高力國際：廣東自貿區——華南物業市場發展新方向

廣東自貿區正處于發展過程中。區域幅員遼闊，涉及物業業态多樣，有關當局建設憧憬宏偉。在前海，大量土地填海而成，且政府力求創建一個全新的金融樞紐。在南沙，政府已對基礎建設作出重大投資，並期望藉該區深水港的優勢，以發展逾4,300萬平方米的全新房地産物業市場。在橫琴，有關當局的願景繫将此低人口密度之人造島嶼打造成為澳門的後花園，以支持一繫列商務活動並為區域内從業者創造一個得以栖息之社區。

許多（即便非大多數）規劃均有望實現，並為國内房地産市場投資者及發展商創造無數商機。僅以單一業态為例，前海的總體規劃預計最終将為市場帶來1,600萬平方米的寫字樓空間，相當于上海、北京及廣州甲級寫字樓存量之總和。即便僅其半數如期竣工，其将標志着不僅是華南區，甚至是全國範圍主要辦公樞紐的興起。住宅、商鋪及物流業态亦如相若。

自貿區這一宏大工程，擁有改變華南物業市場格局之潛力，並已起步。許多土地填海造陸而成，且已出讓或拍賣。諸多發展商已然破土動工，且政府亦業已着手推行吸引企業的若幹優惠政策。迄今為止，對該全新自貿區的期待已影響至華南區寫字樓及住宅物業市場；此類影響勢必将持續增強。而基于當前市場的變化，該增長效應将如何並于何時實現，乃為本白皮書重點之所在。

發展商需全面了解針對優選公司的優惠措施。藉由協助企業理解並利用此類優惠政策，發展商鎖定大面積需求租戶之機會将有所提升。政府将需簡化此類優惠政策的申請流程，提供基建項目将在何時何地開建及完工等精确且可靠的信息，並考慮通過配套以及創造全方位服務之商務氛圍吸引來自全國各地的企業。對投資者而言，了解自貿區内各分區的不同規範及定位，及其發展規劃和其它驅動需求的因素尤為重要。

因應政策規劃之修改或完善，自貿區發展之最終成果雖必将異于目前規劃，然判斷何種政策将對當前利益相關者及潛在投資人受惠最甚恰逢時機。

廣東自由貿易試驗區介紹

2013年，中國在上海設立首個自由貿易試驗區。随後又于2015年相繼在廣東、福建以及天津新設共三個自貿區。上海自貿區被寄望成為金融改革試驗區（若幹簡化改革在此率先推出，並推廣至全國），“第二代”自貿區則旨在将區域經濟體正式整合。即華南的廣東、香港與澳門，華東的福建與台灣，以及華北的天津、河北與北京。

廣東自貿區，正式名稱為中國（廣東）自由貿易試驗區，覆蓋珠江三角洲區域的三座城市，分别為廣州、深圳以及珠海。占地超過100平方公里的自貿區将若幹現有保稅港區及經濟特區統一，並由單一機構管理。自貿區的設立旨在利用珠三角的強大經濟基礎、航運業經驗及鄰近港澳之地理優勢（繫其金融之都），以引導該自貿區内的進階發展。

自貿區内幅員遼闊，且涉及建設地産業态多樣。其涵蓋廣州南沙新區、深圳前海與蛇口片區以及珠海橫琴新區。在上述城市中，自貿區既包括了諸如南沙保稅港區的現有成熟項目及設施，亦納入了如前海，一個完全通過填海而成的15平方公里區域。

鑒于廣東自貿區幅員遼闊，行政部門為各區制定了不同的發展計劃，並部署一繫列舉措以實現發展目標，從直接性财政補貼到更為復雜的監管變革，諸如允許國内公司向香港銀行貸款和簡化跨境電商的海關政策等。

本白皮書中，高力國際聚焦于前海和南沙的房地産市場。在前海，首個甲級寫字樓項目入市前，個人投資者已在該區域内表現活躍。在南沙，區域内基礎設施的大規模投資正在進行，諸如保利集團、越秀和碧桂園等知名發展商的項目皆在興建之中。

