施永青共享筆記 它讓中原獨大也讓中原承壓

觀點地産網 “我的起家，也是靠分享。”

大多數人都難以想到，這個“成功寶典”並非出自現時某個互聯網行業大咖口中，而是出自已經年近古稀的施永青之口。

9月21日下午，中原集團主席兼總裁施永青現身深圳為zoogming（尊豪網絡）站台。在這場以分享經濟為主題的講壇中，施永青並沒有過多去談及代理業務，這一天，他的視角都放在了“共享”上面。

1978年，中原開始成立，那個年代被施永青稱為是“獨占經濟”的年代。

早年間，香港大多數的代理公司都是“私盤私客”的模式，即經紀人自己接盤自己做自己找客戶，所有的資源都是封閉式的把握在個人手中，即便公司規模再大，也還是單人作戰模式。

這樣的信息數據不流通，直接限制了客戶和盤源配對成功概率。

當時的中原走出了分享的第一步，就是開放内部共享，共享對象就是盤源。

早在80年代，中原就開始要求員工将拿到的盤源信息放入公司内網，讓所有經紀人共同分享，推行公盤私客的模式。這樣的方式大大提高了客戶和盤源的配對成功概率，也成為中原當時領先香港市場的主要原因之一。

這樣的共享帶給了中原三十余年的繁荣。據施永青介紹，中原之所以能在80年代、90年代到21世紀第一個十年，保留有市場領先的優勢，就是因為中原有分享。

然而，這種平靜在21世紀的第二個十年被徹底打破。

互聯網的飛速發展催化了分享經濟，幾乎所有的傳統行業都不可避免地發生了一定的進化，或創新、或多元化、或轉型，代理行業也不例外受到了分享經濟的洗禮。

在電商、大數據、全民經紀人、信息透明、增值服務等互聯網新概念的催化下，代理行業催生了一批奉行新模式的新對手，他們比中原懂創新、懂變化、也更加懂得分享。施永青不得不承認，中原是落後了。

抛開創新不說，就是分享這一項，中原也落後太多。代理行業最早推行分享經濟的人卻在近年來受到新型分享模式的沖擊。

在施永青看來，過去使之輝煌、壯大的共享，也成為了其現在的短闆：“就是因為我共享盤源，我才有今天。也是因為我共享的程度不如某些競争對手，所以我今天就受到壓力。”

擺在施永青面前的，除了競争對手，還有自己落後的步伐。

施永青坦言，在分享經濟的時代中，中原有很多地方做的不夠，排在首位的就是資訊的分享。施永青表示，中原的資訊分享不夠真、不夠齊、不夠及時。

在過去，中原雖然要求經紀人共享盤源，但是更多信息、資訊分享的真實性、豐富性以及資訊及時性程度並不是太高。

“我們當時要求分享的只是業主的電話要真的。但是電話真還不夠，需要盤的資料里面的内容，也要真。比如這個盤，業主是不是放盤？放多少錢？現在房子的狀況是怎麼樣？”。

這既是一個技術性問題、也是一個經紀人分享心态性問題，而這兩個方面，至今還是讓中原頭疼的事情。

中原把技術性問題寄望于專業化的公司，比如說其合作對象專做街景看房的zooming——它能幫助中原把房子内外環境最真實的情況帶到客戶面前。

這種透明、真實的看房工具能讓中原得以節省人力成本，但是更多的，中原想要的是迎合客戶對于信息真實性、便利性的需求。

在這一次為Zooming站台的同時，施永青言語中流露出一絲無奈之感：“跟Zooming合作就是要利用他們的技術……這方面跟Zooming合作，如果做得好，我們的競争力就會大大提升。”

這恰好說明，中原原有的競争力已經被削弱了，中原自身也開始探索依靠外部力量來創造新的競争力。

從去年開始，中原已經開始進行調整，以更加開放、“時尚”的姿态去補上這些新思維的短闆，同時尋找新的抗衡能力，施永青重出山、再提上市、涉足新行業、擁抱互聯網等繫列動作，已經在向外界釋放出“中原正在努力跟上時代”的信号了。

“這個沒辦法，所以你要加倍努力，才有扭轉局面的機會。”

