項目便落地于北京密雲區。

事實上，益田于2009年首次與中影集團合作，在北京市懷柔區中影懷柔影視基地合作建設“益田·奧斯卡城”，總面積5.6平方公里，拿地價1.39億元，折合樓面價僅804元/平方米。

2012年，中影集團合作的方式獲取北三環外北京電影制片廠拆遷項目。該項目總占地17萬平方米，規劃總建築面積66萬平方米，計劃打造綜合性建築“北京益田國際夢工場”。

作為深圳老牌房企之一，益田最早由福田路發家，揚名于華僑城片區城市商業綜合體“益田廣場”，並逐步拓展至深圳以外的長春、桂林、西安、上海、北京等地。該公司稱，公司總資産規模逾300億元。

不過，目前益田旗下包括長春矽谷新城、桂林益田西街項目、深圳大運城邦等項目均屬于大體量項目，且投資周期長，對于企業的資金鍊提出相當高的要求。同時在長春、桂林等三四線城市面臨分化之際，該公司的一線城市土儲愈發成為發展重心。

值得一提的是，益田位于北京的影人四季花園、國際夢工廠等項目基本告罄。在2016年一線城市土地價格被推高的行情中，益田卻處于空窗期。

有評論指，擴張北京的土儲並轉化為可售資源，成為該公司重要的獲利點。“在此情況下，不難理解益田為什麼要急于找有實力的房企合作開發了。”

同時，觀點地産新媒體也了解，益田目前擁有的“北京中合益田置業有限公司”，其股東還包括潘軍、黃吉安，兩人于2014年6月13日入股該公司。資料顯示，“深圳市三番六合餐飲有限公司”是潘軍旗下餐飲公司，而法人正是黃吉安。