為了解當前市場及影響其發展的相關因素，高力國際回顧並分析政府宏觀規劃；自貿區内土地出讓結果；區内注冊企業投資及貸款活動；國家級、省級和市級的相關政策；宏觀經濟數據；以及包括新建基礎建設規劃和清關程序等其它影響區内房地産市場的一繫列因素。

廣東自貿區位置圖

何以異于中國其它自貿區？

目前中國共有四大自由貿易區。大體而言，自貿區可被劃分為“第一代”及“第二代”。最早批準設立的上海屬于“第一代”自貿區，旨在成為金融業自由化之試驗基地，並促進全市金融政策革新。上海繫首個施行“負面清單”及簡化工商登記程序的自貿區。正如預期，若幹在上海率先推行的改革已推廣至全國各地，如簡化工商登記程序。

“第二代”自由貿易試驗區旨于規範、強化及促進三大區域的經濟發展，分别為：華南（廣東、香港及澳門）、華東沿海（福建與台灣）以及渤海灣片區（天津、河北及北京）。

2016年8月，商務部宣布國務院拟新設七個自由貿易試驗區，但具體挂牌時間尚未公布。新設自貿區将位于遼甯省、浙江省、河南省、湖北省、四川省、陝西省和重慶市。這将成為“第三代”自由貿易區。

就立法政策而言，廣東自貿區的架構與上海自貿區相若。譬如，廣東采用了上海率先施行的“負面清單”管理模式，以決定何種行業将開放外商投資。然而，廣東的政策有兩點主要差異：注重粵港澳資本流通便利化（透過海外貸款及其它政策），以及有利于跨境電商産業報關程序的簡化。

3.1 金融與投資

金融與投資

政策拟放寬粵港澳間的資本流通，並吸引來自香港與澳門的投資者。

人民币貸款

自貿區注冊的香港銀行被允許向區内注冊企業提供人民币貸款。這些貸款的利率通常低于内地銀行，諸多公司的融資成本将下降。這些銀行亦被允許為南沙與橫琴的房地産發展商提供人民币貸款，以作建設與營運使用。

律師事務所

在港澳注冊的律師事務所目前被允許以有限責任合夥方式與内地律所聯營，並在内地提供法律服務。截至2016年7月，共有九家粵港聯營律師事務所于廣東自貿區設立。

銀行

香港銀行目前被允許在自貿區内設立支行。

現代服務業

在前海或橫琴注冊、並涉及科技服務、現代物流、創意及資訊服務類企業有資格享有企業所得稅減免（适用15%優惠稅率，而標準稅率為25%）。

總部

在南沙注冊並符合一定年收入和其它條件的企業有資格享有企業所得稅返還。

3.2 海關

針對廣東自貿區内企業的海關政策已被簡化為“兩線制”。在此機制下，海外商品無需報關便可進口並存放于自貿區保稅倉庫内，在此情況下，中國邊界即為“第一線”。一旦商品離開自貿區，方需報關和征稅，此為“第二線”。該模式允許企業在無需即時承擔稅賦和辦理通關手續的情況下進口大量海外商品，並存放至顧客下單為止。與此同時，當産品存放于保稅之時，企業可申請海關檢查（可謂後于“第一線”，但先于“第二線”），這将大大縮短清關時間。

在南沙，廣州海關正試行企業網上辦理清關業務繫統。這套互聯網繫統稱為“單一窗口”，即“一個平台、一個遞交、一個標準”模式。通過使用該繫統，企業可完全在線完成進出口通關手續，並将通關時間從兩小時縮短至十分鐘内。政策鼓勵企業大量進口海外産品（待消費者購買且商品離開自貿區後，才需繳納進口稅額），同時由于商品已是現貨（存放在保稅倉中），亦可大幅節省客戶配送時間。

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