深度報告 | 萬科舊改劫 深圳城市更新項目糾結中的得與失

觀點指數 距離上一次被深圳萬科提起仲裁申請40余天後，深華發披露了一則仲裁最新進展公告。

10月25日晚間，深華發A披露，深圳萬科因“仲裁案件申請的财産保全”，深華發控股股東武漢中恒集團所持有的1.16億股股份被深圳中級法院凍結，凍結期限自2016年9月27日至2018年9月26日止。

萬科與中恒集團在舊改推進過程中的矛盾再一次引發市場關注，據觀點指數了解，雙方于一年前合作開發深圳光明新區城市更新項目，此後萬科認定中恒集團未按約定履行項目确認實施主體、簽訂土地出讓合同，一紙文書告至法院。至此，昔日合作夥伴已貌合神離。

随着更多細節浮出水面，萬科中恒矛盾激發的緣由進一步為外界知悉。除了萬科堅持更改項目規劃設計方案而帶來的企業間文化理念沖突，更深層次的原因在于中恒在舊改項目上因拆遷所帶來問題，導致工期進度落後于預定計劃。此前有消息稱，中恒的光明新區舊改項目仍有8家“釘子戶”。

盡管萬科稱希望通過仲裁促進中恒方面繼續履行合同，但在外界看來，這或許是深圳舊改“拆不動、賠不起、玩不轉”的又一案例。

據觀點指數不完全統計，萬科在深圳參與了包括南苑新村、南華村、蛇口漁一村、車公廟、沙井街道上星工業區等舊改項目，拆遷與相關手續辦理尚在進行中。其中，南苑新村項目作為深圳出台《城市更新辦法》以來最早啟動的八個住宅舊改之一，至今仍舉步維艱。

深萬和舊改

萬科過去三十余年的發展史上，最早涉足房地産開發領域要追溯至1988年，該公司通過拍賣方式獲得羅湖區紅桂路一宗占地4100平方米的舊改用地，由此開發出“威登别墅”。

據觀點指數了解，1988年至2004年間，萬科在深圳、天津、鞍山、沈陽、上海等地共計參與16個舊改項目，總建築面積152萬平方米；大本營深圳僅涉足羅湖、福田區僅5個項目，對應建築面積36.8萬平方米，開發項目包括威登别墅、萬科桂苑、萬科俊園、萬科彩園、金域藍灣。

2006年7月22日，萬科公告宣布，深圳萬科與九州地産簽署協議，由此獲得龍崗中心城新老西村舊改項目，預計公司須支付總合作價款10.97億元。這是繼龍崗樟樹布舊改項目之後，深圳萬科接手的第二個舊改項目。此番拿地，被解讀為萬科開始大量布局深圳舊改的信号。

上述兩個項目盡管遭遇一定緩建，但都相繼于2010年下半年啟動，其中樟樹布舊村改造項目占地約11萬平米。根據深圳萬科總經理周彤彼時的介紹，新老西村舊改項目将打造成公司首個大型城市綜合體，總建築面積100萬平方米，包括15萬平方米的萬科廣場，以及160米高的萬科大廈——至今這仍是深圳萬科的在售主力之一。

2010年8月份，金晖地産位于南山區的南苑新村啟動整體改造拆遷補償簽約儀式。觀點指數了解，金晖地産正是萬科與金晖集團合資成立公司，其中萬科擁有80%權益。經此一役，萬科實現首度進駐南山區，至此其布局已覆蓋深圳六區。

根據萬科同月發布的公告，該公司還獲得南山區蛇口漁一村舊改項目，項目淨占地面積約1.9萬平方米，建築面積14.2萬平方米，綜合改造成本約6.6億元。

觀點指數不完全統計，此後萬科陸續進駐龍崗、福田、南山等地項目，将布局蔓延至坂田舊改、南園新村舊改、南灣片區舊改等。其中，僅龍崗便有七八個項目，這奠定了萬科在龍崗區的地位。

當時萬科主要在關外區域發展，僅龍崗便開發了萬科第五園、萬科紫悅山、萬科麓城、萬科里城等項目。

2015年8月，深華發A宣布，大股東武漢中恒集團、萬科分别以15%、85%的持股比例組建合資公司，後者正式成為“光明新區公明街道華發工業區舊改項目”開發主體。

位于深圳光明新區公明街道的公明華發電子工業用地于2010年獲列入城市更新計劃，2013年獲批規劃建設成集辦公、居住、商業為一體的復合功能區，占地面積11.62萬平方米。扣除保障房、配套及回遷商業，項目的建築面積仍有26萬平方米。

