世邦魏理仕：全球供應鍊升級——自動化技術驅動房地産變革

自動駕駛汽車、3D打印及倉儲自動化技術創新驅動供應鍊格局重塑

2016年10月12日，上海 – 近年來，随着自動駕駛汽車、3D打印以及倉儲自動化等科技創新成果的不斷涌現，為運輸、零售和制造業的供應鍊和配送策略帶來巨大變革，催生工業地産業态與選址布局的多元化需求。有鑒于此，世邦魏理仕近日發布《全球供應鍊升級——自動化技術驅動房地産變革》研究報告，深入探讨新興科技在供應鍊現代化升級中扮演的重要角色，及其對工業物流地産市場産生的潛在影響。

報告指出，自動駕駛汽車、3D打印以及倉儲和物流自動化三類新技術，将在2025年實現廣泛應用，推動産業用戶為适應市場快速發展而進行的物流網絡現代化升級。這三項科技将為工業物流地産市場帶來革命性影響，並以全新的方式滲透工業物流市場的方方面面。

自動駕駛汽車驅動運輸能力提升， 助力偏遠地區、大型配送中心運營

在亞太地區，中國、澳大利亞、日本以及新加坡正積極推進自動駕駛汽車的實地測試。今年四月，福特和長安汽車就在6天内完成了從重慶到北京超過2000公里的汽車自動駕駛測試項目。雖然諸多試點研究主要針對消費者市場，但這也為此類技術在物流運輸市場的應用鋪平了道路。

自動駕駛汽車特别是自動駕駛卡車的發展，不但能夠降低運輸成本、縮短運輸時間，有利于電商的發展；因為自動駕駛提升了全面終端配送可行性，使在偏遠區域設立物流中心成為可能。未來，随着自動駕駛卡車及自動化技術在物流運輸中的廣泛運用，物流倉儲設施在規劃設計時應做好充分準備，如提供适宜自動化設備靈活出入的空間、電池裝載設備、信息連接設施設備等。

3D打印促使生産和配送實現工業化升級、供應鍊優化

3D打印較自動駕駛等技術，已經發展到相對比較成熟的階段。目前，高科技與醫療保健是受3D打印技術發展影響最大的兩個領域。3D打印技術對工業地産帶來的影響並不顯著，更多地是對于供應鍊的影響。當用作最後配送環節的倉儲設施承擔部分産品組裝生産點後，對大型倉儲設施和中央樞紐的需求用于存放成品就相應減少。原材料以及半成品的存儲運輸和成品完成将成為未來倉儲設施的主要功能。

為降低成本以及減少在零部件制造方面對其他國家的依賴，中國在3D打印技術領域投入巨資，本土制造商得以重新獲得了市場份額。3D打印技術的應用促使生産和配送實現工業化升級以及供應鍊優化。

倉儲和物流自動化将在短期内推升租金水平

機器人産業發展熱潮席卷亞洲，中國和日本對機器人技術的資金投入占全球總投入的69%。波士頓咨詢集團預測，到2025年，高級機器人技術的應用将從每年2-3%，大幅上升至25%。在中、德、美、日等國家，制造業勞動力平均成本将低于預期的18-25%。

機器人及其它自動化技術的應用，無疑将有助于降低勞動力成本、提升生産效能。與此同時，新技術也對現代化工業提出了更高要求， 推動物流設施建造和維護方式的轉變。新技術的運用涉及到大量數據需要進行存儲和分析，IT基礎設施和新的軟件方案需要在整個空間中實現互聯部署。機器人自動化作業繫統的應用對光線、空間、室内淨高也提出了新的要求，尤其在土地資源有限的市場，催生出對高層貨架立體倉庫、多層倉開發項目以及夾層空間的廣泛采用。增加整體建築高度的垂直解決方案，也因此在亞洲或歐洲等地土地稀缺的物流樞紐更為常見。另外，在技術應用大規模普及以及整體使用成本下降之前，物流設施標準提高将增加其建造成本，並在短期内推升租金水平。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務工業及物流部主管羅瑾指出：“自動駕駛汽車、3D打印以及倉儲自動化技術應用等新科技的運用必将重塑供應鍊格局。雖然這些技術的全面廣泛應用還尚待時日，但創新科技的發展速度遠高于預期。自動化設施設備的運用不僅加快生産配送效率，同時提升物業自身的價值。可見具有前瞻性的物流企業、業主及運營商已經開始積極調整，以應對未來物流設施布局新形勢。”