以下為中原集團主席施永青先生在9月21日舉辦的“互聯網+房地産時代下的分享經濟峰會”上的現場采訪及問答實錄：

現場提問：您怎樣看待今年深圳的“金九銀十”以及下半年深圳樓市的發展狀況？

施永青：金九銀十是一般性的現象，過去一般到九月十月，暑假的過去，考試時間的過去，一般是交投量比較大的日子，但是每年應該有不一樣的情況，不一定說一定是金九銀十，我自己看今年的情況可能有一點不一樣。

因為市場已經提前爆發了。價格從去年國家的貨币政策開始放松以來，資金流進房地産的情況已經有一段時間了，而産生的效果是價格大幅上升，在一線城市，帶頭的是深圳，後來上海、北京也一路升上來了，升到這個高度，我覺得基本上已經跟經濟的增長、人的數額的上升、人口的增長，都已經有一些特質。

在這種情況下，政府是不可能不理這種情況的。如果真的過度，一般年輕人會覺得自己出來社會工作，再努力也買不起房子。那一個國家不能夠讓年輕人都好象沒有什麼希望，連住的問題也解決不了。一個政府如果想社會穩定，就不想出現這種情況，國家其實已經不斷在出政策。深圳最早，現在連二三線的城市開始也有一些政策出來，要重新限購，或者一些貸款的條件，也減少了很多優惠。

這個代表政府已經不想房價升得太多。現在房價上升已經在某一種程度變成一種社會上的資産配置的轉變，而不是實體經濟的需求帶動。現在國内叫“資産荒”，大家都想手里面拿一些實體資産才覺得安穩一點。但是一個國家的資源也不能夠都流到這個地方，可以做成資源錯配。

我相信合理一點來說，房地産應該降溫，不要讓它再燒得這麼厲害，再燒下去會對民生、經濟、金融市場将來都做成破壞。如果站在社會的長遠利益去看，我不再想看到金九銀十，否則引起政府收緊政策的話，對整個市場，我們的行業都會做成比較大的打擊。

當然，有時候很難靠這個行業里面的人自律，因為能夠賣得好的時候，我不賣人家賣。市場是有競争的，我覺得政府在某一種程度上，我還是認為要出手的，這個出手早比晚好。你現在還不要升得太厲害的時候，就讓它停下來。升得很高的時候把它壓下來，它掉下來就會痛，現在可能掉下來都會痛。所以應該是出手快一點。

現場提問：在自由的市場經濟下，如果政府一直在現在這個情況下，不出台任何的政策，任由現在這個市場自己作用，會不會比政府出台更好一些？

施永青：政府不幹預，本來是可以讓市場自己調整，問題現在是全世界的政府都在幹預。

美國在QE，雖然現在沒有立即加息。美國經常說人家在操控這個貨币，他其實自己也在操控利息、匯率。因為不是一個國家，日本、歐洲。錢是政府放出來的，你怎麼可以不理它。本來不理它，比如說怎麼樣去庫存，你就讓做錯決定的開發商承擔自己投資錯誤的效果。

我對于去庫存是不贊成用現在的方法。現在是用小市民的錢，用國家貸款給小市民去替開發商去庫存。對社會不好。因為開發商只是幾個老闆，這幾個老闆他投資失誤就讓他虧損算了。你把千千萬萬的小市民替他買單。這個小市民的錢被困死了，還背了一身債，就會影響将來中國的内需，市民的消費能力被破壞。他以後每個月還要供樓，影響國家的内需，影響社會的再投資能力。

所以我覺得這個去庫存，我們要去的是社會的庫存，不是把開發商的庫存轉嫁給小市民。所以我覺得這種去庫存，沒有價值。

現場提問：現在去庫存已經熱到三四線城市，三四線城市房價這麼高意味着什麼？

施永青：三四線城市還沒有怎麼高，現在也在起來。越起來越難去庫存。因為你要去的成本就更高。現在的變化對去庫存幫助不大，反而影響将來實際的去庫存。

現場提問：您怎麼看分享經濟的本質到底是什麼？與去庫存有什麼聯繫？

施永青：分享經濟最大的功能就是使一些閑置的資産可以利用起來。

但是，現在中國如果三四線城市，這個閑置是已經做成的閑置，它是什麼情況下可以利用起來？比如說Uber是普通人的車平時沒有人用的時候，也可以拿來接客，你自己上班的時候也可以帶一程。但是如果本身你房子已經有的，而且控制在里面，你本身的供應鍊已經過多，那你就沒有增加使用的。你叫人從這里搬到那里，這里住了人那里也是空的。就是要供不應求的時候。比如早上上班車不夠，有一些空的資源就可以利用起來。但是如果基本上每人兩三部車，你還叫他分享，那他家里的車就停多兩部了。