同年8月，萬科通過競標方式競得福田車公廟的捷荣創富廠區城市更新地塊，占地面積5775平方米，建築面積5.78萬平方米。

此外，萬科還獲得位于寶安沙井企安路與上星路交匯處東南角的地塊，盡管地理位置不如福田、南山等項目，但沙井舊改項目總建築面積64萬平方米，能為萬科補充相當數量的土儲。有消息人士透露，項目已拆遷完畢。

經歷數年的開發後，據觀點指數不完全統計，萬科目前參與的數個舊改項目中，僅蛇口漁一村項目、車公廟項目、沙井上星工業區項目有最新進展，其余項目則仍推進緩慢。

得失與反思

随着房地産行業滑出黃金時代，萬科擴張戰略也顯得更為務實、謹慎。資料顯示，過去十多年，萬科在深圳獲取項目大多是通過合作或收購方式。從成本的角度考慮，在土地短缺的深圳市場，這已較公開招拍挂的劃算得多。

萬科發展的歷史上，2003年是值得反思的一年。當年7月4日，深圳土地房産交易中心拍賣大廳，在郁亮到場督戰的情況下，萬科以總價9.7億元、溢價率155.56%競得坂雪崗地塊。

當時萬科在深圳已經沒有土地儲備，拿地卻承擔了資金成本及項目風險。2002年，萬科淨利潤不足10億元，坂雪崗地塊不僅吃掉了公司全年利潤，還占用了全年30億元拿地預算的1/3。

上述經歷引起了萬科管理層對發展模式和路線的反思——在此之前，該公司買地幾乎是招拍挂，成本非常高。而自涉足舊改後，萬科的擴張出現明顯變化，首先體現在項目合作的頻率增加。

具體到舊改方面，這種合作發展模式的時代背景則是，2009年《深圳市城市更新辦法》出台，明确城市更新項目的業主可以自行申請改造，開發商只要獲得2/3業主的同意拆遷重建意願，就可以将小區進行城市更新申報。《辦法》出台後，包括佳兆業、卓越、金晖等不同的企業搶駐舊改住宅小區，争取拿到業主的拆遷意願。

至2010年，深圳再度明确，城市更新的市場主體自身或控股股東，“應當在全市上一年度年檢合格的開發企業排名中位于前一百位”。由于新政對舊改開發主體進一步提高門檻，此後包括金晖的南苑新村，以及南華村等項目開始尋求資金實力較強的合作方，萬科由此入局。

觀點指數了解到，萬科在舊改方面的合作方包括九州地産、金晖集團、中恒集團等。其中以南苑新村為例，2010年，萬科、金晖分别以80%、20%比例成立金晖地産，此後萬科收購金晖20%股權、實現全資擁有金晖地産；萬科在深圳舊改的最新合作夥伴中恒集團，在光明新區華發片區項目上也僅持股15%，並需承擔項目建設用地的全部搬遷補償工作，及相關手續辦理。

市場人士對觀點指數表示，一方面對于待推進的舊改項目而言，由于業主或原先擁有人不具備資金及開發能力，因此有必要引入合作夥伴；另一方面，萬科實際上舊改經驗難言豐富，因此讓當地企業負責拆遷問題，就避免了很多推進的風險。

即便如此，萬科在舊改推進工作方面仍面臨了不少挑戰。其中最經典的案例是，2012年5月29日，萬科宣布已與恒豪公司簽署了“福田區南園新村舊改項目合作開發協議”，而佳兆業立即回應稱，公司已于2007年開始了對南園片區的更新改造工作。

随後，盡管萬科澄清所開發南園新村項目與佳兆業非同一項目，但在實際操作中，兩家公司在南園片區仍出現了激烈的争奪。2012年城市更新細則規定，“經占建築物總面積90%以上且占總數量90%以上的業主同意後，公開選擇市場主體”。

為了争取業主同意，萬科、佳兆業競相将南苑新村的拆遷賠付標準提高至1：1.3。最終深圳市更新辦出面叫停，表态南園新村並不屬于任何開發商、舊改也應由政府主導進行。至今，萬科在南園新村方面仍未有實際進展。

深圳城市更新細則逐年修正，舊住宅區改造的方針改為“政府主導”，不再允許房企申報計劃。新政後，開發商搶駐舊住宅小區與惡性競争的現象大大減少。這帶來的另一個影響則是，南華村舊改項目先後邀請過卓越、佳兆業、萬科作為開發主體，卻遲遲不能列入更新計劃。

此外，原業主或租戶不同意原有的拆遷補償方案，並要求更好的補償方案，導致開發商在舊改項目上面臨了進退兩難的局面。

萬科面臨的最新拆遷難題爆發于10月25日。據深華發披露，深圳萬科與中恒集團約定光明新區華發工業區舊改項目，武漢中恒集團及公司未按約定履行辦理《改造實施主體确認書》、《地價繳交通知單》、簽訂《土地使用權出讓合同》等手續，深圳萬科請求依法裁決兩被申請人支付遲延辦理的違約金等。

深圳舊改現狀

萬科在深圳舊改市場的探索，背後除了補充自身土地儲備的壓力外，不斷擴容的房企隊伍及日益激烈的市場競争也是重要原因。

在2012年度業績會上，郁亮曾公開表示，深圳市場已經有很多房企進軍舊改，而舊改也是深圳的趨勢，萬科不做就分不到羹。所以，舊改是萬科一定要做的。

數據顯示，2013年，佳兆業以成交金額62.4億元、成交面積29.4萬平方米，取代萬科成為2013年深圳住宅成交第一名。期内，佳兆業憑借城市廣場項目入市拉動業績，後者正是佳兆業旗下最大的舊改項目之一。

随着遠洋、恒大、泰禾、融創等外來房企均在深圳密集布局，市場競争進一步激烈。有消息稱，鴻荣源在深圳約有1000萬平米土地儲備，對應潛在舊改達22個，其中僅龍華便有15個。2015年，該公司憑借壹方中心、壹城中心兩大項目，成交金額145億元排名全市第三。

過去五年間，恒大在深圳儲備20個項目，其中約有15個舊改項目，土地面積達到1200萬平方米，按當前市場價格預估有3500億元以上的貨值。作為深圳曾經的舊改之王，佳兆業此前則獲得鹽田區有史以來最大規模舊改——鹽田三村、四村和西山吓村的改造項目。

相比之下，盡管萬科過去多年間在深圳加大舊改投入，但在舊改數量、規模等方面仍與鴻荣源、恒大、佳兆業等房企有所差距。

萬科年報顯示，截至2015年底，萬科在全國參與了8個城市更新改造類項目，目前拆遷與相關手續辦理尚在進行中。根據當前規劃條件，相關項目按萬科權益計算的占地面積約67萬平方米，對應權益規劃建築面積約301萬平方米。

僅就目前而言，萬科在深圳市場中的銷售排名仍在第一梯隊。2015年，該公司在深圳實現成交金額202.52億元排名第一。究其原因，除了現有在售項目外，萬科通過合作或收購方式獲得的項目成為業績增長的重要原因。

據觀點指數了解，萬科于2013年以54億元、溢價率92.86%競得南山區留仙洞總部基地；2015年5月，通過股權收購方式獲得羅湖“大金牙”正順廣場項目，收購金額或超過30億元。此外，萬科通過收購或與深圳地鐵合作，先後獲得香蜜湖項目、安托山項目、紅樹灣項目及深圳北站項目等。

值得一提的是，萬科在上述拿地過程中傾向于獲取淨地或開發難度較小的熟地，並非舊改項目。這種發展模式除了降低開發風險，也與萬科2016年的銷售目標有直接聯繫。據悉，該公司全年計劃銷售3000億元，其中深圳公司目標400億元。

新獲取地塊也成為萬科特殊時期内的重要業績來源，觀點指數發現，紅樹灣項目、香蜜湖項目、安托山項目開發成的“臻繫列”中，瑧山府南區地塊貨值126億元，北區地塊貨值220億元；瑧山道值将近100億元；瑧灣匯總貨值200億元以上。

從長遠的角度看，随着萬科與深圳地鐵重組事項擱淺，萬科要維持深圳區域的市場地位，未來不得不重新考慮加大舊改的投資力度。

這方面萬科有過相應的嘗試，在2011年前，萬科、華僑城等房企對南山區白石洲舊改項目表達過興趣。這是目前深圳最大的舊改項目，規劃總建築面積550萬平方米，僅回遷房就達100萬平方米，外界預計總貨量價值逾3000億元。最終萬科被拒，綠景地産成為白石洲舊改的開發改造主體。

截至目前，萬科曾意向參與的南苑新村、南華村等項目均進展緩慢，最新曝出的與中恒集團矛盾公開化，或許也預示着光明新區華發片區項目難以繼續合作。

對于萬科而言，如何處理與合作夥伴、業主及租戶等問題，如何快速有效推進舊改，仍是需學習的一課。