我覺得這個用來解決去庫存是不合适的。

資源不夠的時候，因為分享經濟去到一個最極致，就是人民公社了，什麼都分享。外國現在也有一些嬉皮士組織一些公社，連女朋友也共享的。這種情況跟資本主義社會是不一致的，資本主義現在是靠大量的浪費來維持這個動力的。

如果分享經濟做得好，整個經濟增長會慢下來，西方的分享經濟最開始的時候，你聽過就是用電鑽，很多家庭買一些電鑽，因為外國人都是請不到裝修工人，什麼都要自己來。他買回來一個電鑽，一生才用三四次，買下來就覺得浪費，所以可以大家共享。但是發覺也不是很實際。雖然鄰居有電鑽借給你，他剛好不在也很麻煩，所以還是要自己買。如果大家可以這樣，中國的工業就受影響了。

分享經濟有些地方有效，但是我們這個社會還是建立在浪費之上。所以我自己覺得不是所有的地方都可以用。

現場提問：中原怎麼利用“共享”呢？

施永青：我們現在主要還是用在公司内部的信息共享。

信息共享就是使前線的人也可以了解公司的狀況，他們能夠做判斷的時候，可以符合公司的整體。公司内部增加透明度，我們是透過讓員工掌握公司的狀況，在他們做判斷的時候，可以做的快一點，不用每一件事都要上報，等批示。這是我們現在想推的東西。

現場提問：中原地産在分享經濟上做了哪些創新？目前國内大部分營銷還是傳統的比較多，那互聯網+包括網絡營銷，您認為需要多長時間能夠在中國一些主要的城市鋪開？

施永青：我們在這方面，我要承認某一種程度上是落後的。

我在香港是90年代中已經引進互聯網，引進一些中原地圖的數據。但是我沒有估計到中國的互聯網透過智能手機普及這麼快。所以我們在内地其實是落後的，不單在技術上落後，在心态上也是落後的。

剛才我說經紀人打電話也躲到廁所里面打，就是不願意分享。先要解決這個心态問題，另外在技術上，跟Zooming合作就是要利用他們的技術。其他城市我們也在增加這方面的投入。

現在我們在競争上還是相對吃虧的。很多行業都面對一個問題，現在資本市場其實有很多沒有出入的資金。中國本身有産能過剩、庫存過多的問題。很多資金投了實體經濟，都在找機會投資，你有一個美麗的故事，有一個新的概念，你搞互聯網、分享經濟，你的故事講得好聽了，你就拿到很多錢。

我的對手今年還不是上市，只是通過風投一拿就拿幾十個億，六七十個億。所以他們在這方面的投入，是很大的。互聯網的世界有一個說法，叫赢者獨取。我們互聯網都是燒錢燒得很厲害的。你将來賣房子不但收房子還有錢拿。這個競争是不合理的，但是這個競争現在是很多這種情況。這個會做成一些傳統行業，如果你沒有新的概念，你拿不到錢的話，你還會被人家排山倒海的進攻。

你問我做什麼，我們現在也在投，但投的能力沒有一些講漂亮故事的人拿得多。現在你說做開發商，我知道可能比我還慘。現在一些做經紀人做代理行業的的，比如說世聯行，PE70倍、高的時候100倍，但是做開發商10倍也很辛苦，香港的開發商只大多是7倍、6倍PE。他們的故事一定比你好聽。

現在你打這場仗，因為你起步慢給人家占領了山頭，你要跟上他的上面，他一槍打上去的距離比你遠很多，所以你也吃虧我也吃虧，這個沒辦法，所以你要加倍努力，才有扭轉局面的機會。